En mayo de 2024 entró en vigor la nueva Ley de Vivienda, con el objetivo de controlar los precios en las denominadas zonas tensionadas. Cataluña fue la primera comunidad autónoma en aplicar esta normativa. Un año después, es momento de analizar con datos en mano cómo ha evolucionado el mercado.
Este artículo ofrece un análisis objetivo y fundamentado, centrado en los hechos: contratos firmados, precios reales, auge del arrendamiento temporal y decisiones de los propietarios. ¿Ha cumplido la ley sus objetivos? Vamos a verlo.
Índice
📝Panorama general: se reducen los nuevos contratos en el territorio catalán
Uno de los efectos más visibles de la Ley de Vivienda en Cataluña ha sido la caída de los nuevos contratos de arrendamiento de larga duración, especialmente en zonas tensionadas como Barcelona y su área metropolitana. Pero si ampliamos el foco, observamos una reconfiguración del mercado, no solo una contracción.
En lugar de desaparecer, parte de la oferta se ha trasladado a modalidades menos reguladas, como el alquiler temporal o vacacional.
📉 Datos clave: contratos de alquiler de larga duración caen un 19,7 %
En el primer trimestre de 2025 se firmaron solo 27.716 contratos de larga duración en Cataluña. Es el dato más bajo desde verano de 2010 (sin contar el periodo de pandemia).
Esto representa un descenso interanual del 19,7 % respecto al mismo periodo del año anterior.
🟦 Evolución trimestral de contratos según Incasól (nº unidades)
| Trimestre | Contratos firmados (Cataluña) |
|---|---|
| 1T 2024 | 34.503 |
| 2T 2024 | 31.944 |
| 3T 2024 | 29.486 |
| 4T 2024 | 27.722 |
| 1T 2025 | 27.716 |
🔍 Informe trimestral del mercado de alquiler en Cataluña – Incasòl ( 2025 ) y Informe de la Cambra sobre el mercat de lloguer d’habitatge a Barcelona i a Catalunya (2024)
🧠 ¿Qué significa esto?
- 1T 2024 fue el último trimestre antes de la aplicación generalizada de la Ley de Vivienda.
- Desde entonces, los contratos firmados han caído más de 6.700 unidades en un año.
- La caída se concentra donde hay limitación de precios y más regulación.
- Pero la oferta no ha desaparecido: se ha desplazado a otros modelos de arrendamiento.
🔍 Cómo ha cambiado el mercado del alquiler: fijo, temporal y turístico
📉 1. Larga duración: bajada clara
- Casi un 20 % menos de contratos en un año en Cataluña.
- La mayor caída, en Barcelona y su área metropolitana.
- Aunque el número de contratos firmados ha bajado con más fuerza que los precios, estos apenas se ajustan. Esto puede ser un indicio de que parte de la oferta se está desplazando hacia otras modalidades de arrendamiento, como el vacacional o de temporada.
📈 2. Temporal: crecimiento fuerte
- En 2024, el arrendamiento de temporada creció un 56 %** en Cataluña.
- Muchos propietarios optan por contratos de hasta 11 meses, fuera del marco regulado.
- Esto ha cambiado el uso de muchas viviendas: de residencia habitual a arrendamiento temporal.
⚠️ Riesgo latente: el alquiler temporal como fórmula para esquivar topes de precio y mantener control sobre condiciones.
🌴 3. Vacacional: impulso renovado
- Tras la pandemia, el alquiler turístico repunta con fuerza.
- Crece sobre todo en zonas costeras y en el centro de Barcelona.
- Plataformas como Airbnb o Booking muestran más altas de propiedades procedentes del arrendamiento tradicional.
📊 Motivación principal: rentabilidad por noche y libertad para fijar precios.
🧠El mercado no se reduce, se transforma
Aunque bajen los contratos de alquiler tradicional, no significa que haya menos inmuebles con este tipo de contratos. Lo que ha ocurrido es:
- 🏠 Disminuye el peso del arrendamiento regulado (larga duración).
- ⏳ Aumenta el peso del arrendamiento no regulado (temporal y vacacional).
Esto desafía el objetivo principal de la Ley de Vivienda: facilitar el acceso a hogares estables y asequibles en zonas con mayor presión.
🏙️Las ciudades más afectadas: Barcelona lidera la caída
La reducción de contratos de arrendamiento ha sido especialmente visible en las principales ciudades de Cataluña, muchas de ellas clasificadas como zonas con limitación de rentas. Estas áreas están sujetas a límites en los precios, lo que ha condicionado la oferta.
📊 Caída de contratos por ciudad (1T 2024 vs 1T 2025)
| Ciudad | Contratos perdidos | % caída |
|---|---|---|
| Barcelona | -2.210 | -22,5 % |
| L’Hospitalet de Llobregat | -408 | -31,2 % |
| Terrassa | -300 | -29,4 % |
| Santa Coloma de Gramenet | -127 | -25,8 % |
| Sant Cugat del Vallès | -103 | -24,8 % |
| Sabadell | -183 | -20,0 % |
| Reus | -108 | -18,5 % |
| Girona | -126 | -15,6 % |
| Tarragona | -101 | -14,1 % |
| Badalona | -74 | -8,4 % |
| Rubí | -58 | -7,5 % |
| Sant Boi de Llobregat | -49 | -6,0 % |
| Mataró | -45 | -5,9 % |
| Lleida | -36 | -4,8 % |
| Cornellà de Llobregat | -14 | -1,8 % |
🔍 En el conjunto de las 15 ciudades, la caída total de contratos fue del 21,1 %, confirmando una tendencia generalizada en zonas con regulación activa.
