España se encuentra en un momento clave para la regulación del alquiler turístico. La reciente resolución del Tribunal Superior de Justicia de Madrid (TSJM), que respalda la actuación del Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 frente a los anuncios sin licencia en plataformas como Airbnb, podría suponer un precedente relevante. Esta decisión no solo incide directamente en una de las principales plataformas del sector, sino que también envía un mensaje claro a propietarios, inversores y empresas gestoras.

La sentencia subraya la importancia de gestionar inmuebles en alquiler de forma legal, transparente y profesional. En este escenario, propuestas como la de Vivara ganan relevancia al ofrecer una alternativa estable, conforme a la normativa y orientada a la sostenibilidad del patrimonio. Frente a los modelos de alquiler turístico no regulado —que pueden parecer atractivos a corto plazo—, Vivara representa una vía segura que minimiza riesgos legales y protege los intereses de propietarios e inversores a largo plazo.

🧾 ¿Qué implica el alquiler turístico ilegal en España?

La ofensiva judicial comenzó en junio de 2024, cuando el Ministerio de Consumo abrió una investigación sobre las plataformas de alquiler turístico. El foco: 65.935 anuncios presuntamente ilegales publicados en portales como Airbnb, Booking y Expedia. La Dirección General de Consumo detectó varios incumplimientos de las normativas autonómicas sobre la publicidad de alojamientos turísticos.

En diciembre de ese mismo año, se notificó a Airbnb por requerimiento formal, instándole que retirase esos anuncios. Al no cumplir con la orden, se abrió un expediente sancionador. La compañía respondió recurriendo judicialmente las resoluciones del Ministerio.

Pero en mayo de 2025, el Tribunal Superior de Justicia de Madrid falló en contra de Airbnb, avalando tanto la competencia del Ministerio como su actuación. Como consecuencia directa, la plataforma quedó obligada a retirar de inmediato al menos 5.800 anuncios en seis comunidades autónomas: Madrid, Cataluña, Andalucía, Comunidad Valenciana, Baleares y País Vasco..

Tres razones clave por las que se considera ilegal un anuncio turístico

Según las resoluciones del Ministerio de Consumo, existen tres infracciones principales que convierten estos anuncios en ilícitos:

1. Falta del número de licencia o registro turístico. En muchas comunidades autónomas, este dato es obligatorio. Su ausencia constituye la infracción más común detectada por las autoridades.
2. No especificar si el arrendador es profesional o particular. Esta información es clave para determinar si el inquilino está protegido legalmente como consumidor.
3. Uso de licencias falsas o incorrectas. En varios casos, los números de licencia incluidos en los anuncios no coincidían con los registros oficiales, lo que puede inducir a error o constituir un engaño.

Además, el Ministerio señala que algunas gestoras de viviendas turísticas se habrían hecho pasar por particulares con el objetivo de eludir obligaciones legales.

🧨 Airbnb responde: conflicto legal y marco europeo

Airbnb ha defendido su actuación señalando que el Ministerio de Consumo no tiene competencia directa en materia de regulación turística y que las normativas autonómicas deben armonizarse con el marco legal europeo. La plataforma argumenta que muchos de los anuncios señalados incluyen licencias válidas o no están obligados a presentarlas, al tratarse de arrendamientos de temporada que no se consideran turísticos.

Este conflicto no es exclusivo de España. Países como Francia, Italia y Países Bajos también han impuesto restricciones a las plataformas de alquiler turístico, exigiendo licencias, registros y límites de días por año. Estas medidas reflejan una tendencia creciente en Europa a controlar la expansión del alquiler turístico digital para proteger el acceso a la vivienda residencial

Además, cuestiona la metodología empleada por el Ministerio, calificándola de “indiscriminada”, y recuerda que, según diversas sentencias del Tribunal Supremo, no todos los alojamientos anunciados en su portal están obligados a mostrar un número de registro.

Aun así, la reciente sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid sienta un precedente relevante: las administraciones pueden intervenir en la publicidad de viviendas si esta incumple las normativas de protección al consumidor y transparencia.

🌆 Madrid, Barcelona y otros epicentros del alquiler turístico ilegal

La resolución impacta directamente en varias de las comunidades autónomas con mayor presión inmobiliaria del país, como por ejemplo:

• Madrid. Se estima que unas 15.200 de las 16.300 viviendas turísticas activas podrían estar operando fuera del marco legal.
• Barcelona. El Ayuntamiento ha impulsado en los últimos años diversas medidas para restringir el alquiler turístico en zonas centrales.
• Baleares. La normativa autonómica es especialmente estricta y exige la inscripción obligatoria en el registro de viviendas turísticas.

