En el mercado inmobiliario de Palma, ciudad situada en la isla de Mallorca, se ha consolidado como uno de los destinos de referencia en el Mediterráneo para vivir, invertir o gestionar patrimonio. Este atractivo responde a una combinación de turismo de calidad, crecimiento económico, alto nivel de vida y una fuerte demanda tanto nacional como internacional. Todo ello ha impulsado el sector inmobiliario, especialmente en las zonas céntricas y costeras.

No obstante, la ciudad también afronta desafíos relevantes: una oferta limitada que no crece al ritmo de la demanda, el encarecimiento continuo de la compraventa y el alquiler, y una normativa cada vez más restrictiva —como la declaración de zonas tensionadas en Baleares—, que condiciona las decisiones de propietarios e inversores.

En este artículo analizaremos el estado actual del mercado inmobiliario de Palma en 2025, las zonas con mayor demanda y rentabilidad, el perfil del inquilino y los principales factores legales que están marcando tendencia en el sector.

📍Mercado inmobiliario en Palma: evolución y tendencias

El mercado del alquiler en Palma afronta una escasez estructural de viviendas de larga duración, agravada por la competencia directa del alquiler turístico, que ofrece rentabilidades superiores durante la temporada alta. Esta tensión se traduce en un aumento sostenido de los precios y en un acceso cada vez más complejo para los residentes.

La situación es especialmente evidente en 2025: según datos de Idealista, en el segundo trimestre había 64 familias interesadas por cada vivienda disponible en Palma, frente a las 57 del trimestre anterior. La capital balear se posiciona así como uno de los mercados más tensionados del país, solo por detrás de Barcelona, donde la cifra alcanza las 95 familias por anuncio.

Otros grandes mercados también presentan una alta competencia: Madrid registra 44 familias por vivienda; mientras que en Bilbao la cifra es de 41. La media nacional se sitúa en 38, nivel similar al de ciudades como Valencia o Málaga.

En este contexto, los precios del alquiler en Palma superan ya el 40% del ingreso medio de los hogares, lo que dificulta especialmente el acceso a jóvenes, familias con ingresos medios y profesionales que buscan una vivienda estable. Muchos se ven obligados a desplazarse a municipios cercanos o a barrios periféricos con menor coste, lo que ha generado una presión adicional sobre esas zonas. Además, un número creciente de propietarios prioriza el alquiler vacacional por su mayor rentabilidad, reduciendo aún más la oferta para residentes de larga duración.

Como resultado, el precio medio del alquiler ha aumentado de forma constante durante 2024 y 2025, superando en muchas zonas el umbral del 40% de los ingresos familiares. A esta presión se suma la demanda sostenida de inquilinos internacionales —principalmente europeos, como alemanes, británicos y nórdicos— dispuestos a pagar precios más elevados, atraídos por la calidad de vida que ofrece la ciudad. Este fenómeno tensiona aún más un mercado ya limitado por la población local.

🌱Zonas con mayor demanda y precios más altos en Palma

Palma concentra la mayor parte de la demanda de alquiler en Baleares, especialmente en las zonas céntricas y costeras, donde la ubicación, los servicios y la calidad de vida elevan los precios muy por encima de la media autonómica. El precio medio de vivienda alcanza los 4.722 euros, según Idealista, consolidando a la ciudad como uno de los mercados más tensionados del país.

Estas son las zonas más competitivas en 2025:

• Centro Histórico de Palma (18,5 €/m²): Calles emblemáticas, arquitectura tradicional y proximidad a servicios clave hacen de esta zona una de las más valoradas por residentes con alto poder adquisitivo y demanda de viviendas con encanto.
• Santa Catalina (19,6 €/m²): Con su ambiente cosmopolita, oferta gastronómica y vida nocturna, atrae a jóvenes profesionales y nómadas digitales.
• Génova-Bonanova-Sant Agustí (20,6 €/m²): Áreas residenciales premium, con vistas privilegiadas a la bahía de Palma y buena conexión con colegios internacionales. Muy solicitados por familias con ingresos medios-altos.
• Portixol y Molinar (19,3 €/m²): Barrios residenciales junto al mar, bien conectados con el centro, especialmente atractivos para residentes extranjeros y familias en busca de tranquilidad.

En estas zonas, el precio del alquiler puede superar el 40% o incluso el 45% de los ingresos medios de los hogares locales. Esta presión, alimentada por la demanda tanto nacional como internacional, plantea un reto significativo de accesibilidad para buena parte de los residentes, lo que genera una alta presión de la demanda respecto a la oferta disponible, impulsada por la fuerte demanda nacional e internacional, lo que supone un reto de accesibilidad para algunos residentes.

⚖️Barrios emergentes con potencial de rentabilidad

La demanda tanto nacional como internacional plantea un reto de accesibilidad para muchos residentes, especialmente en las zonas más tensionadas del centro y la costa. Aunque el centro y las zonas costeras concentran los precios más elevados, existen barrios en transformación que combinan precios más accesibles con potencial de rentabilidad. Son especialmente interesantes para quienes buscan invertir o acceder a una vivienda de alquiler con menor competencia.

• Son Rapinya (16,2 €/m²): Zona tranquila con colegios internacionales, buena conexión por carretera y creciente interés por parte de familias y profesionales que trabajan en el centro.
• La Vileta (12,0 €/m²): Tradicionalmente residencial, está mejorando en servicios y transporte, lo que atrae a jóvenes que buscan opciones más accesibles.
• Coll d’en Rabassa (11.8 €/m²): Situado cerca del aeropuerto y de áreas empresariales, es una opción interesante tanto para alquiler de larga duración como para trabajadores temporales.

