La normativa para los impuestos para segundas viviendas en España está cambiando de forma acelerada y ha entrado de lleno en el debate público. En los últimos meses se han anunciado nuevas propuestas fiscales, ajustes en el IRPF y posibles restricciones a la compra en zonas tensionadas. Este creciente foco se produce en un momento en el que:

• la vivienda se ha convertido en un eje central del debate público,
• los precios muestran dinámicas diferentes según territorio,
• y el acceso —ya sea para comprar o alquilar— es uno de los principales retos socioeconómicos del país.

El objetivo declarado de estas propuestas es común: priorizar la primera residencia, limitar la compra con fines de inversión y favorecer el acceso a vivienda habitual. Sin embargo, los efectos reales —sobre compradores, propietarios, inversores y el mercado de alquiler— son más complejos.

En este artículo analizaremos cómo están cambiando los impuestos sobre las segundas residencias, qué efectos pueden tener las nuevas propuestas que se están debatiendo, cómo varía la carga fiscal según la ciudad y qué implicaciones puede tener todo ello para la compra de vivienda y para el mercado del alquiler.

🏠 ¿Qué se considera segunda residencia y cómo tributa hoy?

Cuando hablamos de vivienda no habitual, nos referimos a cualquier inmueble que no sea la residencia principal del contribuyente. Puede ser:

• una casa en la playa o en el pueblo,
• una vivienda heredada,
• un piso comprado como inversión para alquilarlo,
• o una tercera, cuarta o quinta propiedad.

Estas viviendas ya tienen hoy una fiscalidad específica que conviene conocer:

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) es el tributo que se aplica cuando se compra una vivienda de segunda mano en España. Al estar cedido a las comunidades autónomas, su coste varía significativamente según el territorio. Además, las bonificaciones que existen para la vivienda habitual o para determinados colectivos no suelen aplicarse a las viviendas no habituales, lo que incrementa su carga fiscal.

• Se aplica en la compra de vivienda de segunda mano.
• El tipo general oscila entre el 6% y el 13%, según la comunidad autónoma.
• Algunos territorios ofrecen tipos reducidos para vivienda habitual o colectivos específicos (jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad), pero estas bonificaciones no suelen aplicarse a segundas residencias.

Tabla orientativa de tipos generales del ITP en España para segundas viviendas

Comunidad Autónoma	Tipo general ITP	Tipos reducidos (si aplica)	Observaciones
Cataluña	10%	5% para <33 años con ingresos bajos	Puede llegar al 20% si el comprador es gran tenedor
Madrid	6%	4% para familias numerosas	Sin recargos en segundas viviendas
Andalucía	7%	Reducciones jóvenes y vivienda habitual	Tipo único
C. Valenciana	10%	6%–8% vivienda habitual según ingresos	Segundas viviendas: tipo general
Galicia	10%	Reducciones vivienda habitual	Tipos más altos para no habitual
Aragón	8%	Reducciones específicas	Penalización para viviendas de lujo
Castilla y León	8%	Bonificaciones vivienda habitual	No aplican en segunda residencia
Castilla-La Mancha	9%	Bonificaciones jóvenes/discapacidad	Tramos altos para viviendas >200.000 €
País Vasco	4%–8%	Reducciones vivienda habitual	Fiscalidad propia
Navarra	6%–10%	Reducciones específicas	Régimen foral
La Rioja	7%	Tipos reducidos vivienda habitual	Sin penalización por segunda vivienda
Canarias	6,5%	Reducciones vivienda habitual	IGIC en obra nueva
Baleares	8%–11%	Reducciones según precio	Segundas viviendas: tramos altos

⚠️ ITP: el caso de Cataluña

En Cataluña, el tipo general del ITP es del 10%, pero existe un tipo extraordinariamente elevado del 20% cuando el comprador es considerado gran tenedor.
Esta medida tiene como objetivo desincentivar la acumulación de vivienda, y afecta principalmente a personas jurídicas y grandes patrimonios que adquieren inmuebles adicionales.
Los particulares que compran una vivienda para uso propio o como inversión estándar no entran en esta categoría, por lo que no se les aplica este tipo penalizado.

IVA

El IVA es el impuesto que grava la compra de vivienda nueva en España. A diferencia del ITP, se aplica únicamente en primeras transmisiones y su tipo es uniforme en todo el territorio. No distingue entre vivienda habitual o no habitual: el coste fiscal es el mismo en ambos casos.

