¿Sabías que mantener tu piso vacío puede costarte más de 1.000 € al año en impuestos… aunque no lo alquiles?
Esta es una realidad que muchos propietarios desconocen: Hacienda imputa una renta ficticia a las viviendas desocupadas, obligándote a pagar el IRPF como si tu casa estuviera generando ingresos.
En España hay más de 4,8 millones de viviendas vacías, lo que representa casi el 17% del total de viviendas del país, y un 90% lleva más de un año sin uso. El objetivo de esta política fiscal es claro: presionar a los propietarios para que pongan sus inmuebles en el mercado y reducir la escasez de vivienda.
En este artículo descubrirás cuánto puedes llegar a pagar por tener tu vivienda vacía, cómo se calcula este “impuesto encubierto”, qué comunidades son las más caras y, lo más importante, cómo evitar o reducir esta carga fiscal para transformar tu piso en una fuente de ingresos segura.
Índice
💸¿Cómo grava Hacienda una vivienda vacía?
El IRPF establece que, si tienes un inmueble urbano (que no es tu vivienda habitual ni está alquilado), se te imputa una renta ficticia, es decir, como si la casa estuviera generando beneficios.
En concreto, la Agencia Tributaria aplica una imputación de rentas inmobiliarias equivalente al 1,1% del valor catastral del inmueble por cada año completo vacío (si dicho valor ha sido revisado en los últimos 10 años), o al 2% del valor catastral (si la referencia catastral no se ha actualizado en más de 10 años).
Por ejemplo, una vivienda con valor catastral de 400.000€ generaría una renta imputada anual de 4.400€ (si se aplica el 1,1%) sobre la que el propietario tendrá que pagar IRPF según su tipo impositivo marginal (que depende de su nivel de ingresos). Es importante destacar que la vivienda habitual está exenta de esta imputación – solo se aplica a segundas residencias u otras propiedades urbanas que estén desocupadas o a disposición del propietario.
Consejo: Revisa el valor catastral de tu vivienda en el recibo del IBI. Si está inflado o desactualizado, puedes solicitar una revisión para reducir la imputación.
📊¿Dónde se paga más? Comunidades más caras
El coste fiscal de una vivienda vacía depende del valor catastral, que suele ser más elevado en zonas urbanas y turísticas. En estas comunidades, el “recibo” medio de IRPF por inmueble desocupado supera los 1.000 €/año, frente a la media nacional de 855 €. Según Idealista, Baleares encabeza el ranking con un pago medio de 1.083 € anuales, seguida de Madrid (1.075 €) y Cantabria (1.033 €).
Otras comunidades por encima del promedio son Cataluña (999 €), Andalucía (965 €) y Canarias (922 €). En contraste, en regiones con valores catastrales más bajos el impacto fiscal es menor: Asturias y Extremadura rondan los 672 € de media anual, y Aragón unos 687 €. Comunidades como la Valenciana, Murcia o Castilla-La Mancha se sitúan en posiciones intermedias (entre 800 y 900 € de media).
🔑¿Es más rentable alquilar que tener el piso vacío?
Sí, sin dudas.
Según datos de portales como Idealista y Fotocasa, la rentabilidad bruta media del alquiler se sitúa entre el 6,5 % y el 7,3 %, muy por encima de la rentabilidad de productos financieros tradicionales.
Rentabilidad por regiones más destacadas
| Región | Rentabilidad (%) |
|---|---|
| Castilla-La Mancha | 7,9 % |
| Cataluña | 7,8 % |
| Cantabria | 7,3 % |
| Castilla y León | 7,2 % |
| Aragón | 7,2 % |
| Región de Murcia | 7,2 % |
| Comunitat Valenciana | 6,9 % |
Rentabilidad por capitales
| Capital | Rentabilidad (%) |
|---|---|
| Murcia (más alta) | 8,2 % |
| Lleida | 7,7 % |
| Jaén y Huelva | 7,5 % |
| Zamora | 7,3 % |
| Castellón y Segovia | 7,2 % |
| Madrid | 4,8 % |
| Barcelona | 5,9 % |
| San Sebastián (más baja) | 3,5 % |
Además, el sistema fiscal premia el alquiler de larga duración con deducciones:
- 50 % de reducción genérica sobre los ingresos netos.
- Hasta un 90 % en zonas tensionadas si ajustas el precio un 5 % respecto al contrato anterior.
Ejemplo real (Madrid, piso de 400.000 € de valor catastral):
- Vacío: pagas 4.400€/año sin ingresos.
- Alquilado: ingresas unos 8.000 €/año, tributas solo por ~3.000 € tras deducciones y te quedan más de 6.000 € netos.
