El mercado inmobiliario de A Coruña atraviesa una etapa de transformación profunda, marcada por un equilibrio cada vez más frágil entre oferta y demanda. La presión de la demanda local, sumada a la limitada disponibilidad de vivienda en arrendamiento, ha llevado a los precios a niveles récord, mientras que las nuevas regulaciones derivadas de la Ley de Vivienda 12/2023 están redefiniendo las reglas del juego para propietarios e inquilinos.

Esta situación no surge de la nada. Durante la última década, la ciudad ha consolidado su atractivo como ciudad para vivir e invertir gracias a su calidad de vida, su conexión con el resto de Galicia y su tejido económico estable. El atractivo de la ciudad ha disparado la demanda de vivienda, muy por encima de la oferta disponible. El resultado es un sector cada vez más tensionado, donde encontrar piso a un precio asequible se ha convertido en un reto tanto para los residentes como para quienes llegan de fuera por motivos laborales o académicos.

La declaración de A Coruña como zona tensionada en julio de 2025 añade una capa más de complejidad: la normativa introduce limitaciones estrictas en el precio del arrendamiento, fija topes a las subidas anuales y establece cláusulas obligatorias en los contratos. Para los propietarios, esto implica adaptar sus estrategias de gestión; para los inquilinos, supone un marco más protector, pero también una competencia más intensa por cada vivienda que sale al sector.

En este articulo, analizamos las principales tendencias de compraventa y alquiler, los retos que plantea la nueva regulación y las perspectivas para 2025, con especial atención a cómo esta nueva realidad impacta en arrendadores, inquilinos y en el conjunto del ecosistema inmobiliario coruñés.

Alquiler en A Coruña: escasez de oferta y nuevas restricciones

El mercado del arrendamiento es el segmento más tensionado. En diciembre de 2024, el alquiler medio fue de 10,6 €/m², con un aumento interanual del 12,9 %.

Factores clave:

• Alta demanda local de jóvenes profesionales y familias.
• Escasa rotación de viviendas en alquiler.
• Aparición de inversores con estrategia buy-to-rent.
• Declaración de zona tensionada, que limita subidas de precio.

Muchos arrendadores deben ahora ajustar sus precios al índice oficial o justificar incrementos con mejoras demostrables.

Zonas más caras y asequibles de A Coruña

• Zonas con precios más altos (compra y alquiler):
  • Ensache – Juan Flórez – Plaza de Lugo: hasta 3.200 euros por m², y 14,5 euros por m² en alquiler.
  • Riazor- Orzán; vivienda con vistas al mar, entre 2.800 y 3.000 euros por m².
  • Matogrande: moderno y bien conectado, supera los 2.600 euros por m² y 13 euros por m² en alquiler.
• Zonas más asequibles:
  • Os Mallos – Estación: desde 1.600 euros por m², y 8,5 euros por m² en alquiler.
  • Monte Alto: entorno residencial con precios medios en torno a 1.950 euros por m².
  • Agra del Orzán: opciones más económicas para inversión o primera vivienda.

Regulación en zonas tensionadas: impacto en propietarios

Desde Julio de 2025, la ciudad ha sido oficialmente declarada zona tensionada, lo que implica nuevas obligaciones para quienes alquilan vivienda.

Principales efectos:

• Topes de precio: si eres gran tenedor, debes fijar el arrendamiento según el índice de referencia oficial (SERPAVI).
• Límites de subida: máximo del 3% anual.
• Cláusulas contractuales obligatorias: debe constar que el inmueble está en zona tensionada.
• Sanciones por incumplimiento: hasta 90.000 euros.

Muchos arrendadores están recurriendo a gestión profesionalizada para evitar riesgos fiscales y legales.

Oferta de obra nueva vs. vivienda de segunda mano en A Coruña

Uno de los factores estructurales que explican la tensión del mercado inmobiliario en la ciudad es la escasez de obra nueva disponible frente a una demanda creciente, tanto para compra como para arrendamiento.

La vivienda de segunda mano ha experimentado una subida interanual superior al 10%, impulsada precisamente por esta falta de obra nueva. Aunque hay proyectos en marcha, la mayoría del stock actual sigue siendo de segunda mano, lo que condiciona la calidad, la eficiencia energética y las posibilidades de revalorización.