• En vivienda nueva (primera transmisión) se aplica el 10%.
• No cambia según sea primera o segunda residencia.

IRPF: imputación de rentas

IRPF: imputación de rentas

En el IRPF, las viviendas no habituales generan una renta imputada, es decir, un ingreso teórico que Hacienda considera que produce la vivienda aunque esté vacía. Es uno de los costes fiscales más desconocidos para los propietarios de segundas residencias.

• Las segundas residencias deben declararse como bienes inmuebles no afectos a actividades económicas.
• Se les imputa una renta teórica —normalmente entre el 1,1% y el 2% del valor catastral— que tributa como renta imputada.
• Es un coste anual y recurrente, incluso cuando la vivienda no está alquilada y no genera ingresos reales.

✔️ ¿Y qué pasa si la vivienda está alquilada?

Aquí es donde conviene aclarar la diferencia:

• Si la vivienda está alquilada, no se aplica renta imputada, porque ya existe un rendimiento real.
• En ese caso, el propietario debe declarar en el IRPF los ingresos obtenidos por el alquiler, pudiendo deducir gastos como:
  • intereses de la hipoteca,
  • obras y reparaciones,
  • seguros,
  • tasas y tributos,
  • amortización,
  • suministros (si los paga el propietario).

De esta forma, el IRPF distingue claramente entre:

• Viviendas vacías o de uso propio → tributan por renta imputada.
• Viviendas alquiladas → tributan por rendimientos del capital inmobiliario.

IBI y otros tributos

El IBI es un impuesto municipal obligatorio para todos los propietarios, independientemente del uso de la vivienda. Su importe varía según el municipio y el valor catastral del inmueble.

• Además, la titularidad de la vivienda genera la obligación de pagar el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) y, en su caso, tasas municipales o autonómicas.

Es decir: las segundas residencias ya soportan una carga fiscal relevante, incluso antes de plantear nuevos tributos.

💶 Nuevas propuestas: más impuestos para segundas viviendas

En este contexto, se están discutiendo varias medidas que apuntan a incrementar la fiscalidad de las viviendas no habituales, especialmente a partir de la tercera residencia.

1. Nuevo tributo progresivo a partir de la tercera vivienda

Una de las propuestas más comentadas es la creación de un impuesto específico sobre la adquisición de terceras, cuartas y sucesivas viviendas, con un esquema progresivo:

• 4% para la tercera vivienda
• 8% para la cuarta
• 12% para la quinta

Este tributo se sumaría al TPO o al IVA ya existentes. Es decir, no sustituye, sino que añade una capa fiscal adicional para quienes adquieren vivienda no habitual a partir de determinado número de propiedades.

Sin embargo, el Congreso ha rechazado esta propuesta en su tramitación —la cual, queda, por ahora, descartada—, lo que significa que este nuevo tributo no entrará en vigor.

Aun así, la medida sigue en el debate público y podría volver a plantearse en futuras negociaciones o reformas. Por eso es relevante entender cómo funcionaba y qué implicaciones tendría para propietarios e inversores si volviera a estudiarse.

2. Aumento de la imputación de rentas en el IRPF

Otra iniciativa plantea elevar el tipo con el que tributan las segundas residencias en el IRPF, pasando del rango actual (1,1%–2%) a un 3% del valor catastral.

En la práctica, esto supondría:

• más renta imputada,
• mayor base imponible,
• y, por tanto, un incremento de la cuota a pagar para quienes tienen vivienda no habitual.

3. Restricciones a la compra para uso no residencial en zonas tensionadas

Además de las propuestas puramente fiscales, en algunos territorios se ha planteado la posibilidad de limitar la compra de vivienda no destinada a primera residencia en zonas tensionadas.

Aunque estas ideas están todavía en fase de análisis y generan debate jurídico, muestran una tendencia clara: priorizar la primera vivienda frente a la inversión inmobiliaria.

📊 Diferencias entre ciudades: no es lo mismo comprar en Barcelona que en Jaén

Una de las conclusiones más claras de los análisis recientes es que la factura fiscal por comprar vivienda varía enormemente según la ciudad.

Tomando como referencia una vivienda tipo de 80 m², con el precio medio estimado en cada capital de provincia, el cálculo del TPO muestra una horquilla muy amplia:

• En ciudades como Barcelona, San Sebastián, Palma, Madrid o Valencia, la carga fiscal puede situarse entre 25.000 y casi 40.000 euros.
• En otras capitales como Jaén, Zamora, Murcia, Córdoba o Almería, el impuesto se mueve en un rango cercano a 7.000–10.000 euros.

