El alquiler por habitaciones en Barcelona está ganando protagonismo como fórmula alternativa dentro del mercado inmobiliario. Aunque sigue representando una parte menor frente al alquiler completo, su crecimiento responde a la presión de los precios, la dificultad de acceder a una vivienda entera y la demanda de flexibilidad por parte de estudiantes, jóvenes profesionales, y nómadas digitales.

Para los propietarios, esta evolución representa tanto una oportunidad de aumentar ingresos como un reto en términos de gestión y obligaciones legales. En este análisis repasamos las razones detrás del auge del alquiler por habitaciones en Barcelona, las implicaciones para quienes poseen viviendas en la ciudad y los aspectos clave a tener en cuenta para gestionarlo correctamente.

🔍Un mercado en transformación: por qué crece el alquiler por habitaciones

El alquiler por habitaciones en Barcelona se ha consolidado como respuesta a la dificultad de acceder a una vivienda completa. Los principales factores que explican este fenómeno son:

• Elevado precio del alquiler tradicional: con medias que superan los 20 €/m², para muchos resulta inasumible alquilar un piso entero.

• Mayor movilidad laboral y académica: estudiantes internacionales, jóvenes profesionales y nómadas digitales demandan estancias flexibles y contratos de menor duración.

• Escasez de oferta de alquiler completo: no tanto por nuevas licencias turísticas (que no se conceden desde hace años), sino por la tensión estructural de la vivienda disponible en Barcelona.

Según datos de Idealista, en 2025 el precio medio por habitación en Barcelona se sitúa entre 500 y 900 euros mensuales, con incrementos interanuales cercanos al 10,4 % en un año. Los distritos con mayor presión de demanda son Eixample, Gràcia, Sant Martí, Sants-Montjuïc y Ciutat Vella.

💰Rentabilidad: ¿es más atractivo que el alquiler completo?

Aunque en algunos casos el alquiler por habitaciones puede dar la impresión de generar más ingresos brutos, es fundamental tener en cuenta los costes adicionales de gestión, mantenimiento y rotación de inquilinos que este modelo conlleva:

• Publicar y renovar contratos con más frecuencia.
• Desgaste adicional de electrodomésticos, mobiliario y zonas comunes.
• Gastos de limpieza más frecuentes.

En cambio, el alquiler completo suele aportar más estabilidad y ventajas fiscales en el largo plazo. Por este motivo, no existe una fórmula universalmente mejor: cada caso debe analizarse individualmente con asesoramiento profesional para calcular la rentabilidad neta real.

⚠️Los retos: lo que un propietario debe tener en cuenta

El alquiler por habitaciones también conlleva desafíos importantes que deben valorarse antes de optar por este modelo.

Alta rotación de inquilinos

La estancia media suele ser más corta que en el alquiler tradicional. Esto implica mayor dedicación a tareas como publicar anuncios, gestionar visitas y firmar contratos de forma recurrente.

Convivencia y conflictos

Compartir vivienda entre personas desconocidas puede generar tensiones relacionadas con el uso de zonas comunes, limpieza o normas de convivencia. Una gestión inadecuada de estos conflictos puede derivar en salidas anticipadas de inquilinos.

Aspectos legales y normativos

Aunque no se trata de alquiler turístico, el alquiler por habitaciones tiene requisitos específicos:

• Contrato individual para cada inquilino.

• Certificado de habitabilidad en vigor.

• Depósito de fianza registrado en el INCASÒL.

• Limitación de rentas: aunque Barcelona está catalogada como Zona de Mercado Residencial Tensionado (ZMRT) ,actualmente las limitaciones no se aplican de forma clara al alquiler de habitaciones. Está en marcha el Proyecto de Ley de Adopción de Medidas Urgentes en Materia de Vivienda y Urbanismo, que busca regular estas modalidades como alquiler de larga duración. Si se aprueba, los precios de las habitaciones también quedarían sujetos a topes.

Fiscalidad

Los ingresos tributan como rendimiento del capital inmobiliario. Aunque es posible deducir ciertos gastos, la imputación proporcional de estos a cada habitación puede resultar compleja. Contar con asesoramiento fiscal es recomendable para evitar errores.

🏠Implicaciones para los propietarios

El alquiler por habitaciones ofrece un aumento potencial de ingresos, pero conlleva consecuencias prácticas que todo propietario debe considerar.

