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📈¿Cómo se actualiza el precio del alquiler en una ZMRT? Guía paso a paso para propietarios
¿Tienes una vivienda en una ZMRT? Así debes fijar el precio del nuevo contrato según la Ley de Vivienda.
Desde finales de 2023, la Ley por el Derecho a la Vivienda ha limitado el precio inicial del alquiler en las zonas declaradas como Zonas de Mercado Residencial Tensionado (ZMRT). En estos casos, el importe del nuevo contrato está condicionado por el precio anterior o por el índice de referencia oficial (SERPAVI), según el perfil del propietario.
Además, en toda España, la actualización anual de la renta ya no se basa en el IPC, sino en el nuevo índice IRAV..
Este cambio ha generado muchas dudas en los propietarios:
- ¿Se puede seguir actualizando la renta como antes?
- ¿Cuántas veces al año?
- ¿Qué pasa si no incluí una cláusula en el contrato?
- ¿Y si el inquilino no está de acuerdo con la subida?
Este artículo te ofrece una guía completa sobre cómo actualizar la renta de manera legal, evitando errores comunes y asegurando que tu contrato cumpla con todos los requisitos normativos vigentes.
Índice
🗺️ ¿Qué es una ZMRT y cuándo afecta al alquiler?
Las Zonas de Mercado Residencial Tensionado (ZMRT) son áreas donde se han detectado desequilibrios significativos entre los precios de la vivienda y la capacidad económica de los residentes.
Una zona puede ser declarada ZMRT cuando se cumple al menos una de estas condiciones:
- El precio medio del alquiler supera el 30 % de la renta media de los hogares de la zona.
- El precio medio de compra o alquiler ha subido más de un 3 % por encima del IPC en los últimos cinco años.
La declaración de ZMRT la realiza la comunidad autónoma correspondiente y tiene una vigencia de tres años, prorrogables.
¿En qué afecta a los propietarios?
- Solo aplica a nuevos contratos: si firmas un nuevo contrato en una ZMRT, el precio inicial puede estar limitado.
- No se permite establecer una renta inicial superior a la del último contrato, salvo excepciones justificadas (mejoras, inactividad, etc.).
- Si cumples con los requisitos legales, puedes acceder a bonificaciones fiscales de hasta el 90 % del rendimiento neto.
Este índice se aplica a todos los contratos con cláusula de actualización, estén o no en una zona tensionada.
🧭 ¿Y si ya tienes un contrato firmado?
La nueva Ley de Vivienda modifica el sistema de actualización anual del alquiler, sustituyendo el IPC por el IRAV desde enero de 2025.
📜 ¿Qué cambia con la nueva Ley de Vivienda?
Con la entrada en vigor de la Ley por el Derecho a la Vivienda y sus desarrollos normativos, se introducen cambios relevantes que afectan a la forma en que se actualiza el precio del alquiler en contratos de vivienda habitual.
Estos son los principales puntos a tener en cuenta:Estos son los principales puntos a tener en cuenta:
- Nuevo índice obligatorio: Desde enero de 2024, las actualizaciones de renta deben referenciarse al Índice de Revisión Anual de Alquileres (IRAV), que sustituye al IPC en los contratos firmados o renovados a partir de esa fecha.
- Actualización una vez al año: La LAU permite actualizar la renta una vez por cada anualidad del contrato, siempre que exista una cláusula expresa en el contrato. No es posible pactar una actualización semestral o trimestral: la ley solo contempla una revisión anual, como máximo.
- Cláusula obligatoria: Si el contrato no contempla expresamente la posibilidad de actualizar la renta, no puede aplicarse ninguna subida durante su vigencia. La actualización debe estar pactada y recogida en una cláusula concreta.
- Nuevos contratos en ZMRT: En zonas declaradas como ZMRT, los nuevos contratos están sujetos a límites en el precio inicial: solo se puede igualar o reducir la última renta del contrato anterior, salvo que se justifique una excepción (obras de mejora, vivienda sin alquilar más de 2 años, etc.).
🔍 En resumen: la actualización de la renta no es automática y debe basarse en el IRAV si el contrato lo permite. La ubicación en una ZMRT solo afecta al precio de nuevos contratos, no a las revisiones periódicas de renta.
Si tu contrato de alquiler de vivienda habitual permite la actualización de la renta, estos son los pasos que debes seguir para aplicar legalmente la subida según la normativa vigente:
1. Verifica que el contrato permite la actualización
Antes de hacer cualquier cálculo, asegúrate de que tu contrato incluye una cláusula expresa de actualización de renta.
Si no la incluye, la renta se mantiene congelada durante la vigencia del contrato.
2. Consulta el índice IRAV
Desde enero de 2025, el Índice de Revisión Anual de Alquileres (IRAV) sustituye al IPC como índice de referencia para actualizar la renta anual.
