Redactar un contrato de alquiler sólido y claro no solo protege tu propiedad, sino que también previene conflictos con los inquilinos. Aplicar buenas prácticas en contratos de alquiler es esencial para garantizar la transparencia, la legalidad y la paz mental durante todo el arrendamiento.

Este artículo recoge los principales aprendizajes del webinar organizado por Vivara y ASVAL, con la participación de expertos como Laura Fernández (ASVAL), Carlos Muñoz (FIM Tax & Legal) y Oriol Payá (Vivara).

Buenas prácticas en contratos de alquiler según los expertos

En la mayoría de los casos, el inquilino se considera legalmente un consumidor. Esta condición implica que el contrato de arrendamiento debe cumplir con ciertos principios básicos:

• Ser claro y comprensible, sin ambigüedades ni tecnicismos innecesarios.
• Estar libre de cláusulas abusivas que puedan perjudicar los derechos del arrendatario.
• Ajustarse a la realidad económica actual, evitando condiciones desproporcionadas.
• Ser negociado de forma transparente y contar con una trazabilidad documental adecuada.

Un contrato mal redactado no solo complica la relación entre propietario e inquilino, sino que puede dejar al arrendador sin herramientas legales ante situaciones como impagos, daños en la vivienda o un uso inadecuado del inmueble.

Cuidar el contrato es cuidar tu activo. Por eso, en Vivara nos aseguramos de que cada contrato esté diseñado para proteger tus intereses y cumplir con la legislación vigente.

Puntos clave tratados durante el webinar

Una de las principales conclusiones del webinar fue la importancia de redactar contratos de alquiler que no sean simplemente de adhesión. Es decir, el contrato no debe imponerse como un documento cerrado que el inquilino firma sin comprender. Por el contrario, debe facilitarse un proceso de negociación que garantice claridad, comprensión y acuerdo por ambas partes.

Para lograrlo, es clave utilizar:

• Lenguaje claro y directo, evitando tecnicismos innecesarios.
• Ejemplos numéricos que ayuden a entender los pagos, plazos y consecuencias.
• Cláusulas transparentes, redactadas de forma que cualquier persona pueda comprenderlas.

¿Qué ayuda a validar un contrato?

• Incluir simulaciones de pagos para que el inquilino visualice sus compromisos reales.
• Enviar comunicaciones explicativas previas (por email o mensajería) que resuman las condiciones.
• Contar con una confirmación explícita de que el contrato ha sido revisado, comprendido y aceptado, no simplemente impuesto.

Además, se recomienda conservar evidencia escrita del proceso de negociación: correos electrónicos, versiones previas del contrato, mensajes aclaratorios… Toda esta trazabilidad puede resultar decisiva en caso de desacuerdo o disputa legal.

Cláusulas permitidas: ¿qué se puede repercutir legalmente?

Repercusión de gastos (IBI, comunidad, residuos)

La Ley de Arrendamientos Urbanos permite repercutir ciertos costes al inquilino. Pero es obligatorio indicar claramente el importe inicial o estimado en el contrato. No basta con decir “se repercutirá el IBI cuando se reciba”.

Consejo: Añadir los valores concretos al inicio del contrato y actualizar anualmente si cambia la cantidad.

Seguro de impago y responsabilidad civil

Puedes pedir que el inquilino tenga un seguro de impago o de responsabilidad civil, pero no puedes obligarle a contratarlo con una compañía concreta. El inquilino debe tener libertad de elección.

También es posible exigir un seguro de contenido si la vivienda está amueblada, pero de nuevo, debe haber libertad para elegir proveedor y coherencia con el valor asegurado.

Penalizaciones por impago o retrasos

Están permitidas si son proporcionales y están bien explicadas. No es válido imponer penalizaciones desmesuradas como cobrar tres veces la renta mensual por un solo día de retraso.

