En 2026, muchos propietarios en España se enfrentarán a una decisión importante: ¿seguir alquilando su vivienda por Airbnb o reconvertirla al alquiler a largo plazo?

Durante años, el modelo turístico prometió una rentabilidad superior. Pero con la llegada de nuevas regulaciones como el NRA (Número de Registro de Arrendamiento), la limpieza masiva de anuncios ilegales y el aumento de la vigilancia sobre plataformas como Airbnb y Booking, el panorama ha cambiado.

Además, el nuevo plan europeo de vivienda asequible, presentado en diciembre de 2025, marca un punto de inflexión: se prevé destinar más fondos públicos para incentivar el alquiler tradicional, limitar el número de pisos turísticos y penalizar las viviendas vacías. La tendencia es clara: más regulación, menos margen para la especulación a corto plazo.

En este artículo te explicamos por qué el alquiler a largo plazo es hoy una inversión más rentable, estable y segura que el alquiler turístico. Y, además, cómo puedes gestionarlo sin complicaciones con Vivara.

📉 Airbnb: rentabilidad aparente, esfuerzo real

Airbnb atrajo a miles de propietarios con la promesa de “ganar más en menos tiempo”. Pero la realidad es que muchos no calcularon todos los costes, ni previeron el desgaste que implica este modelo.

🔎 Los números que no se ven

• Altas comisiones de plataforma: entre el 14% y el 20%.
• Costes de limpieza por estancia: 30–50 € cada vez.
• Materiales, mobiliario y reparaciones constantes.
• Electricidad, agua e internet funcionando siempre.
• Tiempo de gestión: responder mensajes, coordinar entradas y salidas, gestionar incidencias.

⚖️ Entra en vigor el NRA: fin de la era sin control

Desde septiembre de 2025, entra en vigor el NRA (Número de Registro de Arrendamiento), un código obligatorio para anunciar viviendas en alquiler turístico o de temporada en plataformas digitales.

🔐 ¿Qué es el NRA?

El NRA acredita que una vivienda ha sido registrada oficialmente y cumple con los requisitos legales para alquilarse por estancias cortas. Es exigido por:

• Airbnb
• Booking
• Vrbo
• Y otras plataformas similares.

Sin este número, los anuncios deben ser eliminados, según la normativa estatal y autonómica.

📉 Impacto inmediato

• Airbnb y Booking han retirado miles de anuncios ilegales en toda España, especialmente en Mallorca, Barcelona y Valencia.
• Multas de hasta 600.000 € para las plataformas por permitir anuncios sin NRA.
• Hasta 30.000 € de sanción para propietarios por publicar sin autorización.

Este nuevo marco regulador marca el inicio de una nueva etapa para el alquiler en España.

⚖️La regulación europea marca el rumbo del alquiler en 2026

Más allá de las normativas estatales y autonómicas, el contexto regulatorio del alquiler en España empieza a alinearse con una estrategia europea común.

En diciembre de 2025, la Comisión Europea presentó el primer Plan Europeo de Vivienda Asequible, una hoja de ruta que comenzará a desplegarse a partir de 2026 y que marca claramente la dirección del mercado residencial en los próximos años.

Aunque el plan no impone controles de precios, sí establece varias líneas de actuación que afectan directamente al alquiler turístico y refuerzan el papel del alquiler residencial a largo plazo:

• Prioridad a la vivienda habitual frente al uso turístico en zonas con presión residencial.
• Marco europeo para regular los alquileres de corta duración, otorgando más capacidad de intervención a regiones y municipios.
• Incentivos públicos y colaboración con el sector privado para movilizar vivienda vacía hacia el alquiler estable.
• Apuesta por un mercado del alquiler más profesionalizado, regulado y transparente.

Este enfoque europeo refuerza una tendencia ya visible en España: menos margen para el alquiler turístico desregulado y mayor apoyo institucional al alquiler residencial como solución estructural al problema de acceso a la vivienda.

Para los propietarios, el mensaje es claro:

👉 el alquiler a largo plazo no solo responde a la normativa actual, sino que encaja mejor con el marco regulatorio que se consolidará a partir de 2026.

🔁 Los propietarios se reconvierten al alquiler estable

Ante este cambio de paradigma, muchos propietarios están optando por pasar sus pisos del modelo turístico al alquiler de larga duración.

¿Por qué?

• Porque no pueden conseguir el NRA (no tienen licencia o no cumplen requisitos).
• Porque prefieren evitar riesgos legales y fiscales.
• Porque buscan rentabilidad sin esfuerzo.

Esto representa una oportunidad estratégica para obtener ingresos mensuales estables sin tener que asumir el desgaste del alquiler turístico.

