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title: "Viviendas vacías: los propietarios pagan 855 € al año en IRPF según Hacienda"
description: "¿Sabías que mantener tu piso vacío puede costarte más de 1.000 € al año en impuestos… aunque no lo alquiles? Esta es una realidad que muchos propietarios desconocen: Hacienda imputa una..."
url: https://www.vivara.io/blog/economico/viviendas-vacias-hacienda-alquiler/
date: 2025-08-01
modified: 2026-05-11
author: "Ariadna Mendoza"
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categories: ["Económico", "Legal"]
type: post
lang: es
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# Viviendas vacías: los propietarios pagan 855 € al año en IRPF según Hacienda

¿**Sabías que mantener tu piso vacío puede costarte más de 1.000 € al año en impuestos… aunque no lo alquiles?**

Esta es una realidad que muchos propietarios desconocen: Hacienda **imputa una renta ficticia** a las viviendas desocupadas, obligándote a pagar el **IRPF **como si tu casa estuviera generando ingresos.

En España hay más de **4,8 millones de viviendas vacías**, lo que representa casi el **17%** del total de viviendas del país, y un **90%** lleva más de un año sin uso. El objetivo de esta política fiscal es claro: presionar a los propietarios para que pongan sus inmuebles en el mercado y reducir la escasez de vivienda.

En este artículo descubrirás **cuánto puedes llegar a pagar por tener tu vivienda vacía**, cómo se calcula este “impuesto encubierto”, qué comunidades son las más caras y, lo más importante, **cómo evitar o reducir esta carga fiscal para transformar tu piso en una fuente de ingresos segura.**

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## Índice

- [💸¿Cómo grava Hacienda una vivienda vacía?](#como-grava-hacienda-una-vivienda-vacia)
- [📊¿Dónde se paga más? Comunidades más caras](#donde-se-paga-mas-comunidades-mas-caras)
- [🔑¿Es más rentable alquilar que tener el piso vacío?](#es-mas-rentable-alquilar-que-tener-el-piso-vacio)
- [📌Consejos prácticos para propietario](#consejos-practicos-para-propietario)
- [⚠️¿Cómo evitar el pago de impuestos por una vivienda vacía?](#como-evitar-el-pago-de-impuestos-por-una-vivienda-vacia)
- [🛡️Impacto de esta fiscalidad en el mercado](#impacto-de-esta-fiscalidad-en-el-mercado)
- [💡Conclusión](#conclusion)
- [❓Preguntas frecuentes sobre viviendas vacías y el IRPF](#preguntas-frecuentes-sobre-viviendas-vacias-y-el-irpf)

## 💸**¿Cómo grava Hacienda una vivienda vacía?**

El [**IRPF**](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2006-20764) establece que, si tienes un inmueble urbano (que no es tu vivienda habitual ni está alquilado), **[se te imputa una renta ficticia](https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/manuales-videos-folletos/manuales-ayuda-presentacion/irpf-2024/10-cumplimentacion-irpf-deducciones-autonomicas/10_12-comunidad-madrid/10_12_20-arrendamiento-viviendas-vacias.html#:~:text=,ni%20afecta%20a%20actividades%20econ%C3%B3micas)**, es decir, como si la casa estuviera generando beneficios.

En concreto, la Agencia Tributaria aplica una **[imputación de rentas inmobiliarias](https://www.eleconomista.es/legal/noticias/13465137/07/25/los-ciudadanos-pagan-855-euros-de-media-al-ano-de-irpf-por-tener-viviendas-vacias.html#:~:text=Hacienda%20grava%20los%20inmuebles%20desocupados,si%20no%20se%20ha%20actualizado)** equivalente al **1,1% del valor catastral** del inmueble por cada año completo vacío (si dicho valor ha sido revisado en los últimos 10 años), o al **2% del valor catastral** (si la referencia catastral no se ha actualizado en más de 10 años).

Por ejemplo, una vivienda con valor catastral de 400.000€ generaría una renta imputada anual de **4.400€** (si se aplica el 1,1%) sobre la que el propietario tendrá que pagar IRPF según su tipo **impositivo marginal** (que depende de su nivel de ingresos). Es importante destacar que **la vivienda habitual está exenta de esta imputación** – solo se aplica a segundas residencias u otras propiedades urbanas que estén desocupadas o a disposición del propietario.