Cláusulas que debes evitar para no tener problemas legales

Estas condiciones han sido calificadas como abusivas por tribunales y pueden dejarte sin defensa en caso de conflicto:

• Obligar a pintar con un color específico al dejar la vivienda.
• Prohibir colgar cuadros o hacer pequeños agujeros.
• Impedir que la vivienda esté vacía por vacaciones.
• Excluir derechos del inquilino ante cortes de suministro.
• Imponer cláusulas de “contrato negociado” cuando no lo ha sido.

Tampoco puedes impedir que el inquilino elija libremente su proveedor de suministros (luz, gas, internet), ni imponer visitas frecuentes o sin preaviso. La vivienda es suya durante el arrendamiento.

Bonificaciones, carencias y cláusulas condicionadas

Las promociones comerciales son válidas (por ejemplo, no cobrar el primer mes), siempre que el contrato indique:

• La duración exacta de la bonificación.
• Qué pasará cuando finalice (importe real de la renta).
• Condiciones para mantenerla (estar al día en pagos, permanencia mínima, etc.).

También se pueden ofrecer bonificaciones a cambio de que el inquilino realice pequeñas mejoras (pintura, reforma parcial). Eso sí, deben describirse claramente y con criterios objetivos.

Siempre que se hagan descuentos o carencias, es recomendable mostrar en el contrato o facturas cuál sería el precio sin bonificación, y bajo qué condiciones se elimina o revierte esa ventaja.

Visitas, resolución del contrato y actividades molestas

Como propietario puedes acordar visitas periódicas, siempre con preaviso razonable. También puedes resolver el contrato si:

• Necesitas la vivienda para uso propio o familiar (si está pactado).
• Hay incumplimientos graves del contrato (impagos, daños, actividades ilegales).
• Se altera gravemente la convivencia vecinal.

Puedes incluir cláusulas específicas que prohíban expresamente actividades ilegales o que generen conflictos vecinales (ruidos, fiestas, subarriendos no autorizados, etc.). Pero recuerda: todo debe poder demostrarse en caso de disputa.

¿Y qué pasa con las “cláusulas Berlín”?

Estas cláusulas se usan para prever qué ocurrirá si una norma sobre limitación de rentas es declarada nula. Son válidas si:

• Se explican claramente en el contrato.
• Se documenta que el inquilino las entiende (emails, simulaciones).
• Se aplican solo en escenarios razonablemente posibles.

Ejemplo: “La renta pactada es 1.000 €, pero por ley se limita a 800 €. Si el tribunal anula esa norma, pasará a cobrarse la renta pactada a partir de ese momento”.

Una buena práctica es reflejar mensualmente en las facturas cuál sería la renta sin límite legal. Esto refuerza la transparencia y evita disputas futuras.

Conclusión: contratos claros, relaciones más seguras

Un buen contrato protege tanto al propietario como al inquilino. La clave está en:

• Redactar con transparencia.
• Negociar cada cláusula.
• Documentar todo por escrito.
• Evitar abusos y simplificar el lenguaje.

¿Quieres alquilar sin preocuparte por los detalles legales?

En Vivara nos encargamos de toda la gestión de tu alquiler para que tú no tengas que preocuparte por nada. Redactamos el contrato conforme a la normativa vigente, gestionamos las relaciones con el inquilino, solucionamos incidencias y aseguramos que todo el proceso sea transparente, legal y eficiente.

✅ Nos ocupamos de la firma del contrato, la entrega de llaves y la comunicación con el inquilino.
✅ Te protegemos ante impagos y problemas legales.
✅ Aseguramos el cumplimiento normativo para evitarte sorpresas.

Tú alquilas. Nosotros lo gestionamos.
Con Vivara, alquilar es más fácil, más seguro y sin dolores de cabeza.

❓Preguntas frecuentes destacadas del webinar

Muchas veces, las dudas que otras personas plantean en directo son exactamente las que tú también tienes, aunque no las formules. Por eso, en nuestros webinars recopilamos las preguntas más repetidas, inesperadas o útiles que surgieron entre propietarios, gestores e interesados en el alquiler de larga duración.

