La deducción del IRPF en la vivienda sigue vigente para quienes compraron antes de 2013. Una reciente resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC), publicada en octubre de 2025, ha modificado el criterio que la Agencia Tributaria venía aplicando durante más de una década.

Gracias a este cambio, quienes compraron su vivienda habitual antes de 2013 y la vendieron posteriormente para cancelar la hipoteca podrían tener derecho a aplicar nuevamente esta deducción en la declaración de renta. En este artículo te explicamos quién puede acogerse, qué condiciones se deben cumplir y cómo iniciar el proceso para solicitar la rectificación de las declaraciones de IRPF.

🌐El nuevo criterio del TEAC: el uso del dinero cuenta más que la titularidad

Durante años, la Agencia Tributaria aplicó una interpretación restrictiva: si vendías tu vivienda habitual, aunque siguieras pagando la hipoteca, perdías el derecho a seguir aplicando la deducción por inversión en vivienda habitual.

En octubre de 2025, el Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) publicó una resolución que cambia este enfoque. Ahora se reconoce que, aunque ya no conserves la vivienda, puedes aplicar la deducción si usaste el dinero de la venta para cancelar total o parcialmente la hipoteca vinculada a la compra.

En resumen: lo que importa no es tener aún la vivienda, sino haber utilizado el dinero de la venta para amortizar la hipoteca de una vivienda comprada antes del 1 de enero de 2013.

✅ ¿Quiénes pueden beneficiarse de la deducción del IRPF en la vivienda?

Este cambio puede beneficiar a miles de propietarios que compraron vivienda antes del 1 de enero de 2013, especialmente en ciudades con una alta dinámica de compraventas como Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla o Málaga.

Requisitos para aplicar la deducción:

1. Compra de la vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013
2. Venta posterior del inmueble
3. Uso del dinero obtenido para cancelar la hipoteca asociada
4. No haber aplicado deducción por esa amortización en las declaraciones correspondientes
5. Que las declaraciones estén dentro del plazo legal de rectificación (últimos 4 ejercicios no prescritos)

📌¿Cuánto dinero se puede recuperar?

La deducción por inversión en vivienda habitual permite desgravar hasta el 15% de un máximo de 9.040 euros anuales, lo que equivale a un máximo de 1.356 euros por año.

Dado que se pueden rectificar hasta 4 ejercicios anteriores, el importe total recuperable podría alcanzar los 5.424 euros, dependiendo de la cantidad amortizada y de si ya aplicaste deducciones previas.

Ejemplo práctico:

Primero, recordatorio básico del beneficio fiscal:

La deducción por inversión en vivienda habitual (vigente hasta 2012) permite:

• Deducir el 15% de las cantidades aportadas hasta un máximo anual de 9.040 €.
• Eso da un máximo de 1.356 € por año (15% de 9.040 €).
• Solo aplicable a quienes compraron antes del 1 de enero de 2013.

Ejemplo:

Una persona compra en 2009, vende en 2021 por 160.000 € y usa 45.000 € para cancelar la hipoteca.

Hasta aquí, cumple condiciones básicas:

• Vivienda comprada antes de 2013
• Amortización con dinero de la venta
• Derecho a deducción revivido tras el nuevo criterio del TEAC
• La hipoteca se canceló directamente con el dinero de la venta
• Hay justificantes que lo prueben
• Las declaraciones no están prescrita

Si no se aplicó deducción en las declaraciones de 2021 a 2024 → entonces puede modificar hasta 4 ejercicios (no prescritos).

¿Tiene sentido la devolución estimada?

Hasta ahora, Hacienda no permitía deducir esa amortización porque la vivienda ya no formaba parte del patrimonio. Pero con el nuevo criterio del TEAC, esa amortización vuelve a ser deducible, incluso si la hipoteca ya está cancelada.

Ahora, el cálculo:

Año	Base deducible aplicada	15% deducción
Año 1	8.000 €	1.200 €
Año 2	9.040 €	1.356 €
Año 3	9.040 €	1.356 €
Año 4	8.000 €	1.200 €
Total	34.080 €	5.112 €

✅ Total recuperable estimado: 5.112 €

Este cálculo es orientativo, ya que depende del importe amortizado, del límite deducible anual y de si en alguno de esos años se usó parcialmente la deducción.

Consideraciones clave:

• La amortización debe estar claramente acreditada como proveniente de la venta.
• La base aplicable debe ser individual, es decir, si el titular era una pareja al 50%, la deducción se divide.
• Solo se pueden modificar declaraciones dentro del plazo legal (4 años no prescritos).

🏘️¿Cómo se solicita la rectificación y la devolución?

Solicitar esta deducción requiere seguir un procedimiento claro, pero accesible para cualquier contribuyente, incluso sin necesidad de gestoría.

Paso 1: Verifica si cumples los requisitos

Antes de nada, asegúrate de que:

• Compraste la vivienda antes de 2013.
• La vendiste y usaste el dinero para pagar la hipoteca.
• No aplicaste la deducción por esa amortización.
• Las declaraciones que quieres modificar no están prescritas.