La diferencia obedece a dos factores:

1. Los precios medios de la vivienda, muy distintos entre territorios.
2. Los tipos de TPO aprobados por cada comunidad autónoma, que fijan tramos generales y, en ocasiones, tipos más bajos para vivienda habitual.

El resultado es que comprar una vivienda similar puede implicar pagar cinco veces más impuestos dependiendo de dónde se ubique, algo que afecta tanto a quien compra para vivir como a quien compra para alquilar.

📉 Posibles efectos en propietarios, inversión y alquiler

Las propuestas de mayor fiscalidad sobre segundas residencias buscan desincentivar la inversión puramente especulativa y favorecer el acceso a primera vivienda. Sin embargo, su efecto real puede ser más amplio.

Entre los posibles impactos se encuentran:

Contracción de la demanda de vivienda no habitual

Un aumento de impuestos en la compra y en el mantenimiento de segundas residencias puede hacer que algunos potenciales compradores pospongan o descarten la operación, especialmente pequeños ahorradores que destinan parte de su patrimonio a una segunda vivienda.

Menor incentivo para destinar vivienda al alquiler

Muchas segundas residencias se adquieren con la idea de ponerlas en alquiler y obtener una rentabilidad. Si la carga fiscal global (compra + IRPF + IBI + costes) aumenta, algunos propietarios podrían optar por:

• vender la vivienda,
• mantenerla vacía,
• o explorar otros usos.

Esto podría reducir la oferta de vivienda en alquiler, en un contexto donde ya es limitada en muchas ciudades.

Mayor importancia de la planificación

Estos cambios refuerzan la necesidad de:

• calcular la rentabilidad neta después de impuestos,
• comparar fiscalidad entre comunidades autónomas,
• y contar con asesoramiento para decidir si conviene alquilar, vender o mantener.

🧭 ¿Qué puede hacer un propietario ante este escenario?

Ante un posible endurecimiento fiscal de las segundas residencias, especialmente cuando se destinan al alquiler, los propietarios pueden tomar varias medidas para proteger su inversión y tomar decisiones informadas.

1. Revisar la fiscalidad por comunidad autónoma

A la hora de comprar una segunda residencia —o una tercera vivienda como inversión—, el coste real de la operación no depende solo del precio del inmueble, sino también de la fiscalidad aplicada en cada comunidad autónoma. Por eso, antes de tomar una decisión, conviene analizar tres elementos clave:

Tipos de TPO (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)

El TPO es el impuesto que se paga al comprar una vivienda de segunda mano, y cada comunidad autónoma establece su propio porcentaje, que puede variar entre el 6% y el 13%. Esto significa que la misma vivienda puede tener un coste fiscal muy diferente según dónde se compre.

• Ejemplo: un piso de 200.000 € puede pagar:
  • 12.000 € en Madrid (6 %)
  • 20.000 € en Cataluña (10 %)
  • 26.000 € en Valencia (13 %)

Tipos reducidos (cuando existen)

Algunas comunidades aplican rebajas del TPO, pero normalmente solo para vivienda habitual o colectivos específicos (jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad). Las segundas residencias no suelen beneficiarse de estos descuentos. Por eso, es importante revisar si:

• Te corresponde algún tipo reducido, o
• Tendrás que asumir el tipo general (más caro).

Precios medios de la vivienda por ciudad

Incluso con el mismo porcentaje de TPO, el impuesto final depende del valor del inmueble. Y ese valor cambia drásticamente según el territorio.

• Barcelona, Madrid, San Sebastián o Palma presentan precios muy elevados, lo que dispara el coste del impuesto.
• Ciudades como Jaén, Zamora o Cáceres tienen precios mucho más bajos, y por tanto, TPO muy inferiores aunque el porcentaje sea similar.

Para una vivienda estándar de unos 80 m², esta diferencia de precios hace que:

• En una gran ciudad como Barcelona, el TPO pueda situarse en niveles muy elevados.
• En ciudades con precios mucho más bajos, como Jaén, el coste del TPO sea muy reducido en comparación.

2. Calcular la rentabilidad neta real

Al evaluar la compra de una segunda vivienda —ya sea para uso propio o como inversión— no basta con fijarse en el posible alquiler mensual o en la revalorización esperada. Para saber si la operación tiene sentido a medio y largo plazo, es necesario calcular la rentabilidad neta real, teniendo en cuenta todos los costes asociados.