Aunque la demanda aquí es menor que en el centro o la costa, estos barrios muestran un potencial de revalorización a medio plazo, impulsado por el desarrollo urbanístico y la presión creciente sobre el mercado de Palma.

⚖️Regulación del alquiler en Palma: situación legal actual

En 2025, Palma no ha sido declarada zona tensionada, pero tanto propietarios como inquilinos están ya sujetos a varias disposiciones de la Ley por el Derecho a la Vivienda (Ley 12/2023), de aplicación en todo el territorio nacional.

Principales medidas vigentes en toda España

• Límite en la actualización de rentas: Desde enero de 2025, la actualización anual de los contratos debe calcularse en función del Índice de Revisión de Alquileres de Vivienda (IRAV).
• Bonificaciones fiscales por alquiler a precio reducido: Los propietarios que alquilan una vivienda habitual por debajo del umbral fijado para zonas tensionadas pueden acceder a una deducción del 50% en el IRPF, siempre que cumplan los requisitos establecidos por la ley.
• Prohibición de cobrar honorarios al inquilino: La normativa establece que los gastos de gestión o intermediación deben ser asumidos por el arrendador, eximiendo al inquilino del pago de comisiones o tarifas de agencia.
• Regulación del alquiler de corta duración: Para anunciar una vivienda en plataformas digitales como alquiler turístico o de corta duración, es obligatorio registrarla previamente conforme a la normativa autonómica. En ciudades como Palma, donde existe una fuerte presión turística, esta medida busca limitar la expansión de este tipo de arrendamientos y proteger el uso residencial.

¿Qué implica esto para propietarios e inversores en Palma?

Aunque la ciudad no se encuentra aún bajo el régimen de zona tensionada, las limitaciones sobre la actualización de rentas, la carga de honorarios y el acceso a beneficios fiscales ya están en vigor. Esto significa que, si bien los precios no están regulados, es recomendable adaptar la estrategia de alquiler tanto para optimizar la rentabilidad como para anticiparse a posibles futuras restricciones.

💰Inversión inmobiliaria en Palma: claves para 2025

Zonas con mayor rentabilidad

Aunque el Centro Histórico, Santa Catalina y Portixol concentran gran parte de la demanda, barrios como Son Rapinya, La Vileta y Coll d’en Rabassa —ya mencionados anteriormente— ofrecen márgenes de rentabilidad más atractivos gracias a precios de compras más bajos y una demanda de alquiler en crecimiento. En estas zonas, la rentabilidad bruta puede situarse entre el 4,5% y el 5,5%, con una tendencia al alza.

Tipos de vivienda más buscados

Los apartamentos de una o dos habitaciones, amueblados y con conexión a internet, son los más solicitados por jóvenes, nómadas digitales y profesionales internacionales. Las viviendas que disponen de terraza, buena eficiencia energética o vistas al mar presentan una ocupación más rápida y alcanzan precios superiores.

Consejos para maximizar ingresos

• Reformas y equipamiento: Mejoras en cocina y baño, junto con mobiliario moderno, pueden incrementar el precio de alquiler entre un 10% y un 15%.
• Gestión profesional: Delegar la gestión en empresas especializadas, como Vivara, permite ajustar precios al mercado real, reducir riesgos y asegurar el cobro de rentas.
• Alquiler temporal: Combinar contratos de media estancia (3 a 6 meses) con alquileres tradicionales puede aumentar la rentabilidad sin comprometer la estabilidad.

🎯Conclusión

Palma se mantiene en 2025 como uno de los mercados inmobiliarios más dinámicos y competitivos del Mediterráneo. La combinación de alta demanda nacional e internacional, su calidad de vida y su atractivo turístico continúa impulsando los precios tanto de compraventa como de alquiler. Sin embargo, la limitada oferta disponible y el marco regulatorio actual obligan a propietarios e inversores a tomar decisiones estratégicas si quieren maximizar la rentabilidad.

La clave está en apostar por zonas emergentes con potencial de revalorización, adaptar las viviendas a los perfiles más buscados y conocer a fondo la normativa vigente para aprovechar ventajas fiscales. Con una gestión profesional y una estrategia de precios bien definida, Palma sigue siendo una ciudad con alto potencial de ingresos por alquiler.

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❓Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta el metro cuadrado de vivienda en Palma en 2025?

El precio medio es de 4.722 €/m², según datos de Idealista.

¿Qué barrios de Palma tienen los alquileres más caros?

Santa Catalina, Portixol, Molinar y Génova son las zonas más caras en 2025.

¿Cuáles son las zonas más rentables para invertir en Palma?

Son Rapinya, La Vileta y Coll d’en Rabassa destacan por su rentabilidad y potencial de revalorización.

¿Qué es el IRAV y cómo afecta a la subida anual del alquiler?

El IRAV es el nuevo índice que sustituye el IPC y limita la subida anual del alquiler. Lo calcula mensualmente el INE y se aplica en todos los contratos de vivienda.

¿Cómo influye el alquiler turístico en los precios?

Reduce la oferta de alquiler residencial y provoca un aumento generalizado de precios, especialmente en zonas costeras y céntricas.

¿Palma está declarada como zona tensionada?

No. Sin embargo, se están evaluando zonas como Santa Catalina y el Centro Histórico para una posible declaración futura.

¿Cuánto puedo ganar alquilando mi vivienda en Palma?

La rentabilidad media se sitúa entre el 4,5% y el 5,5%, dependiendo de la zona, el tipo de vivienda y su equipamiento.

¿Qué perfil de inquilino busca vivienda en Palma actualmente?

Jóvenes profesionales, nómadas digitales, familias y residentes internacionales.

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