El mercado del alquiler en España ha entrado en una nueva etapa en 2025. Con la aplicación progresiva de la Ley de Vivienda, la creación de zonas tensionadas y un aumento sostenido de los precios, los propietarios se enfrentan a un entorno regulado, competitivo y cambiante. Para muchos, alquilar un piso ya no es solo una fuente de ingresos extra: es una inversión que requiere información, estrategia y protección.

En este artículo te explicamos qué está pasando en el mercado, cómo afecta a tu propiedad y qué puedes hacer para mantener o aumentar la rentabilidad sin riesgos innecesarios. Y sobre todo, responder a este pregunta: ¿Qué está pasando en el mercado del alquiler en 2025?

📌¿Qué es un alquiler de temporada y qué lo diferencia del turístico?

Ambos modelos implican arrendar un inmueble durante un tiempo limitado, pero sus finalidades legales son distintas.

• El alquiler de temporada está pensado para personas que necesitan un inmueble por motivos concretos no vacacionales (trabajo, estudios, tratamientos médicos, etc.).

• El alquiler turístico, en cambio, tiene como fin el disfrute vacacional o de ocio, generalmente de corta duración.

Aunque el arrendamiento de temporada no está sujeto a registro turístico autonómico ni limitado por la Ley de Vivienda, existe el debate en algunas comunidades autónomas —como Cataluña— sobre la posibilidad de regularlo en el futuro, para evitar que se utilice como vía alternativa a los contratos de arrendamiento habitual

Nuevo requisito legal desde julio de 2025

Con la entrada en vigor del Real Decreto 1312/2024, a partir del 1 de julio de 2025 es obligatorio contar con un identificador oficial del Registro Único de Alquiler de Corta Duración para anunciar cualquier inmueble en alquiler de corta estancia (vacacional, temporal o por habitaciones) en plataformas digitales que gestionen reservas y pagos.

Este código será obligatorio tanto para alquileres turísticos como de temporada, y también para habitaciones dentro de una vivienda. Afecta no solo a propietarios, sino también a arrendatarios, usufructuarios o cualquier persona que comercialice el inmueble como “anfitrión”.

🔎 Sin este identificador, no será legal publicar el anuncio en plataformas como Airbnb, Booking, Agoda o similares.

¿Dónde se solicita el registro?

A través de la Ventanilla Única Digital, una plataforma oficial del Ministerio de Vivienda que permite a los anunciantes registrar sus propiedades en línea. El trámite requiere:

• Certificado digital.
• Referencia catastral y dirección.
• Tipo de arrendamiento (completo, por habitaciones).
• Número máximo de huéspedes.
• Acreditación del cumplimiento normativo según la CCAA.

📌 El coste por cada registro es de 27 € y se requiere uno por cada tipo de uso (ej. turístico, temporada, habitaciones).
📆 El número de registro tiene validez indefinida, pero deberá verificarse anualmente.

¿Qué pasa si no lo tienes?

• No podrás anunciar la propiedad en plataformas con pago digital.
• Te expones a sanciones administrativas autonómicas (aún sin régimen sancionador estatal concreto).
• Podrías enfrentarte a inspecciones o retirada del anuncio.

Comparativa rápida:

Característica	Alquiler de temporada	Alquiler turístico
Finalidad del arrendamiento	Necesidad temporal (trabajo, estudios, etc.)	Ocio o vacaciones
Duración habitual	Más de 31 días	Hasta 31 días (según CCAA)
Registro turístico autonómico	No	Sí
Registro Único estatal (desde 1/07/25)	Sí, si se anuncia online con pago	Sí, igual que el temporal
Servicios incluidos	Menaje	Habituales (limpieza, wifi, etc.)

✅¿Cuándo es obligatorio registrar un alquiler turístico en España?

Si tu hogar se destina al uso vacacional, debes registrarla como inmueble turístico en el órgano competente de tu comunidad autónoma. El registro es obligatorio si promocionas la propiedad en plataformas como Airbnb, Booking o redes sociales.

En muchos casos, la falta de registro es sancionable incluso si solo alquilas durante unas semanas al año. Las plataformas informan a Hacienda.

📌Recuerda que cada comunidad autónoma tiene su propia normativa para el arrendamiento turístico. En la mayoría de los casos, el registro es obligatorio antes de publicitar el inmueble. Si tienes dudas, consulta directamente con tu comunidad autónoma o con un especialista legal.

🔍Requisitos para registrar tu inmueble como alquiler turístico

Los requisitos varían según la comunidad autónoma y, en muchos casos, la gestión se ha delegado a los ayuntamientos. De hecho, algunos municipios —como Barcelona— han limitado o bloqueado la concesión de nuevas licencias turísticas.

De forma general, se suelen exigir:

• Solicitar la inscripción en el registro autonómico o municipal correspondiente
• Certificado de habitabilidad o cédula de habitabilidad
• Seguro de responsabilidad civil
• Hojas de reclamaciones disponibles para los inquilinos
• Información visible sobre precios y condiciones del alojamiento
• Comunicación de los datos de los huéspedes a las autoridades (parte de entrada)
• Equipamiento mínimo: ventilación, mobiliario, menaje, etc.
• Cumplir normas sobre seguridad, incendios o accesibilidad, según la normativa local.

💡 Evita sanciones: No publiques tu vivienda en portales de alquiler turístico sin completar el registro, ya que las multas pueden superar los 10.000 €.