**Consejo:** Revisa el valor catastral de tu vivienda en el recibo del IBI. Si está inflado o desactualizado, **puedes solicitar una revisión** para reducir la imputación.

## 📊**¿Dónde se paga más? Comunidades más caras**

El coste fiscal de una vivienda vacía depende del valor catastral, que suele ser más elevado en zonas urbanas y turísticas. En estas comunidades, el “recibo” medio de IRPF por inmueble desocupado supera los 1.000 €/año, frente a la media nacional de 855 €. Según [**Idealista**](https://www.idealista.com/news/fiscalidad/2025/07/21/853925-baleares-madrid-y-cantabria-las-ccaa-donde-sale-mas-caro-tener-viviendas-vacias#:~:text=Los%20datos%20de%20la%20Agencia,son%20Arag%C3%B3n%2C%20Asturias%20y%20Extremadura), Baleares encabeza el ranking con un pago medio de 1.083 € anuales, seguida de Madrid (1.075 €) y Cantabria (1.033 €).

Otras comunidades por encima del promedio son **Cataluña (999 €)**, **Andalucía (965 €)** y **Canarias (922 €)**. En contraste, en regiones con valores catastrales más bajos el impacto fiscal es menor: Asturias y Extremadura rondan los **672 €** de media anual, y Aragón unos **687 €**. Comunidades como la Valenciana, Murcia o Castilla-La Mancha se sitúan en posiciones intermedias (entre 800 y 900 € de media).

## 🔑**¿Es más rentable alquilar que tener el piso vacío?**

**Sí, sin dudas.**
Según datos de portales como [Idealista ](https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2025/04/08/839989-la-rentabilidad-de-la-vivienda-se-mantiene-en-el-7-3-en-el-primer-trimestre-de-2025)y [Fotocasa](https://www.fotocasa.es/fotocasa-life/compraventa/rentabilidad-de-la-vivienda-en-espana-en-el-segundo-trimestre-del-2025/), la **rentabilidad bruta media del alquiler se sitúa entre el 6,5 % y el 7,3 %**, muy por encima de la rentabilidad de productos financieros tradicionales.

### **Rentabilidad por regiones más destacadas**

| **Región** | **Rentabilidad (%)** |
| --- | --- |
| Castilla-La Mancha | 7,9 % |
| Cataluña | 7,8 % |
| Cantabria | 7,3 % |
| Castilla y León | 7,2 % |
| Aragón | 7,2 % |
| Región de Murcia | 7,2 % |
| Comunitat Valenciana | 6,9 % |

### **Rentabilidad por capitales**

| **Capital** | **Rentabilidad (%)** |
| --- | --- |
| **Murcia** (más alta) | 8,2 % |
| Lleida | 7,7 % |
| Jaén y Huelva | 7,5 % |
| Zamora | 7,3 % |
| Castellón y Segovia | 7,2 % |
| **Madrid** | 4,8 % |
| **Barcelona** | 5,9 % |
| **San Sebastián** (más baja) | 3,5 % |

Además, el sistema fiscal premia el [**alquiler**](https://www.vivara.io/blog/innovacion/alquilar-vivienda-guia-propietarios/) de larga duración con deducciones:

- **50 % de reducción** genérica sobre los ingresos netos.
- **Hasta un 90 % en zonas tensionadas** si ajustas el precio un 5 % respecto al contrato anterior.

**Ejemplo real (Madrid, piso de 400.000 € de valor catastral):**

- **Vacío:** pagas 4.400€/año sin ingresos.
- **Alquilado:** ingresas unos 8.000 €/año, tributas solo por ~3.000 € tras deducciones y te quedan más de 6.000 € netos.