✅ Ventajas del alquiler a largo plazo

Te mostramos por qué el alquiler a largo plazo no solo es más seguro, sino también más rentable.

1. Ingresos predecibles

Alquilar a largo plazo te permite planificar tus ingresos con meses de antelación. No hay temporadas altas y bajas. No dependes de las reseñas. Y, si trabajas con Vivara.io, tienes garantía de cobro todos los meses.

2. Menos gestión

Airbnb implica:

• Conversaciones diarias con huéspedes.
• Problemas logísticos y técnicos.
• Mantenimiento frecuente.
• Alta rotación.

El alquiler a largo plazo, especialmente si lo gestionas con Vivara, te permite delegar el 100% del trabajo.

3. 🧾 Fiscalidad más favorable

• El alquiler residencial a largo plazo puede beneficiarse de reducciones fiscales de hasta el 90% del IRPF.
• El alquiler turístico tributa como actividad económica, con IVA, recargos y más obligaciones.

4. 🛡️ Mayor seguridad jurídica

El alquiler residencial está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Es una normativa clara, conocida y aplicada en todo el territorio.

En cambio, el alquiler turístico depende de normativas locales, sujetas a cambios frecuentes, inspecciones y sanciones.

📊 Tendencia del mercado: más alquiler residencial, menos turístico

Según Idealista y datos del Ministerio de Vivienda:

• La demanda de alquiler residencial creció un 12% en 2025.
• La oferta turística bajó en más de 50.000 unidades por la aplicación del NRA.
• Las ciudades con mayor reconversión al alquiler a largo plazo son Madrid, Palma, Valencia y Sevilla.

Este movimiento beneficia a los propietarios que quieren invertir de forma segura y sostenible.

🧩 Cómo Vivara te permite alquilar sin complicaciones

Vivara es una empresa especializada en la gestión integral del alquiler a largo plazo. Te ayudamos a obtener rentabilidad sin ocuparte de nada.

🔧 ¿Qué hace Vivara por ti?

• Analizamos tu piso y te recomendamos el mejor precio.
• Publicamos tu anuncio y gestionamos las visitas.
• Verificamos inquilinos con scoring financiero y solvencia real.
• Redactamos el contrato y gestionamos el depósito.
• Nos ocupamos de incidencias, reparaciones, renovaciones.
• Garantizamos el cobro del alquiler cada mes, aunque el inquilino no pague.
• Te damos protección legal completa.

🧠 ¿Y tú qué haces?

Solo eliges si quieres alquilar. Del resto nos encargamos nosotros.

🎯 Conclusión: apuesta por la estabilidad

La era del alquiler turístico sin control ha terminado. Airbnb y Booking están limpiando sus plataformas. Las normativas se han endurecido. Y los beneficios que parecían tan altos… ya no lo son.

Frente a este escenario, el alquiler a largo plazo es una alternativa segura, rentable y estable. Y si lo gestionas con Vivara.io, puedes disfrutar de:

✅ Ingresos fijos
✅ Gestión 100% delegada
✅ Cobro garantizado
✅ Protección legal

🧩 Preguntas frecuentes sobre alquiler a largo plazo y normativa

¿Qué es el NRA y por qué es obligatorio?

Es un número de registro para anunciar alquileres turísticos en 2025. Sin él, no puedes publicar tu piso.

¿Puedo seguir alquilando por Airbnb sin NRA?

No. Las plataformas eliminan anuncios sin NRA y hay sanciones si se publica sin él.

¿Cuánto me pueden multar si anuncio sin NRA?

Hasta 30.000 € para propietarios y hasta 600.000 € para plataformas.

¿Qué pasa si mi piso no tiene licencia turística?

No podrás obtener NRA ni alquilarlo legalmente por estancias cortas.

¿Es más rentable alquilar a largo plazo en 2026?

Sí. Tienes ingresos estables, menos gastos y más seguridad legal.

¿Qué ventajas fiscales tiene el alquiler a largo plazo?

Reducciones de IRPF de hasta el 90 % si el piso es vivienda habitual.

¿Qué hace Vivara.io por el propietario?

Gestiona todo: precio, inquilinos, cobro, reparaciones y contrato.

¿Cómo garantiza Vivara el cobro mensual?

Mediante contratos con garantía de pago, incluso si el inquilino no paga.

¿Puedo cambiar de Airbnb a alquiler tradicional fácilmente?

Sí. Vivara te ayuda con todo el proceso y la transición legal.

¿Cuánto tardo en alquilar con Vivara?

Depende de la zona, pero muchas viviendas se alquilan en menos de 15 días.