¿Qué implica esto para los propietarios?

Aunque las viviendas nuevas que se están construyendo cuentan con mejores calidades y eficiencia energética, la mayoría de los arrendadores que alquilan hoy poseen inmuebles construidos hace décadas, muchas veces heredados.

Consecuencias principales:

• Necesidad de reforma o actualización; eficiencia energética, aislamiento acústico o distribución poco optimizada
• Carga operativa adicional: adecuaciones, licencias, mantenimiento y reparaciones continuas

Tendencias de mercado en A Coruña para 2025

• Revalorización de zonas bien conectadas

Barrios con buena accesibilidad y servicios seguirán atrayendo demanda, como Matogrande, Cuatro Caminos y Ciudad Vieja.

• Arrendamiento de media estancia

Cada vez más arrendadores exploran arrendamientos de 6 a 11 meses para esquivar la regulación sin incurrir en legalidades grises.

• Demanda de vivienda eficiente

Crece el interés por vivienda reformadas, con buena calificación energética, especialmente entre compradores jóvenes e inversores.

• Inversión en vivienda para un arrendamiento garantizado

En un contexto normativo exigente, aumenta el interés por modelos de gestión profesionalizada que garanticen rentabilidad y cumplimiento legal, aunque este tipo de soluciones aún no están ampliamente disponibles en la ciudad.

Conclusión: como adaptarse al nuevo escenario

El mercado inmobiliario de A Coruña en 2025 es el reflejo de una tensión creciente entre la alta demanda de vivienda y una oferta limitada, marcada por la falta de obra nueva y la antigüedad del parque residencial. A esto se suma un marco normativo mucho más estricto tras la declaración de la ciudad como zona tensionada. El resultado es un entorno complejo, en el que ya no basta con poner un piso en arrendamiento y esperar inquilinos: ahora es imprescindible contar con estrategia, información actualizada y una gestión adecuada.

Para los propietarios, los principales retos giran en torno a tres grandes ejes:

• Cumplimiento normativo

Las sanciones pueden ser muy elevadas, y el desconocimiento de la ley no exime de responsabilidad. Adaptar contratos, respetar los topes de precio y justificar las subidas con mejoras certificadas se convierte en una obligación ineludible.

• Rentabilidad frente a control de precios

Aunque la regulación limita los márgenes de maniobra, aún existen oportunidades para mantener e incluso aumentar la rentabilidad: invertir en eficiencia energética, optar por contratos de media estancia o localizar zonas emergentes con mayor potencial de revalorización.

• Gestión profesional del activo

Los errores más comunes —como elegir inquilinos sin comprobar solvencia, firmar contratos obsoletos o descuidar el mantenimiento— acaban generando más costes que beneficios. Contar con apoyo profesional o asesoramiento especializado permite reducir riesgos, garantizar cobros y preservar el valor del inmueble a largo plazo.

El mercado inmobiliario de A Coruña seguirá evolucionando en los próximos años, con previsiones de precios al alza en determinadas zonas, mayor presión sobre la vivienda de calidad y un creciente interés en fórmulas de alquiler más flexibles. Los arrendadores que entiendan estas dinámicas, se adapten al marco regulatorio y gestionen su patrimonio con rigor estarán en mejor posición para aprovechar las oportunidades que ofrece la ciudad, sin caer en los riesgos que ya se han hecho visibles.

Preguntas frecuentes sobre el mercado inmobiliario de A Coruña

¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en A Coruña?

Aproximadamente 2.400 euros por m² en promedio, con máximos de hasta 3.200 euros por m² en zonas premium.

¿Ha subido el precio del arrendamiento en A Coruña?

Sí, el arrendamiento ha crecido un 12 % en 2024, llegando a 11,92 €/m² de media.

¿Qué barrios son los más caros?

Ensanche, Riazor y Matogrande lideran en precio de venta y arrendamiento.

¿Qué implica que A Coruña sea zona tensionada?

Limita el precio del arrendamiento, obliga a fijarlo por índice oficial y restringe subidas anuales.

¿Puedo subir el arrendamiento si hago reformas?

Sí, pero solo si las mejoras están justificadas y certificadas.

¿Qué riesgos hay si no cumplo la ley?

Sanciones de hasta 90.000 €, fiscalización y nulidad de contratos.