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## 📌**Consejos prácticos para propietario**

1. **Haz números antes de decidir:**Compara el coste anual de mantener el piso vacío (IRPF, IBI, comunidad) con el potencial ingreso del alquiler. Muchas veces, **un solo mes de alquiler cubre todo el impuesto anual**.
2. **Evita el miedo al impago:**Contratar un seguro de impago o contar con un contrato bien blindado **reduce el riesgo** y ofrece seguridad.
3. **Valora la opción de alquiler de temporada:**Si no quieres comprometerte a un alquiler de largo plazo, el alquiler por meses (estudiantes, profesionales desplazados) **puede ser una alternativa rentable** y menos arriesgada.
4. **Ceder la vivienda a programas públicos o sociales:**Muchas comunidades ofrecen **bonificaciones en el IBI y deducciones fiscales** si cedes tu vivienda para alquiler social, además de garantizarte el cobro.
5. **Revisa la fiscalidad del inmueble:**Mantener al día tus deducciones (gastos de reparaciones, seguros o intereses de hipoteca) puede **reducir notablemente la cuota de IRPF**.

## ⚠️**¿Cómo evitar el pago de impuestos por una vivienda vacía?**

**1. Alquilar la vivienda a largo plazo**

- Dejas de tributar por la renta imputada.
- Puedes deducir gastos como IBI, seguros o reparaciones.
- En zonas tensionadas, la deducción por alquiler puede alcanzar hasta el **90 %** si se ofrecen rentas asequibles.

**2. Uso propio o familiar**

- Si un familiar directo reside de forma permanente, el inmueble ya no cuenta como vacío.
- Debes declarar correctamente el uso para evitar ajustes fiscales.

**3. Venta o alquiler turístico legal**

- Vender evita costes fijos.
- El alquiler turístico también elimina la imputación, pero requiere cumplir con normativas específicas y registrar el inmueble.

## 🛡️**Impacto de esta fiscalidad en el mercado**

La **[Ley 12/2023](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2023-12203) **introduce medidas para ajustar el recargo del IBI en viviendas desocupadas, sobre todo cuando pertenecen a grandes tenedores (más de 10 inmuebles o 1.500 m² construidos). Aunque todavía no está confirmada, en debates fiscales recientes se ha planteado la posibilidad de elevar la imputación en el IRPF al 3%. Estas reformas, previstas para 2025, buscan:

- **Penalizar la vivienda vacía**, aumentando la presión fiscal sobre grandes propietarios.
- **Incentivar el alquiler asequible**, con deducciones que pueden alcanzar el 100% en ciertos casos.

Para un pequeño propietario, pagar entre 800 y 1.000 € anuales por una vivienda vacía es una pérdida directa. Optar por alquilar, incluso con contratos temporales o precios moderados, convierte ese gasto en ingresos estables y seguros.

## 💡**Conclusión**

Mantener una vivienda vacía **ya no es una opción económica**. Con el endurecimiento fiscal y la alta demanda de alquiler, **sacar tu inmueble al mercado es la decisión más rentable y lógica**. Además de evitar el pago de 855 € anuales, **puedes generar ingresos sostenidos y deducir gastos**.

## ❓**Preguntas frecuentes sobre viviendas vacías y el IRPF**

#### **1. ¿Por qué tengo que pagar IRPF si mi vivienda está vacía?**

Porque Hacienda aplica una renta ficticia como si la vivienda generara ingresos.

#### **2. ¿La vivienda habitual paga este impuesto?**

No, solo segundas residencias o inmuebles no alquilados ni habitados.

#### **3. ¿Cuánto pagaré si mi piso tiene un valor catastral de 60.000 €?**

Unos 125-160 € anuales según tu tipo impositivo.

#### **4. ¿Qué comunidades tienen el coste más alto por vivienda vacía?**

Baleares, Madrid y Cantabria superan los 1.000 € anuales.

#### **5. ¿Qué puedo hacer para reducir esta carga fiscal?**

Alquilar, ceder el piso a programas sociales o venderlo.

#### **6. ¿Es rentable alquilar un piso frente a dejarlo vacío?**

Sí, genera ingresos y evita el pago de impuestos por imputación.

#### **7. ¿Qué deducciones puedo aplicar si alquilo mi vivienda?**

Gastos de IBI, seguros, reparaciones y deducciones del 50%-90%.

#### **8. ¿Hacienda puede detectar si mi piso está vacío?**

Sí, cruza datos con Catastro, consumos y registros de alquiler.

#### **9. ¿Qué pasa si alquilo sin declarar?**

Es fraude fiscal y conlleva sanciones, recargos e intereses.

#### **10. ¿Qué pasa si alquilo a familiares?**

Si alquilas a familiares, debes declarar al menos el 95 % del valor de mercado para evitar sanciones fiscales