¿Quién debe actuar si hay una ocupación ilegal en una vivienda alquilada?

Tanto arrendador como arrendatario están legitimados para actuar legalmente ante una ocupación ilegal. 

El arrendatario, como poseedor legítimo por contrato, puede iniciar una acción de desahucio frente a ocupantes sin título (art. 250.1.4.º LEC) si ha perdido la posesión directa de la vivienda. 

El arrendador, además de estar legitimado, tiene la obligación de garantizar el uso pacífico del inmueble durante todo el contrato (art. 1554.3 CC y art. 27 LAU). Si no actúa con diligencia, puede incurrir en responsabilidad contractual. 

En caso de inacción, el inquilino puede solicitar la resolución del contrato o reclamar daños, si acredita perjuicio y negligencia (arts. 1101 y 1106 CC). 

Lo más eficaz es actuar de forma coordinada y dejar constancia escrita de todas las gestiones. La pasividad del propietario puede tener consecuencias legales. 

¿Qué tipo de cláusula recomendáis incluir en el contrato para disuadir la inquiokupación? 

Para disuadir la inquiokupación (ocupación ilegal por parte del inquilino o personas vinculadas a él), incluye una cláusula que: 

• Prohíba expresamente la cesión, subarriendo o el uso por terceros sin consentimiento escrito del arrendador (art. 8 LAU). 

• Califique como incumplimiento grave la ocupación por terceros sin título o por tolerancia del arrendatario. 

• Faculte expresamente al arrendador a resolver el contrato conforme al art. 27 LAU y recuperar la posesión judicialmente. 

Evita penalizaciones automáticas o cláusulas abusivas. La redacción debe ser clara, proporcional y conforme a la ley para ser eficaz. 

En el webinar se comentó que es legal obligar al inquilino a contratar un seguro de impago, siempre que él elija el proveedor. Sin embargo, la Sentencia 188/2024 del Juzgado de Parla lo declara nulo si el arrendatario no elige el proveedor y además debe pagar un seguro que solo protege al arrendador. ¿Podéis aclarar esta contradicción? 

No es legal imponer al arrendatario un seguro de impago contratado por el arrendador y que solo le protege a él. Sí es válido exigir que el arrendatario contrate un seguro, siempre que: 

• Se le permita elegir libremente el proveedor. 

• El seguro le ofrezca cobertura a él también. 

• La cláusula no imponga condiciones desequilibradas. 

La obligación es válida solo cuando el inquilino contrata libremente y el seguro le beneficia también a él. 

¿Puede incluirse en el contrato la obligación del inquilino de hacer las revisiones periódicas de gas (cada 5 años) e informar del resultado, así como de comunicar cualquier daño, avería o humedad? 

Sí, es legal incluir en el contrato de arrendamiento la obligación del inquilino de realizar las revisiones periódicas de gas cada cinco años, conforme a la normativa de seguridad industrial, siempre que no se traslade al arrendatario una obligación que corresponda legalmente al propietario.  

Lo habitual es que el inquilino esté obligado a permitir el acceso y facilitar esas inspecciones, ya que es quien reside en la vivienda, pero no a asumir el coste si este corresponde al titular de la instalación.  

En cuanto a la comunicación de daños, averías o humedades, sí es perfectamente válida la cláusula que obligue al arrendatario a informar de inmediato al arrendador, ya que se trata de una conducta diligente conforme al artículo 1555.2º del Código Civil, que impone al arrendatario el deber de cuidar la cosa arrendada como un buen padre de familia.  

Además, el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que el arrendador debe hacerse cargo de las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, lo cual presupone que el inquilino debe avisar en cuanto detecte incidencias. 

Tengo chalets en alquiler donde no repercuto IBI ni mantenimiento (jardinería, piscina, seguridad, etc.), aunque sí el impuesto de vado. 

• ¿Es legal repercutir todos estos costes aunque yo elija proveedores y tarifas? 