• Mayor dedicación a la gestión: gestionar varios contratos a la vez supone más tiempo invertido en entrevistas, visitas, entradas y salidas de inquilinos.
• Costes adicionales de mantenimiento: el uso intensivo de zonas comunes incrementa el desgaste de electrodomésticos, muebles y fontanería, lo que genera más reparaciones y limpiezas.
• Perfil más variado de inquilinos: los contratos por habitaciones atraen a perfiles jóvenes, temporales o internacionales. Esto aporta dinamismo, pero también exige un mayor control de solvencia y una gestión cuidadosa de la convivencia.
• Riesgos de impago diversificados: la ventaja es que el riesgo no depende de un único arrendatario. Sin embargo, hay que estar preparado para reclamar deudas individuales y resolver situaciones de incumplimiento.
• Cumplimiento legal más exigente: cada contrato debe redactarse de manera independiente, y la normativa en Barcelona impone obligaciones claras sobre habitabilidad, fianzas y limitaciones de precio en zonas tensionadas.

En resumen, los propietarios pueden lograr mayor rentabilidad, pero deben asumir también una carga de gestión más intensa y una mayor atención a los aspectos normativos y operativos.

🛠️Aspectos clave para gestionarlo correctamente

Para que el alquiler por habitaciones funcione de forma sostenible, conviene aplicar una serie de buenas prácticas:

• Contratos claros y actualizados: cada habitación debe contar con un contrato individual, especificando derechos y obligaciones. Esto reduce conflictos y aporta seguridad jurídica.
• Selección rigurosa de inquilinos: comprobar solvencia, referencias y estabilidad es esencial para minimizar riesgos de impago y rotación excesiva.
• Definir reglas de convivencia: establecer normas básicas sobre limpieza, uso de zonas comunes y visitas evita fricciones entre los ocupantes.
• Mantenimiento preventivo: realizar revisiones periódicas de instalaciones y electrodomésticos reduce el coste de reparaciones inesperadas y alarga la vida útil del inmueble.
• Control financiero detallado: llevar un registro de ingresos y gastos asociados a cada habitación facilita la declaración fiscal y permite calcular la rentabilidad real.
• Flexibilidad en la gestión: estar preparado para una mayor rotación y cambios frecuentes en los contratos es parte inherente de este modelo.

La clave está en equilibrar la rentabilidad extra con una gestión profesionalizada, evitando que los beneficios se diluyan por incidencias, conflictos o sanciones administrativas.

📝Conclusión

El alquiler por habitaciones en Barcelona puede ser una opción interesante en determinados contextos, pero exige mayor implicación en gestión y cumplimiento normativo. Para muchos propietarios, puede suponer ingresos adicionales, aunque acompañados de más trabajo y costes.

Más allá de los números, lo relevante es valorar el esfuerzo de coordinación, la capacidad de mediar en la convivencia entre inquilinos y el mayor desgaste del inmueble. Estos factores, sumados a las obligaciones legales y fiscales, hacen que este modelo requiera un nivel de dedicación que no todos los propietarios están dispuestos a asumir.

Por eso, antes de optar por el alquiler por habitaciones conviene comparar de forma realista sus beneficios y desventajas frente al alquiler completo. Con el apoyo de un buen asesoramiento, cada propietario podrá determinar qué modalidad encaja mejor con sus objetivos: obtener ingresos a corto plazo con más gestión, o buscar estabilidad y ventajas fiscales en el largo plazo.

En definitiva, no se trata tanto de perseguir un beneficio inmediato, sino de entender bien las implicaciones prácticas, legales y fiscales para tomar una decisión sostenible en el tiempo.

❓Preguntas frecuentes

¿Es legal alquilar un piso por habitaciones en Barcelona?

Sí, es legal siempre que se cumpla la normativa de habitabilidad y se formalicen contratos individuales.

¿Necesito una licencia especial para alquilar por habitaciones?

No, no es alquiler turístico. Solo se exige certificado de habitabilidad y contratos correctos.

¿Qué impuestos debo pagar por el alquiler de habitaciones?

Debes declararlo como rendimiento del capital inmobiliario en tu IRPF.

¿Puedo pedir fianza en un alquiler por habitaciones?

Sí, la fianza es obligatoria y debe depositarse en el INCASÒL.

¿Qué duración mínima debe tener el contrato por habitación?

La duración mínima es de 6 meses, salvo acuerdo distinto entre las partes.

¿Qué ocurre si un inquilino deja de pagar?

El resto de inquilinos sigue pagando, pero debes reclamar la deuda al moroso.

¿Puedo actualizar el precio de cada habitación por separado?

Sí, cada contrato es independiente y puedes revisarlo en cada renovación.

¿Qué pasa si hay conflictos entre inquilinos?

El propietario debe mediar y, en casos graves, resolver el contrato del causante.

¿Qué gastos son deducibles en la renta?

Gastos proporcionales: comunidad, reparaciones, IBI, seguros e intereses hipotecarios.