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🏠¿Cuál es el alquiler más rentable en España? La guía definitiva para propietarios
Ser propietario hoy es una oportunidad… y un desafío. Con tantas opciones —habitaciones, turístico, temporal o larga duración— surge la gran pregunta: ¿cuál es el alquiler más rentable en España?
La respuesta no depende solo del precio que cobres, sino de algo más profundo: la estabilidad, la gestión y la tranquilidad que obtienes a cambio. Muchos buscan rentabilidad rápida y descubren, tarde o temprano, que los modelos más exigentes también son los más desgastantes.
En Vivara, lo vemos cada día: el éxito de un alquiler no se mide solo en euros, sino en tiempo, seguridad y confianza. Por eso, en esta guía te mostramos qué tipo de alquiler ofrece la mejor rentabilidad real en España, según la zona, el tipo de inmueble y el nivel de implicación que quieras tener como propietario.
Prepárate para descubrir cuál es el modelo que te permitirá ganar más sin perder tranquilidad —y cómo Vivara puede hacerlo funcionar por ti.
Índice
🛏️Alquiler más rentable en España: comparativa general
A continuación, analizamos los principales tipos de alquiler en España —habitaciones, turístico, temporal y larga duración— para ayudarte a decidir cuál se adapta mejor a tus objetivos como propietario.
1. Alquiler por habitaciones
- Rentabilidad potencial: alta a corto plazo.
- Rotación de inquilinos: muy alta.
- Gestión: intensa (más incidencias, mantenimiento, limpieza).
- Ideal para: zonas universitarias o ciudades con gran movilidad joven.
👉 Aunque puede parecer rentable, la realidad es que exige una gestión diaria constante, múltiples contratos y un alto desgaste del inmueble.
2. Alquiler turístico
- Rentabilidad potencial: muy alta en temporada alta, muy baja en temporada baja.
- Rotación: constante (días o semanas).
- Gestión: compleja (check-in, limpieza, licencias, fiscalidad).
- Ideal para: destinos turísticos y zonas costeras no tensionadas.
💡 En zonas tensionadas o con nuevas regulaciones, este modelo pierde atractivo: las licencias son limitadas y los costes operativos reducen la ganancia real.
3. Alquiler temporal (de 1 a 11 meses)
- Rentabilidad potencial: media-alta.
- Rotación: media.
- Gestión: requiere revisión frecuente de contratos y ocupación.
- Ideal para: ciudades con alta movilidad profesional o sanitaria.
Es una opción intermedia que funciona bien en zonas no tensionadas, pero puede generar vacíos entre inquilinos y menor previsibilidad de ingresos.
4. Alquiler de larga duración
- Rentabilidad potencial: estable y sostenible.
- Rotación: baja (mayor permanencia del inquilino).
- Gestión: mínima si está bien administrado.
- Ideal para: propietarios que valoran estabilidad y tranquilidad.
Este modelo garantiza flujo constante de ingresos, menor desgaste del inmueble y una relación de confianza duradera con el inquilino.
Y si se gestiona profesionalmente —como en Vivara—, el propietario disfruta de rentabilidad sin preocuparse de impagos, trámites o reparaciones, menor desgaste del inmueble y una relación de confianza duradera con el inquilino.
Y si se gestiona profesionalmente —como en Vivara—, el propietario disfruta de rentabilidad sin preocuparse de impagos, trámites o reparaciones.
📍Zonas tensionadas vs. no tensionadas: cómo cambia la ecuación
En España, las llamadas “zonas tensionadas” limitan las subidas de alquiler y regulan el mercado con mayor control. Esto influye directamente en la rentabilidad de cada modelo.
🏙️ ¿Cómo se crea una “zona tensionada” en España?
Una zona tensionada se declara cuando el precio del alquiler sube mucho más rápido que los ingresos de los vecinos o cuando los alquileres superan el 30 % de la renta media de los hogares de esa zona.
El proceso lo marca la **Ley por el Derecho a la Vivienda (2023)**:
- La comunidad autónoma o el ayuntamiento solicita al Gobierno la declaración.
- Deben justificar con datos oficiales (INE, catastros, registros) que los precios del alquiler están tensionados.