Si, es legal repercutir al inquilino los gastos de mantenimiento (jardinería, piscina, seguridad, etc.) solo si se pacta expresamente en el contrato (art. 20.1 LAU). Sin embargo, no se puede hacer si el arrendador elige unilateralmente proveedores y precios, ya que eso impide al inquilino verificar el coste y puede considerarse cláusula abusiva. 

• ¿Hay alguna norma que impida repercutir el IBI? 

En general, no hay ninguna norma que prohíba repercutir el IBI al inquilino, siempre que se pacte expresamente por escrito en el contrato (art. 20.1 LAU). 

A tener en cuenta que en las ZMRT, la cuota de la comunidad de propietarios solamente puede repercutirse si se había repercutido en el contrato anterior. 

• Si se anulan los límites de revisión de rentas, ¿podría incluirse una cláusula tipo «cláusula Berlín» para asegurar el cobro retroactivo si se valida el IPC pactado? 

Se puede pactar una cláusula «Berlín» que prevea la aplicación del IPC real si se anulan los topes legales, pero esto no garantiza que se pueda reclamar retroactivamente la diferencia. La mayoría de la doctrina y sentencias (incluyendo las dictadas tras la ley catalana de 2020) entienden que no cabe aplicar retroactivamente actualizaciones de renta, incluso si se declara inconstitucional el límite. 

Todo dependerá de la resolución judicial concreta, pero hoy por hoy, no es posible asegurar legalmente el cobro retroactivo. 

Si un inquilino quiere entrar dentro de un mes, ¿qué opción es más segura para formalizar el acuerdo? ¿Contrato de reserva con contrato como anexo? ¿Contrato firmado ya, pero con entrega de llaves diferida? ¿Contrato firmado y entrega inmediata con un mes de carencia? ¿Alguna otra opción mejor? 

La opción más segura jurídicamente es firmar el contrato de arrendamiento completo con una cláusula de entrega diferida de llaves, fijando claramente la fecha de inicio del contrato y de entrega de la posesión. Así se evita ambigüedad y se cuenta con un documento vinculante desde el inicio. 

También es válido formalizar un contrato de reserva, siempre que se entregue una cantidad a cuenta y se especifique expresamente que podrá ser retenida si el futuro inquilino se echa atrás. Sin embargo, este sistema no otorga aún todos los efectos de un contrato de arrendamiento, y requiere más precaución en su redacción. 

Por último, la entrega inmediata con mes de carencia puede ser útil si el inquilino necesita ocupar el inmueble ya, pero conlleva riesgos si no se pacta adecuadamente la obligación de mantener el uso adecuado del inmueble. 

¿Es legal incluir una cláusula donde el inquilino renuncie a acogerse a su condición de vulnerable ante impagos, aunque sí la declare para otros fines sociales? 

No, no es legal incluir una cláusula por la que el inquilino renuncie anticipadamente a acogerse a su condición de persona vulnerable ante un procedimiento de desahucio por impago. Esta renuncia sería nula de pleno derecho por contravenir normas imperativas de protección establecidas en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, y en la normativa procesal aplicable (como el Real Decreto-ley 11/2020, aún vigente en parte por remisiones normativas).  

El reconocimiento de la vulnerabilidad no es una simple opción del arrendatario, sino una medida de protección de orden público que puede dar lugar a suspensiones procesales, intervención de servicios sociales y aplicación de medidas específicas, y que no puede ser excluida por acuerdo privado (artículo 6.3 del Código Civil).  

Aunque el inquilino declare su vulnerabilidad para otros fines (por ejemplo, ayudas), no puede renunciar contractualmente a su derecho a que esta condición sea valorada por el juzgado en caso de impago. Incluir una cláusula de este tipo no solo sería ineficaz, sino que podría ser considerada abusiva y conllevar consecuencias negativas para el arrendador. 

Alquilo vivienda y garaje (fincas distintas) de forma conjunta. ¿Puedo establecer rentas y actualizaciones separadas? ¿Podría seguir declarándolas un solo arrendamiento en el IRPF? 