💶Renta mensual bajadas leves y poco uniformes
Uno de los objetivos declarados de la Ley de Vivienda era contener o reducir la renta mensual. En términos generales, los precios han bajado un 4,7 % interanual, aunque de forma desigual según el municipio.
En zonas declaradas como tensionadas y con limitación de rentas —como Barcelona o L’Hospitalet— sí se ha observado una caída en los precios.
En cambio, en municipios periféricos también regulados por la ley, los precios han subido ligeramente. Esto puede deberse a que en estas zonas la diferencia entre el precio de mercado y el índice de referencia es menor, por lo que el impacto del límite legal ha sido más suave.
🟩 Evolución de precios por ciudad (1T 2024 vs 1T 2025)
| Ciudad | 1T 2024 (€) | 1T 2025 (€) | % Variación |
|---|---|---|---|
| Barcelona | 1.193,51 | 1.087,23 | -8,9 % |
| L’Hospitalet de Llobregat | 879,83 | 810,02 | -7,9 % |
| Terrassa | 730,28 | 728,94 | -0,2 % |
| Badalona | 877,75 | 876,64 | -0,1 % |
| Sabadell | 807,67 | 818,15 | +1,3 % |
| Lleida | 568,33 | 553,43 | -2,6 % |
| Tarragona | 664,04 | 670,33 | +0,9 % |
| Mataró | 762,43 | 767,31 | +0,6 % |
| Santa Coloma de Gramenet | 744,61 | 658,50 | -11,6 % |
| Reus | 603,87 | 576,93 | -4,5 % |
| Girona | 807,56 | 827,01 | +2,4 % |
| Sant Cugat del Vallès | 1.419,06 | 1.350,01 | -4,9 % |
| Cornellà de Llobregat | 814,94 | 768,18 | -5,8 % |
| Sant Boi de Llobregat | 812,92 | 799,59 | -1,6 % |
| Rubí | 782,42 | 742,40 | -5,1 % |
📉 Los precios bajan de forma notable en ciudades como Santa Coloma, Barcelona o L’Hospitalet. En cambio, suben ligeramente en Girona, Sabadell o Tarragona. Aunque todas están sujetas a la normativa de zonas tensionadas, las variaciones pueden deberse a factores como la diferencia entre el índice oficial y el precio previo de mercado, el tipo de contratos vigentes o el ajuste progresivo de la oferta.
Esta evolución desigual refuerza la idea de que el impacto de la Ley de Vivienda no es uniforme. Aunque muchas ciudades han sido declaradas zonas tensionadas, la efectividad depende de factores como el desfase entre el precio real y el índice de referencia, la modalidad de contrato y la capacidad de control administrativo.
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📊Aumenta el alquiler temporal y se alargan los contratos vigentes
Un efecto indirecto de la Ley de Vivienda ha sido el auge del alquiler temporal, que ha crecido un 52 % interanual en el territorio catalán, alcanzando el 11 % de los contratos firmados en el primer trimestre de 2025.
Este cambio responde a la decisión de muchos propietarios de evitar alquilar bajo las condiciones impuestas en las zonas tensionadas, optando por modelos más flexibles y rentables a corto plazo.
También se observa una tendencia a alargar los contratos vigentes, reduciendo la rotación. Esto podría reflejar una oferta más estática y menos dinámica, lejos del objetivo de aumentar el acceso a un hogar.
🔎¿Estabilización o retracción del mercado?
La Generalitat ha interpretado el alargamiento de los contratos como señal de “estabilidad”. Sin embargo, los datos apuntan a una retracción del mercado en muchas de las zonas tensionadas de el territorio catalán. Desde la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, muchos propietarios han optado por:
- No renovar contratos
- Pasarse al arrendamiento temporal
- Retirar sus inmuebles del mercado
El resultado ha sido una menor disponibilidad de inmuebles y un mercado más estático.
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❓Preguntas frecuentes
¿Han bajado los precios de los contratos de alquiler desde la entrada en vigor de la Ley de Vivienda?
En algunas zonas se han registrado descensos, pero la evolución está siendo desigual y depende en gran medida del contexto local y del grado de aplicación de la normativa.
¿Qué pasa con los propietarios tras la entrada en vigor de la ley?
Muchos han optado por no alquilar o cambiar a uno temporal.
¿Por qué ha crecido tanto el alquiler temporal?
Ofrece más flexibilidad y queda fuera del control de precios.
¿Cuáles son las ciudades más afectadas por la caída de contratos?
Barcelona, L’Hospitalet y Terrassa registran los mayores descensos.
¿Qué significa que se están alargando los contratos existentes?
Los inquilinos no se mudan, y los propietarios evitan nuevos contratos.
¿La Ley de Vivienda ha aumentado la oferta de pisos?
No, los datos indican una contracción, no una expansión de la oferta.
¿Conviene alquilar en una zona tensionada ahora mismo?
Alquilar en una zona tensionada implica ciertas limitaciones normativas y menor flexibilidad en precios. Es importante valorar bien las condiciones concretas de cada caso antes de tomar una decisión.
¿Cómo afecta esto a la rentabilidad del arrendamiento?
La rentabilidad puede bajar si no se adapta la estrategia de gestión.
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