- Una vez aprobada, esa zona entra en el listado oficial del Ministerio de Vivienda y se aplican limitaciones:
- 🔹 Topes en los precios para nuevos contratos.
- 🔹 Revisiones limitadas al IPC u otros índices.
- 🔹 Control del precio de referencia según tipo y ubicación del inmueble.
💡 En resumen: una zona tensionada se crea cuando las administraciones prueban que el coste del alquiler es excesivo respecto a los ingresos locales, y así se regulan los precios para proteger a los inquilinos y estabilizar el mercado.
🆕 Nuevas zonas tensionadas en Euskadi (octubre 2025)
El BOE del 30 de octubre de 2025 ha ampliado la lista de municipios con control de rentas en el País Vasco:
Bilbao, Vitoria-Gasteiz, Astigarraga y Usurbil se suman a Donostia / San Sebastián, declarada en julio.
Euskadi cuenta ya con más de 10 municipios tensionados, incluyendo Errenteria, Lasarte-Oria, Zumaia, Irun, Barakaldo y Galdakao.
En total, España suma 304 municipios declarados en Cataluña, Euskadi, Navarra y Galicia.
🗂️ Ejemplos recientes de zonas tensionadas
Aquí tienes una tabla resumida con algunos de los municipios declarados como zonas de mercado residencial tensionado en España según datos oficiales recientes del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.
| Comunidad Autónoma | Municipio declarado | Vigencia aproximada |
|---|---|---|
| Galicia | A Coruña | Desde el 30 de julio de 2025 hasta el 30 de julio de 2028 |
| País Vasco | Donostia, Bilbao, Vitoria-Gasteiz, Astigarraga, Usurbil | Está declarada desde el 30 de julio de 2025 con vigencia hasta el 30 de julio de 2028 |
| Navarra | Pamplona (y otros 20 municipios) | También declarados 30 de julio de 2025, vigencia hasta 30 de julio de 2028 |
| Cataluña | Barcelona (y más de 130 municipios costeros/interiores) | Declaraciones diversas en 2024-2025; revisar municipio por municipio |
⚠️No es una lista completa. Las declaraciones se actualizan periódicamente en el portal del Ministerio de Vivienda.
En zonas tensionadas
- Turístico: En muchas zonas no se están renovando las licencias turísticas.
- Habitaciones: tolerado, pero con alto desgaste. Está en el punto de mira de futuras regulaciones, especialmente en grandes ciudades.
- Temporal: menos estable por límites legales.
- Larga duración: la opción más segura, legal y rentable.
En zonas no tensionadas
- Turístico o temporal: pueden ofrecer más margen de beneficio, pero con mayor esfuerzo de gestión.
- Habitaciones: con poca demanda estable y mayor desgaste del inmueble; opción menos atractiva fuera de grandes núcleos urbanos.
- Larga duración: mantiene la ventaja de ingresos predecibles y bajo riesgo.
💬 En ambos escenarios, el alquiler de larga duración sigue siendo la fórmula más equilibrada entre beneficio, legalidad y tranquilidad.
⚠️ Regulación sobre alquiler de habitaciones
El alquiler por habitaciones está cada vez más en el punto de mira.
Cataluña ha anunciado que extenderá por ley la intervención de precios al alquiler de habitaciones, siguiendo la misma línea de control que ya se aplica a las viviendas completas en zonas tensionadas.
Esto significa que este modelo podría perder flexibilidad y margen de rentabilidad en las zonas reguladas, especialmente en grandes ciudades como Barcelona.
En la práctica, el precio de cada habitación deberá calcularse de forma proporcional al tope máximo que tendría la vivienda entera, evitando que los propietarios fraccionen los pisos para esquivar las limitaciones.
Además, se prevé que el alquiler de temporada quede restringido a supuestos justificados —como estudios, traslados laborales o tratamientos médicos—, reforzando el foco en la vivienda habitual.
💬 En definitiva: lo que hoy se tolera, mañana puede estar regulado.
Otro motivo más por el que el alquiler de larga duración se consolida como la opción más estable, predecible y fiscalmente ventajosa.