Se aplica a todos los contratos firmados o renovados a partir del 26 de mayo de 2025, fecha de entrada en vigor de la nueva Ley de Vivienda.
📌 Puedes consultar cómo se calcula en nuestro post sobre el IRAV 2025 para propietarios.
💡El IRAV se publica mensualmente en el BOE. La actualización de la renta debe aplicarse tomando como referencia el índice vigente en la fecha en que se cumple una anualidad del contrato, que suele coincidir con su aniversario.
- Calcula la nueva renta
Usa la fórmula habitual:
Renta actual × (1 + índice IRAV / 100)
Ejemplo:
- Renta actual: 1.200 €
- IRAV publicado: 2,09 %
- Nueva renta: 1.200 × 1,0209 = 1.225,08 €
Es fundamental no superar el porcentaje del índice IRAV. Aplicar una subida superior puede dar lugar a sanciones.
4. Notifica al inquilino
La subida debe comunicarse por escrito y con al menos un mes de antelación. Asegúrate de incluir:
- Fecha en la que se aplicará la nueva renta
- Cálculo exacto con el índice utilizado
- Nuevo importe mensual
- Referencia a la cláusula del contrato que lo permite
- Mención al IRAV como base legal de la actualización
📩 Recomendamos enviar la notificación mediante burofax, correo certificado o email con acuse de recibo para dejar constancia.
❌ ¿Qué ocurre si el contrato no tiene cláusula de actualización?
Este es uno de los errores más comunes. Si el contrato no establece expresamente que el precio puede actualizarse conforme a un índice, no podrás subir la renta durante su vigencia.
Solución:
Negociar con el inquilino para añadir la cláusula mediante un anexo firmado. Si no acepta, deberás esperar a que finalice el contrato para aplicar una nueva renta.
🛠️ ¿Qué herramientas existen para facilitar este proceso?
Existen recursos oficiales que pueden ayudarte a calcular la actualización de la renta con base en el IRAV:
- 📊 Calculadora oficial del Ministerio para actualización de precios
- 📄 Consulta del IRAV publicado en el BOE
- 📘 Explicación detallada del IRAV en el blog de Vivara
💡 Si no estás seguro de cómo aplicar correctamente el índice, puedes solicitar ayuda personalizada en el servicio de asesoramiento gratuito de Vivara.
📌 Ejemplo práctico: cómo actualizar el alquiler paso a paso
Imagina que tienes un piso alquilado en Barcelona. El contrato es vigente, incluye cláusula de actualización y está sujeto a las condiciones generales de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
- Renta actual: 950 €/mes
- IRAV publicado: 2,3 %
- Nuevo cálculo: 950 × (1 + 0,023) = 971,85 €/mes
- Compruebas que el contrato permite la actualización.
- Aplicas el IRAV correspondiente según la fecha pactada en el contrato.
- Notificas al inquilino por escrito con un mes de antelación.
- Firmáis un anexo al contrato con la nueva renta.
👉 Así cumples con la ley, garantizas la validez de la subida y evitas conflictos o sanciones.es.
🤝¿Cómo te ayuda Vivara?
En Vivara sabemos que para un propietario, cumplir con la ley puede ser un quebradero de cabeza. Por eso ofrecemos una solución completa y legal para actualizar el precio de tus alquileres sin complicaciones:
- Consultamos el índice adecuado
- Calculamos el nuevo precio exacto
- Notificamos al inquilino correctamente
- Redactamos el anexo al contrato
- Garantizamos que el proceso es legal y transparente
Todo esto está incluido dentro de nuestros planes de gestión integral que además cubren solvencia del inquilino, cobros garantizados y protección jurídica.
Gestionamos todo por ti: desde el índice hasta la firma del anexo con el inquilino.
Nos encargamos de todo: comprobamos el índice, notificamos al inquilino y formalizamos la subida del alquiler. Sin errores, sin complicaciones.
💬Preguntas frecuentes de los usuarios
¿Puedo subir el precio si no hay cláusula en el contrato?
No. Sin cláusula de actualización, no puedes subir el alquiler.
¿Cada cuánto se puede actualizar la renta?
Depende del contrato. Por defecto es anual, pero solo si hay cláusula de actualización.
¿Puedo usar el IPC si no estoy en ZMRT?
No. Desde 2025, solo puede usarse el IRAV como índice, aunque el contrato no esté en una zona tensionada.
¿Cuándo se publica el índice del INE?
Cada mes, en la web del INE.
¿Qué pasa si no notifico con un mes de antelación?
No podrás aplicar la subida en ese periodo.
¿Es obligatorio firmar un anexo para actualizar la renta?
No, si el contrato lo permite. Basta con notificar por escrito con un mes de antelación. No es necesaria la firma del inquilino.
¿Se puede actualizar el alquiler más de un 2 %?
Solo si el índice oficial lo permite.
¿Vivara gestiona todo este proceso?
Sí, desde el cálculo hasta la firma legal del anexo.
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