Durante los últimos años, el alquiler de corta duración ha transformado el mercado inmobiliario en España. Plataformas como Airbnb, Booking o Vrbo han multiplicado la oferta de viviendas para estancias cortas, especialmente en destinos como Mallorca, Barcelona, Madrid o Valencia. Sin embargo, en 2025 el sector atraviesa un punto de inflexión: entra en vigor el Número de Registro de Arrendamiento (NRA), y con él la normativa se endurece para garantizar un marco legal más claro y transparente.

Este cambio, impulsado por la coordinación entre el Gobierno central, las comunidades autónomas y las principales plataformas digitales, marca el inicio de una nueva etapa para los propietarios. Una etapa en la que la legalidad, la estabilidad y la gestión profesional serán claves para mantener la rentabilidad de sus inmuebles.

📜 Qué ha cambiado en 2025: llega el NRA

Desde septiembre de 2025, todas las viviendas que se anuncien en plataformas digitales para alquileres de corta duración —ya sean turísticos o de temporada— deben incluir un Número de Registro de Arrendamiento (NRA).

El NRA es un código único y obligatorio que identifica cada vivienda ofertada en portales online. Sin este número, Airbnb, Booking, Vrbo y similares deben eliminar los anuncios o se exponen a sanciones.

El objetivo es claro:

• Evitar la competencia desleal con los alojamientos reglados.

• Combatir los alquileres ilegales o no declarados.

• Mejorar el control fiscal y administrativo.

• Ofrecer más protección al consumidor.

En paralelo, el Ministerio de Consumo y las comunidades autónomas han intensificado la vigilancia sobre las plataformas. En septiembre de 2025, una sentencia de la Audiencia Nacional respaldó las resoluciones de Consumo que exigían la retirada de anuncios de viviendas sin licencia, confirmando la legalidad de las actuaciones y de las sanciones impuestas.

🏠 ¿Qué es el NRA y cómo se obtiene?

El Número de Registro de Arrendamiento (NRA) acredita que un inmueble ha sido dado de alta correctamente para su uso en arrendamientos de corta duración. Lo emite la sede de registradores.

Para obtenerlo, el propietario debe:

1. Registrar la vivienda en la plataforma oficial de su comunidad o del Estado.
2. Declarar el tipo de arrendamiento (turístico o temporal).
3. Aportar la documentación del inmueble y los datos del titular.
4. Incluir el NRA en toda publicidad o anuncio online.

⚠️ Importante: si el inmueble requiere licencia turística (por ejemplo, en zonas como Palma o Barcelona), no podrá obtener NRA sin tener esa licencia.
Por eso, el NRA está teniendo un efecto directo sobre los pisos turísticos ilegales, que no pueden registrarse ni anunciarse.

🌍 Las plataformas reaccionan: limpieza masiva de anuncios

El efecto más visible de esta nueva etapa se ha producido en Mallorca, donde Airbnb ha eliminado miles de anuncios que no cumplían con la normativa local. Según medios regionales, la isla se ha convertido en el primer territorio declarado “libre de oferta ilegal” gracias a la colaboración entre el Ministerio de Consumo y el Govern Balear.

La misma dinámica se extiende a otros destinos turísticos. En Cataluña, la Comunidad Valenciana y Andalucía, las autoridades exigen que cada anuncio incluya el número de registro en un lugar visible. Las plataformas que no lo hagan se exponen a sanciones de hasta 600.000 euros por incumplimiento.

Booking y Vrbo también han iniciado procesos internos para revisar sus listados y eliminar las viviendas que no puedan acreditar su legalidad. Además, están implementando sistemas automáticos que bloquean la publicación de nuevos anuncios si el propietario no introduce su NRA válido.

⚖️ Qué implica para los propietarios

Para muchos propietarios, especialmente quienes gestionaban sus viviendas de forma independiente, este nuevo escenario supone un cambio importante. Los principales efectos son tres:

1. Mayor control y requisitos administrativos.
   Todos los arrendamientos de corta duración deben registrarse y disponer de NRA. En zonas con moratorias turísticas, la administración no emitirá NRA si no hay licencia, lo que deja fuera del mercado a muchos pisos.
2. Dificultad para mantener la rentabilidad.
   Quienes no puedan anunciarse por falta de NRA verán caer sus ingresos. Muchos están optando por reconvertir sus viviendas al alquiler de media o larga duración, donde la rentabilidad es más estable.
3. Riesgo de sanciones.
   Publicar sin NRA o con un número falso se considera infracción grave. Las multas pueden superar los 30.000 euros para propietarios y los 600.000 euros para plataformas.

Frente a este panorama, algunos intentan adaptarse ofreciendo estancias medias (de 30 a 90 días) o alquileres por habitación, pero las autoridades ya han anunciado controles adicionales para evitar fraudes.