Esto implica sumar:

• Impuestos de compra (TPO o IVA, y tasas asociadas).
• IRPF, ya sea por imputación de rentas (si la vivienda está vacía) o por rendimientos del alquiler.
• IBI anual, que puede variar significativamente según el municipio.
• Gastos de comunidad, mantenimiento y posibles reformas.
• Seguros, desde el seguro del hogar hasta coberturas de impago si la vivienda se alquila.

Solo con este cálculo completo el propietario puede valorar si la inversión es sostenible y cuál es su rentabilidad neta ajustada al riesgo.

3. Blindar la vivienda si se destina al alquiler

En un entorno fiscal y normativo en constante cambio, quienes destinan una segunda vivienda al alquiler necesitan reducir riesgos y garantizar estabilidad. Para ello, la gestión profesional que ofrecen empresas especializadas como Vivara aporta un marco claro, seguro y previsible.

Este tipo de gestión se apoya en cuatro pilares fundamentales:

• Selección rigurosa del inquilino, basada en análisis de solvencia y verificación documental para minimizar el riesgo de impago.
• Contratos actualizados y bien estructurados, adaptados a la normativa vigente y redactados con criterios técnicos que protegen a ambas partes.
• Seguro de impago incorporado, que garantiza ingresos puntuales y respaldo jurídico en caso de morosidad o conflicto.
• Documentación y seguimiento continuo, con inventarios profesionales, trazabilidad de incidencias y comunicación estructurada entre propietario e inquilino.

Estas medidas, integradas en una gestión profesional, permiten que la vivienda no habitual sea una inversión más segura, rentable y alineada con la normativa vigente, incluso en escenarios de mayor incertidumbre.

Para el propietario, esto se traduce en más estabilidad, menos preocupaciones y una rentabilidad más predecible. Para el inquilino, en una relación más clara, profesional y transparente.

🤝 Conclusión

Las segundas residencias han pasado a ocupar un lugar central en el debate sobre vivienda en España. Las propuestas de nuevos impuestos, los cambios en el IRPF y las posibles restricciones a la compra en zonas tensionadas muestran un escenario en evolución, donde la fiscalidad jugará un papel cada vez más relevante.

Más allá del debate, lo cierto es que:

• la vivienda no habitual ya soporta una carga fiscal significativa,
• las diferencias entre territorios son muy acusadas,
• y cualquier cambio puede afectar tanto a la inversión como a la oferta en alquiler.

En este contexto, la clave para propietarios e inversores es la planificación y la gestión profesional: entender bien los impuestos, calcular la rentabilidad neta y, si la vivienda se destina al alquiler, minimizar los riesgos de impago y de gestión.

En Vivara trabajamos para que el alquiler sea un proceso claro, seguro y bien gestionado, ofreciendo herramientas y acompañamiento profesional que aporten información, transparencia y tranquilidad tanto a propietarios como a inquilinos.

❓Preguntas frecuentes

¿Qué se considera segunda residencia a efectos fiscales?

Toda vivienda que no sea la residencia habitual del contribuyente, aunque esté vacía.

¿Las segundas residencias pagan más impuestos que la vivienda habitual?

Sí, especialmente en IRPF y por la ausencia de tipos reducidos en algunos tributos.

¿Las nuevas propuestas de impuestos están ya aprobadas?

Algunas están en fase de debate. Es importante seguir su tramitación normativa.

¿Afectan estas medidas a quienes alquilan su segunda vivienda?

Sí, porque la carga fiscal total puede influir en la rentabilidad del alquiler.

¿Qué impacto puede tener esto en la oferta de alquiler?

Si la inversión se penaliza, parte de la oferta podría reducirse en algunas zonas.

¿El IVA cambia según sea primera o segunda residencia?

No, en vivienda nueva el tipo es del 10% con carácter general.

¿Es igual el TPO en toda España?

No, cada comunidad fija sus tipos y puede haber grandes diferencias entre ciudades.

¿Tiene sentido seguir invirtiendo en vivienda para alquilar?

Puede tenerlo, pero exige más análisis de rentabilidad y gestión profesional.

¿Cómo puede ayudarme Vivara si alquilo mi segunda residencia?

Con selección de inquilinos, contratos claros, seguro de impago y gestión integral.

¿Dónde puedo ampliar información?

En el blog de Vivara o contactando con nuestro equipo para revisar tu caso.