📉 Por qué el alquiler de larga duración gana la partida
El alquiler de larga duración se consolida como la opción más rentable y estable dentro del mercado del arrendamiento en España. A diferencia de los modelos turístico, temporal o por habitaciones, este formato reduce costes ocultos y garantiza una ocupación más continua, lo que a medio plazo se traduce en mayor rentabilidad neta.
Veamos las ventajas clave:
✅ Estabilidad financiera
El propietario recibe ingresos regulares y predecibles, evitando los vacíos de ocupación que suelen afectar a otros tipos de alquiler.
✅ Menos tiempo invertido
La gestión es más sencilla: menos contratos, menos rotación de inquilinos y un mantenimiento más controlado del inmueble.
✅ Inquilinos más estables
Los contratos de larga duración fomentan relaciones de confianza y reducen el riesgo de incidencias o morosidad.
✅ Cumplimiento legal y fiscal
Este tipo de arrendamiento está plenamente regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), ofreciendo seguridad jurídica tanto al propietario como al inquilino.
| Tipo de alquiler | Rentabilidad estimada | Rotación de inquilinos | Gestión requerida | Ideal en zonas tensionadas | Ideal en zonas no tensionadas | Nivel de tranquilidad | Comentario Vivara |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Por habitaciones | Alta (pero variable) | Muy alta | Alta (constante) | ⚠️ No recomendable | ✅ Universitarias o jóvenes | 🔴 Baja | Ingresos altos, pero mucho esfuerzo y desgaste del inmueble. |
| Turístico | Muy alta (estacional) | Muy alta | Muy alta (licencias, limpieza) | 🚫 Muy restringido | ✅ Alta demanda turística | 🔴 Baja | Exige dedicación diaria y puede ser inestable según la temporada. |
| Temporal (1–11 meses) | Media-alta | Media | Media (renovaciones frecuentes) | ⚠️ Legalmente limitado | ✅ Ciudades profesionales | 🟡 Media | Buen equilibrio, pero con vacantes entre contratos. |
| Larga duración | Alta y estable | Baja | Baja (si se gestiona bien) | ✅ La opción más segura | ✅ Ideal en todo tipo de zonas | 🟢 Muy alta | Rentabilidad sostenida y tranquilidad total con Vivara. |
⚙️ Ejemplo real: cuando la rentabilidad se mide en tranquilidad
Imagina que tienes un piso en Madrid o Barcelona. Podrías alquilarlo por habitaciones y obtener algo más de ingreso mensual, pero entre el mantenimiento constante, la rotación de inquilinos y las pequeñas reparaciones, la rentabilidad bruta se diluye en tiempo y esfuerzo.
En cambio, con un alquiler de larga duración, los ingresos son más previsibles, el inmueble se conserva mejor y las gestiones se reducen al mínimo. Lo que se gana no es solo rentabilidad, sino también tranquilidad y estabilidad a largo plazo, dos valores que cada vez pesan más en la decisión de los propietarios.
Ventajas fiscales del alquiler LAU
Los contratos de larga duración regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no solo aportan estabilidad: también ofrecen importantes beneficios fiscales que aumentan la rentabilidad real del alquiler.
Los propietarios pueden deducir gastos directamente relacionados con la vivienda —como el IBI, la comunidad, los seguros, las reparaciones, los intereses hipotecarios o los servicios de gestión— y aplicar reducciones en el IRPF sobre el beneficio obtenido.
Estas reducciones pueden alcanzar hasta un 90 % del rendimiento neto cuando se alquila a jóvenes o con precios ajustados en zonas tensionadas, y rondan el 60 % para los alquileres de vivienda habitual en el resto de los casos.
📍Ajusta tu contrato al marco de la LAU y declara correctamente los gastos deducibles. Así aprovecharás al máximo las ventajas fiscales del alquiler estable y legal.
🛡️ Tu alquiler más seguro, rentable y sin complicaciones
En Vivara hemos diseñado distintos planes de servicio para que cada propietario elija el nivel de gestión y protección que necesita. Todos nuestros planes tienen un objetivo común: que disfrutes de rentabilidad sin complicaciones y que la tranquilidad también se pueda alquilar.