En ciudades como Madrid, el alquiler turístico ilegal representa más del 90 % del total de la oferta, según datos del Ministerio de Consumo. Ante esta situación, se están implementando planes urbanísticos como el Plan Reside, que busca concentrar las viviendas de uso turístico en edificios específicos, con el objetivo de liberar stock de vivienda residencial.

No obstante, esta medida también ha generado controversia, ya que algunos sectores advierten de que podría empujar aún más a la población residente hacia la periferia..

📈 La otra cara de la moneda: crisis de accesibilidad al alquiler tradicional

Mientras el alquiler turístico enfrenta mayor regulación, el alquiler de larga duración vive su propia tormenta perfecta. Según datos de Fotocasa de abril de 2025:

• El precio medio del alquiler subió un 12,9% interanual, alcanzando los 13,89 €/m².
• Esto se traduce en un alquiler medio de 1.111 € al mes por una vivienda de 80 m².
• En comunidades como Madrid y Cataluña, los precios superan los 1.600 € mensuales, siendo las más caras del país.

Este encarecimiento responde a un desequilibrio creciente entre oferta y demanda. Por un lado, más hogares no pueden acceder a la compra y optan por el alquiler. Por otro, muchos propietarios retiran sus viviendas del mercado por inseguridad jurídica o para reconvertirlas en alquiler turístico ilegal, lo que tensiona aún más el mercado residencial.

🛡️ Vivara: una alternativa legal, profesional y rentable

En este contexto, Vivara se posiciona como una solución ideal para los propietarios que quieren rentabilizar sus viviendas de forma estable, legal y sin sobresaltos. Frente a la opacidad y el riesgo del alquiler turístico ilegal, Vivara ofrece:

Legalidad garantizada

• Licencias en regla.
• Contratos adaptados a la normativa vigente.
• Transparencia total en la relación con el inquilino.

Gestión integral

• Publicación en portales.
• Visitas, selección y validación de solvencia.
• Firma digital del contrato, entrega de llaves, atención continua y resolución de incidencias.

Rentabilidad estable y sin sobresaltos

• Modelos que aseguran pagos puntuales y cobertura ante impagos.
• Diferentes planes según el perfil del propietario (protector patrimonial, joven ocupado, inversionista multiactivo, etc.).
• Acompañamiento continuo y atención personalizada.

Además, optar por Vivara ayuda a aliviar la presión sobre el mercado residencial, ofreciendo alquileres de media y larga estancia en ciudades donde la oferta legal se ha vuelto crítica.

🏛️ Claves de la nueva regulación del alquiler de corta duración en España

A la reciente sentencia contra Airbnb se suman nuevas medidas legislativas que refuerzan el control sobre el alquiler de corta duración. Dos elementos son centrales: el Registro Único de Arrendamientos (RAU) y la posibilidad de restricción del uso turístico por parte de las comunidades de vecinos, conforme a la Ley de Propiedad Horizontal. Estas medidas marcan un punto de inflexión en la regulación del mercado.

🗂️ RAU y Ventanilla Única Digital: nueva obligación estatal

Con el Real Decreto 1312/2024, se establece que todo alquiler de corta duración promocionado online deberá estar inscrito en el Registro Único de Arrendamientos (RAU). Esta obligación afecta a quienes alquilen viviendas, habitaciones o alojamientos temporales —ya sean turísticos o no— y los publiciten a través de portales, redes sociales u otros canales digitales.

Puntos clave del registro obligatorio:

• Afecta a alquileres de viviendas completas, habitaciones o alojamientos rurales si se publicitan online.
• No importa si el contrato es turístico o temporal no turístico: si se promociona digitalmente, hay que registrar.
• El trámite se realiza por Ventanilla Única Digital, y genera un código identificador obligatorio para el anuncio.
• El propietario o gestor deberá conservar la documentación que acredite el carácter temporal del alquiler.
• Multas por incumplimiento: hasta 30.000 €, según el régimen sancionador aplicable.

Importante: Si el alquiler no se publicita por medios digitales (por ejemplo, mediante redes privadas o contactos directos), no es obligatorio inscribirse en el RAU, aunque sí se deben cumplir otras normativas autonómicas.

🏢 Ley de Propiedad Horizontal: poder de veto vecinal sin efecto retroactivo automático

La reforma del artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) permite a las comunidades de vecinos prohibir el uso turístico de las viviendas por mayoría de tres quintos. Aunque no afecta a licencias ya otorgadas, esta medida tiene consecuencias prácticas relevantes:

• Los acuerdos no son retroactivos automáticamente, pero pueden impedir nuevas altas o exigir ceses si no se estaba operando legalmente.
• El veto no exige una motivación concreta y puede acordarse si se considera que el uso turístico altera la convivencia.
• La jurisprudencia actual exige que las restricciones estén inscritas en los estatutos o ratificadas judicialmente para anular derechos adquiridos.