📊 Efectos en el mercado del alquiler

La aplicación del NRA está reconfigurando el mercado inmobiliario:

• Se reduce la oferta de alquileres de corta duración no regulados.
• Parte de esas viviendas se trasladan al alquiler residencial.
• Se incrementa la profesionalización del sector, ya que los propietarios buscan asesoramiento para cumplir la normativa y mantener su rentabilidad.

Además, esta transición favorece la profesionalización del sector del alquiler. Los propietarios que antes gestionaban por su cuenta comienzan a valorar la ayuda de empresas especializadas que ofrezcan garantías de cobro, mantenimiento y atención al inquilino.

💡 Una nueva etapa: del alquiler turístico al alquiler estable

Este cambio no solo responde a la normativa. Más allá de la obligación del NRA, este cambio refleja un proceso de madurez del mercado. Después de años de crecimiento rápido y poco regulado, el alquiler turístico se enfrenta a una etapa de consolidación y cumplimiento legal.

Muchos propietarios descubren ahora las ventajas del alquiler de larga duración, especialmente cuando se gestiona de forma profesional.
Entre los beneficios más destacados:

• Ingresos estables y previsibles a lo largo del año.
• Menos rotación de inquilinos y menor desgaste del inmueble.
• Cumplimiento total de la normativa, evitando sanciones y conflictos legales.
• Gestión delegada, sin necesidad de implicarse en el día a día.

En un contexto donde la seguridad jurídica y la tranquilidad pesan más que la rentabilidad inmediata, esta opción gana atractivo entre particulares e inversores.

🧩 Cómo puede ayudar Vivara

En Vivara entendemos que la gestión de un alquiler puede ser compleja, sobre todo para quienes provienen del modelo turístico. Nuestro servicio ofrece una gestión integral del alquiler residencial, combinando tecnología, eficiencia y garantía para el propietario.

Trabajamos para que el propietario no tenga que preocuparse por nada:

• Recomendamos el precio óptimo de alquiler según datos reales del mercado.
• Publicamos y gestionamos los anuncios en los principales portales.
• Seleccionamos inquilinos solventes con evaluación de riesgo.
• Nos encargamos de incidencias y reparaciones.
• Garantizamos el cobro del alquiler y la protección legal frente a impagos.

En definitiva, transformamos un proceso tradicionalmente complejo en una experiencia sencilla, segura y rentable.

🔍 Mirando al futuro

El cambio en las reglas del juego del alquiler turístico marca el fin de una etapa de crecimiento descontrolado. A partir de ahora, el cumplimiento normativo, la transparencia y la profesionalización serán las bases del nuevo modelo.

El NRA ha llegado para quedarse.

Para los propietarios, este momento puede parecer un obstáculo, pero también representa una oportunidad de evolución: pasar de la incertidumbre del mercado turístico a la estabilidad del alquiler residencial, con el respaldo de servicios especializados como Vivara.

Lo que sí está claro es que la tendencia hacia un mercado más regulado, profesional y sostenible ya no tiene marcha atrás.

🏁 Conclusión

El mercado del alquiler turístico en España entra en una nueva fase. Airbnb, Booking y otras plataformas están eliminando miles de anuncios sin NRA, no como medida puntual, sino como parte de una transformación estructural del sector. Este proceso, respaldado por la justicia y las administraciones, redefine las oportunidades para los propietarios.

Quienes decidan adaptarse pronto, apostando por modelos legales y estables, tendrán una ventaja clara en los próximos años. Y en ese camino, Vivara ofrece las herramientas y el acompañamiento necesarios para convertir el cambio en una oportunidad de crecimiento y tranquilidad.

💬Preguntas frecuentes

¿Qué es el NRA?

El Número de Registro de Arrendamiento identifica oficialmente un alquiler de corta duración anunciado online.

¿A qué tipos de alquiler aplica?

A todos los alquileres turísticos y de temporada publicados en plataformas digitales.

¿Cómo se consigue el NRA?

Registrando tu vivienda o contrato en el portal oficial y aportando la documentación requerida.

¿Cuántos pisos turísticos se han retirado en España?

Más de 53.000 anuncios ilegales fueron notificados para su retirada en 2025.

¿Puedo seguir alquilando mi vivienda sin NRA?

Solo si la destinas al alquiler residencial de larga duración, no turístico.

¿Qué sanciones existen por anunciar un piso ilegal?

Las multas pueden superar los 30.000 € para propietarios y más para las plataformas.

¿Cómo puedo pasar mi piso al alquiler de larga duración?

A través de empresas especializadas como Vivara, que gestionan todo el proceso.

¿Por qué confiar en Vivara para gestionar mi propiedad?

Vivara garantiza el cobro, selecciona inquilinos y ofrece gestión integral sin complicaciones.