🔑 Convierte tu piso vacío en ingresos seguros con Vivara
Solicita una asesoría gratuita y alquila sin riesgos ni complicaciones. Con Vivara: Cobras puntualmente cada mes. Evitas impagos con seguros y contratos blindados. Te olvidas de la gestión y los problemas.
📌Consejos prácticos para propietario
- Haz números antes de decidir:
Compara el coste anual de mantener el piso vacío (IRPF, IBI, comunidad) con el potencial ingreso del alquiler. Muchas veces, un solo mes de alquiler cubre todo el impuesto anual. - Evita el miedo al impago:
Contratar un seguro de impago o contar con un contrato bien blindado reduce el riesgo y ofrece seguridad. - Valora la opción de alquiler de temporada:
Si no quieres comprometerte a un alquiler de largo plazo, el alquiler por meses (estudiantes, profesionales desplazados) puede ser una alternativa rentable y menos arriesgada. - Ceder la vivienda a programas públicos o sociales:
Muchas comunidades ofrecen bonificaciones en el IBI y deducciones fiscales si cedes tu vivienda para alquiler social, además de garantizarte el cobro. - Revisa la fiscalidad del inmueble:
Mantener al día tus deducciones (gastos de reparaciones, seguros o intereses de hipoteca) puede reducir notablemente la cuota de IRPF.
⚠️¿Cómo evitar el pago de impuestos por una vivienda vacía?
1. Alquilar la vivienda a largo plazo
- Dejas de tributar por la renta imputada.
- Puedes deducir gastos como IBI, seguros o reparaciones.
- En zonas tensionadas, la deducción por alquiler puede alcanzar hasta el 90 % si se ofrecen rentas asequibles.
2. Uso propio o familiar
- Si un familiar directo reside de forma permanente, el inmueble ya no cuenta como vacío.
- Debes declarar correctamente el uso para evitar ajustes fiscales.
3. Venta o alquiler turístico legal
- Vender evita costes fijos.
- El alquiler turístico también elimina la imputación, pero requiere cumplir con normativas específicas y registrar el inmueble.
🛡️Impacto de esta fiscalidad en el mercado
La Ley 12/2023 introduce medidas para ajustar el recargo del IBI en viviendas desocupadas, sobre todo cuando pertenecen a grandes tenedores (más de 10 inmuebles o 1.500 m² construidos). Aunque todavía no está confirmada, en debates fiscales recientes se ha planteado la posibilidad de elevar la imputación en el IRPF al 3%. Estas reformas, previstas para 2025, buscan:
- Penalizar la vivienda vacía, aumentando la presión fiscal sobre grandes propietarios.
- Incentivar el alquiler asequible, con deducciones que pueden alcanzar el 100% en ciertos casos.
Para un pequeño propietario, pagar entre 800 y 1.000 € anuales por una vivienda vacía es una pérdida directa. Optar por alquilar, incluso con contratos temporales o precios moderados, convierte ese gasto en ingresos estables y seguros.
💡Conclusión
Mantener una vivienda vacía ya no es una opción económica. Con el endurecimiento fiscal y la alta demanda de alquiler, sacar tu inmueble al mercado es la decisión más rentable y lógica. Además de evitar el pago de 855 € anuales, puedes generar ingresos sostenidos y deducir gastos.
❓Preguntas frecuentes sobre viviendas vacías y el IRPF
1. ¿Por qué tengo que pagar IRPF si mi vivienda está vacía?
Porque Hacienda aplica una renta ficticia como si la vivienda generara ingresos.
2. ¿La vivienda habitual paga este impuesto?
No, solo segundas residencias o inmuebles no alquilados ni habitados.
3. ¿Cuánto pagaré si mi piso tiene un valor catastral de 60.000 €?
Unos 125-160 € anuales según tu tipo impositivo.
4. ¿Qué comunidades tienen el coste más alto por vivienda vacía?
Baleares, Madrid y Cantabria superan los 1.000 € anuales.
5. ¿Qué puedo hacer para reducir esta carga fiscal?
Alquilar, ceder el piso a programas sociales o venderlo.
6. ¿Es rentable alquilar un piso frente a dejarlo vacío?
Sí, genera ingresos y evita el pago de impuestos por imputación.
7. ¿Qué deducciones puedo aplicar si alquilo mi vivienda?
Gastos de IBI, seguros, reparaciones y deducciones del 50%-90%.
8. ¿Hacienda puede detectar si mi piso está vacío?
Sí, cruza datos con Catastro, consumos y registros de alquiler.
9. ¿Qué pasa si alquilo sin declarar?
Es fraude fiscal y conlleva sanciones, recargos e intereses.
10. ¿Qué pasa si alquilo a familiares?
Si alquilas a familiares, debes declarar al menos el 95 % del valor de mercado para evitar sanciones fiscales
Más de esta categoría