🧩 Comparativa de planes Vivara
| 💼 Servicio Vivara | ⚙️ Qué incluye | 💎 Ventajas principales | 💰 Precio orientativo |
|---|---|---|---|
| 🏡 Búsqueda de inquilino | • Comercialización de la propiedad • Acceso a la plataforma digital • Fotografías profesionales • Publicación destacada en portales • Análisis de solvencia y consulta de morosidad • Coordinación de visitas • Contrato y firma electrónica • Cambio de titularidad de suministros • Gestión de fianza e ITP • Reemplazo gratuito del inquilino dentro de los primeros 12 meses | ✅ Encuentra al inquilino perfecto sin preocuparte por nada. ✅ Proceso rápido, profesional y 100 % verificado. | 🏷️ 1 mes de alquiler + IVA |
| 🔒 Seguro de impago | • Cobertura de impagos sin carencia (12, 18 o 24 meses) • Cobertura legal para desahucios • Cobertura ante actos vandálicos (hasta 3.000 €) • Análisis de solvencia y consulta de morosidad • Contrato digital y gestión de fianza • Pagos garantizados el día 7 de cada mes • Liberación de avalistas • Asistencia en la presentación del ITP | ✅ Cobra siempre a tiempo, pase lo que pase. ✅ Protección total y respaldo legal completo. | 💰 5 % del alquiler + IVA |
| 🛠️ Gestión 24/7 | • Gestión documental completa (etiqueta, cédula, etc.) • Atención de incidencias y reparaciones • Pagos automáticos mensuales • Cambio de titularidad de suministros • Gestión completa de la fianza (recepción, depósito, devolución) • Presentación del ITP • Liberación de avalistas | ✅ Delegas toda la gestión de tu vivienda. ✅ Servicio continuo y mantenimiento integral. | 💰 5 % del alquiler + IVA |
| ✨ Plan Tranquilidad (completo) | • Comercialización + Seguro de impago + Gestión 24/7 completa • Cobertura legal y ante actos vandálicos • Cobro garantizado el día 7 de cada mes • Gestión integral de documentación, incidencias y pagos | ✅ El servicio integral para olvidarte de todo. ✅ Rentabilidad estable y cero estrés. | 🏷️ 1 mes de renta + 8 % + IVA |
💬 ¿No sabes qué servicio se adapta mejor a ti?
Habla con un agente Vivara y recibe asesoramiento gratuito sobre la opción que mejor encaje con tu vivienda y tus objetivos.
📄Conclusión: rentabilidad sí, pero con cabeza
La rentabilidad del alquiler no solo se mide en euros, sino en tranquilidad, estabilidad y confianza.
Y eso es exactamente lo que ofrece Vivara con sus planes personalizados para propietarios. El alquiler por habitaciones o turístico puede sonar atractivo, pero exige tiempo, esfuerzo y riesgo.
Si buscas ingresos estables, protección y cero estrés, el alquiler de larga duración con Vivara es la elección inteligente.
❓Preguntas frecuentes sobre tipos de alquiler
¿Qué tipo de alquiler da más dinero?
Depende de la zona y la gestión. A largo plazo, el alquiler estable genera más beneficio neto.
¿Es legal alquilar turístico en zonas tensionadas?
No siempre. Muchas comunidades limitan licencias o imponen restricciones.
¿Qué modelo requiere menos gestión?
El alquiler de larga duración gestionado profesionalmente.
¿Por qué el alquiler temporal puede ser arriesgado?
Por la rotación y vacantes entre contratos. No garantiza ingresos continuos.
¿Cuánto dura un alquiler temporal?
Entre 1 y 11 meses, según la normativa actual.
¿Qué ventajas tiene Vivara frente a hacerlo por mi cuenta?
Te ofrece gestión total, cobros puntuales y cero preocupaciones.
¿Y si el inquilino deja de pagar?
El Plan Tranquilidad cubre el impago y garantiza el cobro cada mes.
¿Puedo cambiar de tipo de alquiler después?
Sí, con asesoramiento puedes adaptar tu inmueble al modelo más rentable.
¿Qué tipo de alquiler es más seguro?
El de larga duración con seguro de impagos y gestión integral.
¿Cuánto cobra Vivara por gestionar mi alquiler?
Desde un 5% + IVA según el plan. Consulta tu opción ideal con un agente.
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