Si la vivienda y el garaje están en fincas distintas, lo más adecuado es formalizar contratos separados, ya que se rigen por normas distintas: la vivienda por la LAU y el garaje por el Código Civil. Esto implica también tratamientos fiscales diferentes.

A efectos de IRPF, no pueden declararse como un único rendimiento si no forman una unidad funcional. La DGT solo permite declarar un único arrendamiento si el garaje está en el mismo edificio y se alquila como anexo inseparable. Pero si es otra finca, lo correcto es declarar rendimientos diferenciados, y en el caso del garaje, incluso liquidar IVA trimestralmente y emitir factura si no está vinculado directamente al uso residencial. Si alquilas ambos pero quieres tratarlos como contratos distintos, detalla bien las condiciones separadas, emite recibos por separado y aplica el régimen jurídico y fiscal correspondiente a cada uno.

En una finca sin división horizontal donde ya repercuto el IBI proporcional, ¿puedo incluir una cláusula que permita modificarlo si se inscribe la división horizontal?

Sí, puedes incluir en el contrato una cláusula que permita modificar el importe del IBI repercutido si en el futuro se inscribe la división horizontal y se asignan cuotas individuales a cada finca registral, ya que se trata de una condición futura objetivamente verificable y relacionada con el cálculo del gasto repercutido. 

Sí, puedes incluir una cláusula que prevea modificar la repercusión del IBI si en el futuro se inscribe la división horizontal y se asignan cuotas individuales, siempre que esté bien redactada. 

🔸 Es clave indicar en el contrato: 

1. El importe total anual del IBI, conforme exige el art. 20.1 LAU. 

2. El método actual de reparto (por superficie, uso, etc.). 

3. Que, en caso de división horizontal, se aplicará la cuota de participación registral atribuida a la finca. 

Documenta el cambio registral cuando se produzca y notifica al arrendatario con antelación razonable. Así, garantizas transparencia y evitas futuras impugnaciones por parte del arrendatario. 

No existe ninguna norma que prohíba anticipar contractualmente este tipo de ajustes futuros. Al contrario, el artículo 1255 del Código Civil permite que las partes establezcan los pactos que consideren convenientes siempre que no sean contrarios a la ley, la moral o el orden público. Por tanto, es perfectamente válido incluir esta previsión en el contrato. 

Si al nuevo inquilino le cobro comunidad e IBI (antes no lo hacía), pero le reduzco el alquiler un 5%, ¿puedo aplicar la bonificación del 90%? No soy gran tenedor. 

Solo puedes aplicar la bonificación del 90% en el IRPF si la vivienda está en zona tensionada y se cumple estrictamente lo previsto en la Ley 12/2023 y la DA 38ª de la Ley del IRPF. Para que la bonificación sea válida: 

• La nueva renta base debe ser al menos un 5% inferior a la del contrato anterior. 

• No puedes añadir nuevos gastos repercutidos (comunidad) si no estaban incluidos en el contrato anterior. Hacerlo es ilegal y puede anular el beneficio fiscal. Por el contrario, la tasa de residuos o el IBI, al considerarse tributos (y no gastos), sí se podrían repercutir (aunque no se hubiesen repercutido en el contrato anterior). 

• Solo puedes repercutir nuevos conceptos si están justificados como mejoras o servicios adicionales (art. 17.6 Ley 12/2023). 

• Debes documentar correctamente la renta anterior, la nueva y la declaración de zona tensionada. 

• Por tanto, no modifiques el esquema de gastos si no tienes base legal para hacerlo, aunque reduzcas la renta. La reducción debe ser real, verificable y comparada sobre la misma estructura contractual. 

• Ante la renta anterior, la nueva y la declaración de la zona tensionada. 

Por lo tanto, separa en el contrato renta y gastos, y no cambies el esquema de repercusiones si no lo permite la normativa. La reducción debe ser real y verificable. 

¿La limitación de rentas sigue impugnada o ya hay sentencia firme? Tengo claro que el nuevo índice de revisión del IPC sí lo está, pero no sé si esto también. 