Paso 2: Reúne la documentación necesaria

• Escritura de compraventa (compra y venta).
• Contrato de la hipoteca original.
• Justificante de la cancelación total o parcial del préstamo.
• Declaraciones del IRPF de los años a rectificar.
• Extractos bancarios que acrediten el movimiento del capital.

Paso 3: Solicita la rectificación a través de la Agencia Tributaria

• Accede a la Sede Electrónica de la AEAT.
• Busca el apartado de “Modificación de autoliquidación”.
• Selecciona el ejercicio que quieres rectificar.
• Adjunta la documentación justificativa.
• Indica el motivo: aplicación de la deducción por inversión en vivienda habitual según resolución TEAC de 2025.

Paso 4: Si es necesario, presenta un recurso ante el TEAR

En caso de que Hacienda deniegue la rectificación o no conteste en el plazo establecido, puedes recurrir ante el Tribunal Económico-Administrativo Regional correspondiente. El procedimiento es gratuito y se puede realizar por medios electrónicos.

📍¿Por qué este cambio es tan relevante?

Lo que convierte esta resolución en histórica es su impacto retroactivo y el cambio de enfoque: ya no importa que la vivienda no esté en tu poder, lo que cuenta es el uso del dinero para cancelar la deuda asociada a tu vivienda habitual.

Este giro no solo beneficia al contribuyente, sino que reconoce la lógica económica y jurídica de una situación muy común en la última década: la venta de una vivienda no como ganancia, sino como vía para liquidar una deuda hipotecaria.

Además, marca un precedente importante en la interpretación de las deducciones fiscales por inversión en vivienda, una figura que fue clave durante años en las políticas de impulso a la compra de vivienda en España.

📄Impacto territorial de la resolución

Aunque el criterio es estatal, hay territorios donde se espera un mayor volumen de solicitudes de rectificación. Esto se debe a la alta concentración de compraventas y cancelaciones hipotecarias entre 2013 y 2022.

📍 Comunidades con mayor impacto potencial:

• Madrid
• Cataluña
• Comunidad Valenciana
• Andalucía
• Islas Baleares

En estas regiones, muchos propietarios vendieron sus viviendas tras la crisis financiera y podrían beneficiarse del nuevo criterio.

🔎 ¿Es obligatorio vender la casa para poder aplicar esta deducción?

Sí. Esta deducción específica solo se puede aplicar si vendiste tu vivienda habitual.
La resolución del TEAC publicada en 2025 permite deducir la amortización de hipoteca solo si usaste el dinero obtenido con la venta para pagar ese préstamo.

Esto corrige el criterio anterior de Hacienda, que no permitía deducir más una vez vendida la vivienda, aunque la hipoteca siguiera activa.
Ahora, lo importante no es conservar la vivienda, sino haber amortizado la hipoteca con el dinero de la venta.

❌ Si no has vendido tu vivienda, esta deducción concreta no aplica.

Pero si aún estás pagando una hipoteca por una vivienda comprada antes de 2013, puedes seguir aplicando la deducción general en tu declaración.

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🤝Conclusión

La resolución del TEAC publicada en 2025 abre la puerta a miles de contribuyentes para recuperar parte del IRPF pagado en los últimos años. Si compraste una vivienda antes de 2013, la vendiste y usaste ese dinero para cancelar la hipoteca, tienes argumentos sólidos para solicitar la aplicación de la deducción y recuperar una media de más de mil euros por año.

Actuar ahora es clave, ya que el derecho a rectificar declaraciones prescribe pasados cuatro años. Consulta tu documentación, revisa tus declaraciones y aprovecha esta oportunidad fiscal respaldada por una resolución firme.

❓Preguntas frecuentes

¿Puedo aplicar la deducción si ya vendí mi vivienda?

Sí, si usaste el dinero de la venta para cancelar la hipoteca de una vivienda comprada antes de 2013.

¿Qué plazo tengo para reclamar la deducción?

Puedes rectificar declaraciones de IRPF de los últimos 4 años no prescritos.

¿Necesito conservar la hipoteca activa?

No, lo importante es que cancelaste con dinero de la venta, aunque ya no tengas hipoteca.

¿Y si ya deduje en su momento?

Solo puedes deducir las cantidades no aplicadas previamente en la declaración de la renta.

¿Puedo hacer el trámite sin asesor fiscal?

Sí, puedes hacerlo online desde Renta Web en la sede electrónica de la Agencia Tributaria.

¿Qué documentos necesito presentar?

Compra, venta, justificante de cancelación de la hipoteca y declaraciones de IRPF previas.

¿La deducción aplica si la vivienda era compartida?

Sí, puedes deducir tu parte proporcional si la vivienda estaba en copropiedad.

¿Hay diferencias por comunidad autónoma?

No, la resolución es estatal y se aplica en toda España por igual.

¿Y si Hacienda rechaza mi solicitud?

Puedes presentar recurso ante el TEAR correspondiente de tu comunidad autónoma.

¿Cómo sé cuánto me pueden devolver?

Hasta 1.356 € por año, en función de lo amortizado y no deducido, con un máximo de 5.424 €.