❌¿Qué pasa si alquilas sin registrar? Riesgos y sanciones

No registrar tu inmueble puede traer consecuencias importantes:

• Multas económicas: Desde 600 € hasta 60.000 € (o más en algunos casos)
• Prohibición temporal de alquilar
• Cierre forzoso del alojamiento
• Investigación por fraude fiscal
• Daño a la reputación online y del inmueble

La administración autonómica y local tiene potestad para sancionar incluso si alquilas solo en verano o en fechas señaladas.

📅¿Y si solo alquilo por temporada? ¿También tengo que registrar?

Si el uso no es vacacional, sino por necesidad concreta (trabajo, estudios, etc.), no es necesario registrarlo como alquiler turístico.

Pero hay condiciones:

• El contrato debe recoger claramente la causa de la estancia.
• La duración no debe coincidir con las temporadas turísticas típicas.
• El arrendatario no puede establecer su residencia habitual.
• No deben ofrecerse servicios propios de hotelería.

💡Consejo: Los contratos de temporada deben estar bien redactados y acompañados de documentación justificativa para evitar inspecciones o reclamaciones.

📈¿Qué está pasando en el mercado del alquiler en 2025?

1. Subida generalizada de precios

Los precios del alquiler siguen al alza, especialmente en zonas urbanas. En ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga y Palma, se observa un crecimiento sostenido impulsado por una alta demanda y escasa oferta.

💡 Consejo Vivara: Si no sabes cuánto pedir por tu piso, te ayudamos a fijar el precio justo para atraer buenos inquilinos y evitar vacíos.

2. Más demanda, pero también más riesgo

A pesar del buen momento en términos de demanda, los propietarios perciben más riesgo que en años anteriores:

• Aumento de los impagos (especialmente en contratos no blindados legalmente)
• Miedo a la ocupación ilegal, especialmente en grandes ciudades
• Inseguridad jurídica por cambios legislativos constantes

✅ Con Vivara, cobras cada mes garantizado. Nos encargamos de filtrar inquilinos, firmar contratos y resolver incidencias. Ahora, además, integramos el nuevo seguro de impago de alquiler de temporada de Occident (Grupo Catalana Occidente), que cubre desde 3 meses, para que alquiles con total tranquilidad y sin riesgos.

3. Nuevos perfiles de inquilinos

Cambian los tipos de arrendatarios y sus necesidades:

• Más jóvenes profesionales con movilidad laboral alta
• Familias extranjeras que buscan estabilidad en España
• Teletrabajadores y nómadas digitales
• Usuarios que no pueden comprar y buscan alternativas asequibles

Esto genera una demanda alta de:

• Propiedades bien ubicadas
• Arrendamientos gestionados profesionalmente
• Transparencia y rapidez en la firma del contrato

💰¿Es rentable alquilar una vivienda en 2025?

Sí, pero con matices. La rentabilidad depende de factores como la ubicación, el estado del inmueble, el precio fijado y la gestión del alquiler.

Según datos recientes de portales como Idealista y Fotocasa, la rentabilidad bruta del alquiler en España se sitúa entre el 6,5 % y el 7,3 %, una cifra estable en comparación con años anteriores y claramente por encima de productos financieros tradicionales.

📊 Algunas ciudades destacan por encima de la media, como Murcia (8,2 %), Lleida (7,7 %) o Jaén (7,5 %), mientras que otras como San Sebastián (3,5 %) o Palma (4,5 %) se encuentran en niveles más bajos.

📍 En ciudades grandes, la rentabilidad varía mucho según el distrito. Por ejemplo:

• En Madrid, Villaverde supera el 10 %, mientras que el Barrio de Salamanca ronda el 2,7 %.
• En Barcelona, Nou Barris alcanza el 8,7 %, frente al 4 % de Sarrià – Sant Gervasi.

💡 Consejo Vivara:
La clave no está solo en tener un piso, sino en saber dónde está, cómo se gestiona y a qué precio se alquila. Si no sabes por dónde empezar, en Vivara te ayudamos a tomar decisiones con datos reales y sin improvisaciones.

🛠️¿Cómo puede ayudarte Vivara?

Gestionar correctamente el tipo de alquiler, cumplir con las leyes locales y evitar sanciones requiere tiempo, conocimientos y experiencia. Aquí es donde Vivara marca la diferencia:

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✅ Redactamos contratos legales válidos (no turísticos o temporada)
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💬 ¿Tienes dudas sobre si debes registrar tu propiedad? Nuestro equipo legal te asesora sin compromiso.

❓Preguntas frecuentes sobre el registro de alquiler turístico o de temporada

¿Es obligatorio registrar un piso si solo alquilo en verano?

Si, el alquiler es solo en verano y para estancias de corta duración, se considera turístico y exige registro obligatorio.

¿Cuánto cuesta registrar un inmueble turístico?

Depende de la comunidad, pero suele ser gratuito. Lo que cuesta es la adecuación.

¿Cuánto tarda el proceso de registro?

Entre 7 días y 3 semanas, dependiendo de la comunidad.

¿Puedo alquilar sin licencia si firmo un contrato de temporada?

Solo si el uso no es turístico y está debidamente justificado.

¿Qué pasa si tengo varios pisos y no los registro?

Podrías enfrentarte a sanciones múltiples por cada inmueble.

¿Necesito darme de alta como autónomo para alquilar?

No siempre. Depende de si ofreces servicios adicionales y volumen de actividad.

¿Puedo alquilar por temporada y luego cambiar a turístico?

Sí, pero debes cumplir con las normativas correspondientes y modificar el contrato.

¿Puedo alquilar por días como temporada?

No. El alquiler por días se considera turístico y requiere registro como tal.

¿Qué inspecciones me pueden hacer si no registro?

Inspecciones de turismo, Hacienda, ayuntamiento o policía local.