Hoy en día, la limitación de rentas establecida en la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda sigue impugnada y pendiente de resolución firme por el Tribunal Constitucional, especialmente en lo referente a la facultad de las comunidades autónomas para declarar zonas de mercado residencial tensionado y fijar límites a las rentas iniciales en nuevos contratos (artículos 17 y 18 de la ley). 

Aunque ya hay resoluciones autonómicas aplicando la ley —como las de Cataluña y País Vasco—, el recurso interpuesto por el Partido Popular ante el Constitucional sigue en trámite. No se ha dictado sentencia definitiva ni se han suspendido cautelarmente sus efectos, por lo que la norma está en vigor y es aplicable, pero su validez definitiva está sujeta a revisión constitucional. En cambio, respecto al nuevo índice de revisión de rentas (IRAV) que sustituye al IPC como referencia en zonas tensionadas, también se han presentado impugnaciones, pero todavía no hay resolución ni suspensión judicial. En ambos casos, se recomienda actuar con cautela, aplicar lo dispuesto por la ley en vigor, y redactar contratos previendo eventuales cambios normativos. 

¿Se puede exigir al inquilino que entregue el piso con limpieza adecuada si lo devuelve con suciedad excesiva? 

Sí, se puede exigir legalmente al inquilino que entregue la vivienda con un nivel de limpieza adecuado, y si la devuelve con suciedad excesiva, el arrendador puede descontar el coste de la limpieza de la fianza, siempre que se documente adecuadamente. 

Esta obligación se fundamenta en el artículo 1561 del Código Civil, que impone al arrendatario el deber de devolver la cosa arrendada tal como la recibió, salvo lo que haya perecido o se haya menoscabado por el tiempo o causa inevitable. También es coherente con el deber general de diligencia del artículo 1555.2º del mismo código. 

No es necesario incluir una cláusula específica en el contrato, aunque es recomendable hacerlo para evitar controversias, especificando que la vivienda debe devolverse en las mismas condiciones de limpieza e higiene en que fue entregada, excluyendo el desgaste por uso normal. 

En resumen, sí es legal exigirlo y, si el incumplimiento es evidente, justificar una retención proporcional de la fianza por los costes de limpieza. 

¿La limitación de rentas sigue impugnada o ya hay sentencia firme? Tengo claro que el nuevo índice de revisión del IPC sí lo está, pero no sé si esto también. 

Hoy en día, la limitación de rentas establecida en la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda sigue impugnada y pendiente de resolución firme por el Tribunal Constitucional, especialmente en lo referente a la facultad de las comunidades autónomas para declarar zonas de mercado residencial tensionado y fijar límites a las rentas iniciales en nuevos contratos (artículos 17 y 18 de la ley). 

Aunque ya hay resoluciones autonómicas aplicando la ley —como las de Cataluña y País Vasco—, el recurso interpuesto por el Partido Popular ante el Constitucional sigue en trámite. No se ha dictado sentencia definitiva ni se han suspendido cautelarmente sus efectos, por lo que la norma está en vigor y es aplicable, pero su validez definitiva está sujeta a revisión constitucional. 

En cambio, respecto al nuevo índice de revisión de rentas (IRAV) que sustituye al IPC como referencia en zonas tensionadas, también se han presentado impugnaciones, pero todavía no hay resolución ni suspensión judicial. En ambos casos, se recomienda actuar con cautela, aplicar lo dispuesto por la ley en vigor, y redactar contratos previendo eventuales cambios normativos. 

¿Se puede exigir al inquilino que entregue el piso con limpieza adecuada si lo devuelve con suciedad excesiva? 

Sí. El inquilino debe entregar la vivienda en condiciones de limpieza adecuadas. Si la deja con suciedad excesiva, el propietario puede descontar el coste de la limpieza de la fianza, siempre que esté justificado y documentado. Esto se basa en el artículo 1561 del Código Civil (devolver la cosa tal como se recibió) y en el deber de diligencia del artículo 1555.2º. No es obligatorio incluirlo en el contrato, pero sí recomendable para evitar conflictos. La cláusula debe indicar que el piso debe devolverse en el mismo estado de limpieza, salvo el desgaste normal. En resumen: es legal exigirlo y retener parte de la fianza si el incumplimiento es claro.