En suma, el RAU impone control sobre la publicidad digital de los alquileres temporales, mientras que la LPH habilita a los vecinos para limitar el uso turístico en su comunidad. Ambas herramientas forman parte de una estrategia más amplia para ordenar el mercado y reducir los conflictos derivados del alquiler intensivo en zonas urbanas.

💡 ¿Qué deben hacer ahora los propietarios?

• Informarse bien sobre las normativas vigentes en su comunidad autónoma.
• Evitar plataformas masivas sin garantías, donde la responsabilidad última puede recaer en el propietario.
• Confiar en gestores profesionales como Vivara, que ofrecen respaldo legal, eficiencia operativa y tranquilidad.
• Aprovechar el cambio de ciclo: el alquiler residencial vuelve a ser una apuesta segura en tiempos de saturación turística y presión normativa.

🔚 Conclusión: el futuro del alquiler será legal o no será

El fallo del Tribunal Superior de Justicia de Madrid ha encendido todas las alarmas entre los propietarios que recurren a modelos alegales: el alquiler turístico ilegal, masivo y sin control, tiene los días contados. Lo que hasta ahora parecía una fuente de ingresos fácil y rápida puede derivar en un problema jurídico, económico y reputacional.

Vivara representa la cara opuesta: profesionalismo, cumplimiento legal y foco en el largo plazo. Frente a un mercado tensionado, una regulación más estricta y una demanda de alquiler residencial creciente, Vivara es una respuesta inteligente y alineada con las necesidades reales del país.

🧠 Preguntas frecuentes sobre el alquiler turístico ilegal y el fallo del TSJM contra Airbnb

¿Por qué han obligado a Airbnb a retirar miles de anuncios en España?

Porque no cumplían con normativas autonómicas, al carecer de licencia turística o usar datos falsos, lo que vulnera derechos del consumidor.

¿Qué significa que un anuncio turístico sea ilegal?

Significa que incumple la normativa vigente, como no mostrar el número de licencia, falsear datos o no identificar al arrendador correctamente.

¿Qué ha dicho la Justicia sobre el conflicto entre Airbnb y el Ministerio de Consumo?

El TSJ de Madrid ha dado la razón al Ministerio y ordenado retirar 5.800 anuncios, respaldando su actuación frente al alquiler turístico ilegal.

¿Qué pasa si tengo una vivienda en Airbnb sin licencia?

Puedes enfrentarte a multas de hasta 100.000 euros o más, además de posibles sanciones administrativas y pérdida de reputación.

¿Cómo sé si necesito una licencia turística para alquilar?

Depende de la comunidad autónoma. La mayoría exige registro si el uso es turístico y se alquila por días o semanas de forma reiterada.

¿Qué diferencia hay entre un arrendador particular y uno profesional?

El profesional debe cumplir normas adicionales como atención al cliente y garantías al consumidor; el particular, no siempre.

¿Qué alternativas existen al alquiler turístico para propietarios?

El alquiler de media o larga duración es legal, estable y rentable, especialmente si se gestiona a través de empresas como Vivara.

¿Es cierto que el precio del alquiler está disparado?

Sí. En abril de 2025, el precio medio del alquiler en España subió un 12,9 %, llegando a superar los 1.100 € mensuales por vivienda.

¿Por qué hay tanta presión sobre la vivienda en ciudades como Madrid?

Por el auge del alquiler turístico, la falta de oferta legal y el crecimiento sostenido de la demanda residencial de larga duración.

¿Qué riesgos hay al gestionar un piso turístico sin asesoramiento profesional?

Puedes incurrir en ilegalidades sin saberlo, recibir sanciones y quedar desprotegido ante problemas legales o con inquilinos.

¿Qué ventajas ofrece Vivara frente al alquiler turístico tradicional?

Gestión integral, cumplimiento legal, pagos garantizados y cero complicaciones. Es una solución segura para propietarios exigentes.

¿Quién tiene competencia legal sobre los pisos turísticos?

Las comunidades autónomas regulan los requisitos, pero el Gobierno puede actuar si se vulneran derechos de los consumidores.

¿Qué impacto tiene esta regulación en el mercado inmobiliario?

Se reduce la oferta de pisos turísticos ilegales y se incentiva el retorno al alquiler residencial, ayudando a estabilizar precios.

¿Qué ocurre si una licencia turística es falsa o incorrecta?

Puede considerarse una infracción grave, con sanciones por inducir a engaño y generar desprotección para los consumidores.

¿Puedo seguir alquilando mi vivienda si no quiero dedicarme al turismo?

Sí, puedes alquilar de forma legal por meses o años con empresas como Vivara, que te ayudan a evitar riesgos y asegurar ingresos.