Cláusula de arbitraje y devolución del piso pintado. ¿Qué cláusula se puede usar para que cualquier disputa se resuelva mediante arbitraje? Si entrego el piso recién pintado, ¿puedo exigir que lo devuelvan pintado (aunque el color no importe)? 

Sí, puedes incluir una cláusula para que las disputas se resuelvan por arbitraje, siempre que se indique claramente la entidad arbitral (por ejemplo, Arbitraje Notarial) y ambas partes lo acepten expresamente. También puedes exigir que el inquilino devuelva la vivienda pintada si se le entregó así, aunque no mantenga el color exacto, siempre que esté en buen estado. Ambas cláusulas son legales si están bien redactadas y pactadas por escrito. 

Piso alquilado desde 2012. La renta está entre un 30-40% por debajo del mercado. ¿Puedo pactar una revisión superior al IPC en futuras renovaciones? 

Si al terminar el contrato actual decides firmar un nuevo contrato con el mismo inquilino, podrás pactar libremente una nueva renta, ahora bien, las actualizaciones de renta del nuevo contrato estarán limitadas al IRAV. 

Sin embargo, si la vivienda sí está en una zona de mercado tensionado, se aplican los límites del artículo 18 de la Ley 12/2023: La renta del nuevo contrato no podrá superar la del contrato anterior, actualizada con la cláusula de actualización de renta del contrato inicial. 

Si el contrato es con una sola persona y luego entra su pareja, ¿puedo incluir alguna cláusula para evitarlo desde el inicio? 

No se puede prohibir por contrato que el inquilino conviva con su pareja si se trata de su residencia habitual, ya que no es una cesión ni un subarriendo conforme al art. 7.2 de la LAU. Esa norma regula solo la cesión del contrato o el subarriendo a terceros, no la convivencia del titular con otras personas. 

En Cataluña, además, mientras no se supere la ocupación máxima permitida según el Certificado de Habitabilidad (CH), no hay impedimento legal para que el inquilino viva con su pareja u otros convivientes. 

Por lo tanto, en lugar de prohibir la convivencia, puedes establecer en el contrato la obligación de comunicar la incorporación de nuevos ocupantes, sin impedirla, para poder controlar posibles excesos de ocupación o usos no autorizados. 

Si ya tengo un seguro con Responsabilidad Civil, ¿puedo exigir al inquilino que asuma parte del coste de esa cobertura? 

No, no puedes exigir legalmente al inquilino que asuma parte del coste de un seguro de responsabilidad civil contratado por ti como arrendador. Según el artículo 20.1 de la LAU, solo se pueden repercutir al inquilino los gastos generales para el sostenimiento del inmueble si están justificados y pactados. 

Un seguro de RC del arrendador protege tu responsabilidad patrimonial frente a terceros, no al inquilino, por lo que no se considera un gasto general atribuible al uso de la vivienda. La recomendación jurídica es que, si se desea trasladar parte del coste, se ofrezca al inquilino una contraprestación directa o cobertura compartida, como incluir también un seguro multirriesgo que le proteja a él 

Sí, puedes exigir que el inquilino devuelva el piso pintado si se le entregó recién pintado, aunque no sea del mismo color, siempre que el estado sea equivalente y esté en buenas condiciones. Esta exigencia es válida conforme al artículo 1561 del Código Civil, que obliga al arrendatario a devolver la vivienda tal como la recibió, y también puede incluirse expresamente en el contrato para mayor claridad. Se recomienda dejar constancia del estado inicial mediante fotografías o un anexo de inventario. Con eso, si el piso se devuelve con paredes deterioradas o sucias, puedes exigir la pintura o descontar su coste de la fianza.