El 22 de abril organizamos en Vivara, junto a ASVAL (Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler) y el Colegio de Registradores de España, un webinar fundamental para quienes alquilan propiedades de corta duración: “Cómo registrar tu propiedad en el Registro Único de Arrendamientos”.

Contamos con Rocío Perteguer, directora del Servicio de Medio Ambiente y Consumidores del Colegio de Registradores de España, quien explicó con claridad en qué consiste esta nueva obligación legal y qué deben tener en cuenta tanto propietarios como inversores.

Durante el encuentro, resolvimos dudas prácticas enviadas por los asistentes antes del evento. Si no pudiste verlo en directo, aquí puedes ver al vídeo completo.

Para más información, también puedes descargarte en este formulario la guía oficial que nos proporcionó el Colegio de Registradores de España con una descripción detallada sobre cómo obtener tú número de registro para tu propiedad en alquiler.

¿De qué hablamos en el webinar sobre las cuestiones prácticas del nuevo Registro Único de Arrendamientos?

Durante la sesión abordamos, entre otros, los siguientes temas:

• ¿Qué contratos deben registrarse obligatoriamente?
• ¿Qué pasa si alquilo sin registrarme?
• ¿Qué documentos necesito?
• ¿Y si alquila una empresa por mí?
• ¿Cómo afecta a las comunidades de vecinos?
• ¿Qué sanciones pueden imponerse?

A continuación, compartimos todas las preguntas y respuestas completas tal como fueron tratadas en el webinar.

1. Obligatoriedad del Registro y Aplicación de la Nueva Ley

El nuevo Registro Único de Arrendamientos (RAU), regulado por el Real Decreto 1312/2024, introduce una serie de obligaciones para los contratos de alquiler de corta duración. Esta sección aclara a quién aplica esta normativa, en qué casos es obligatorio registrarse y cómo afecta a los propietarios según el tipo de contrato o la forma de publicitar el inmueble.

¿Es obligatorio registrar todos los alquileres?

Sí, pero solo si son de corta duración y se publicitan digitalmente (plataformas, RRSS, webs…). Según la Disposición Adicional Segunda del Real Decreto 1312/2024, si es un contrato privado sin difusión online, no es obligatorio inscribirlo en el Registro Único de Arrendamientos (RAU).

¿Se aplica también a alquileres de larga duración?

No. El RAU está diseñado para arrendamientos de corta duración (turísticos y temporales no residenciales). No afecta a los contratos de larga duración regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

¿Es obligatorio el registro si ya llevo años alquilando?

Depende. Si estás alquilando de forma privada, no necesitas registrarte. Pero si publicitas tu alquiler de corta duración por plataformas digitales, sí estás obligado a registrarlo antes del 1 de julio de 2025, incluso si llevas años haciéndolo.

¿El registro aplica a toda España o solo en algunas comunidades?

El RAU y la Ventanilla Única Digital tienen carácter nacional. Aun así, no sustituyen las normativas autonómicas. Deberás cumplir ambas si estás en una CCAA con regulación propia (Catalunya, Andalucía, etc.).

2. Funcionamiento y Procedimiento del Registro

Una vez confirmado que tu alquiler debe inscribirse en el Registro Único de Arrendamientos, es importante conocer cómo funciona el proceso. En este bloque explicamos paso a paso cómo realizar el trámite, qué documentos necesitas, cuánto cuesta y qué plazos debes tener en cuenta. También resolvemos dudas frecuentes sobre la titularidad, los códigos provisionales y la documentación justificativa.

¿Cómo se hace el registro? ¿Dónde se puede presentar?

El trámite puede realizarse de forma telemática, a través de la Ventanilla Única Digital del Colegio de Registradores, o de forma presencial en cualquier oficina del Registro de la Propiedad.

En el caso de la presentación telemática, debes subir la documentación correspondiente y, si todo está correcto, se te asigna un número de registro único de forma inmediata.

¿Qué requisitos documentales necesitan las agencias que gestionan alquileres de propiedades?

• Referencia catastral.
• Título de propiedad.
• Declaración responsable de que el inmueble está equipado.
• Licencia turística si se trata de un alquiler vacacional.

¿Qué coste tiene?

El coste del trámite es de aproximadamente 27 € + IVA. Además, el uso de la plataforma telemática conlleva una tarifa adicional: el envío de un documento tiene un coste de 2,5 € + IVA para certificados personales emitidos por el Colegio de Registradores y de 2 € + IVA para certificados de tipo representante. En caso de utilizar certificados electrónicos externos sin convenio, el coste asciende a 2,6 € + IVA.

¿Se puede solicitar el número de registro antes de julio de 2025?

Sí. Desde el 2 de enero de 2025, puedes solicitar el registro en la Ventanilla Única Digital. Si no hay incidencias, el sistema emite un código provisional inmediato que podrás usar para publicar tu inmueble. Es importante destacar que este código provisional será el mismo que el definitivo, una vez se apruebe la solicitud. Así, no necesitarás realizar un nuevo trámite para obtener el código final.

¿Se puede registrar si la vivienda aún no está inscrita a mi nombre?

No. El solicitante debe figurar como titular registral en el Registro de la Propiedad. Tener solo la escritura no es suficiente.

¿Tengo que entregar los documentos que justifican la causa del alquiler temporal al hacer el registro?

No. La normativa no exige aportar esa documentación en el momento de solicitar el número de registro.

Ahora bien, si la finalidad declarada es de alquiler temporal no turístico, debes conservar los documentos que acrediten esa causa (por ejemplo, contrato laboral temporal, matrícula universitaria, etc.). La Administración o el Registro podrían requerirlos si tienen dudas fundadas sobre el uso real de la vivienda.

3. Tipos de Alquiler y Requisitos

No todos los alquileres están sujetos a las mismas condiciones en el Registro Único de Arrendamientos. Esta sección detalla qué modalidades deben inscribirse obligatoriamente, incluyendo viviendas completas, habitaciones y alquileres gestionados por terceros. Además, se aclara la diferencia entre alquiler temporal y turístico, y cómo afecta al número de códigos necesarios según el uso del inmueble.

¿Qué tipos de alquiler deben registrarse en el RAU?

Todos los de corta duración promocionados online, incluidos:

• Viviendas completas.
• Habitaciones alquiladas individualmente.
• Viviendas turísticas.
• Viviendas gestionadas por agencias.

¿Es obligatorio registrar el alquiler por habitaciones en el RAU?

Sí, si es de corta duración y se publicita digitalmente. Cada habitación alquilada debe contar con su propio código.

¿Qué diferencia hay entre alquiler temporal y turístico?

• Temporal: por estudios, trabajo, tratamientos médicos. Requiere causa justificada y puede ser más largo (ej. 11 meses).
• Turístico: con fines vacacionales, servicios incluidos (limpieza, sábanas…). Regulado por normativa turística autonómica. Máximo 1 mes.

¿Puedo tener varios códigos para una misma vivienda?

Sí, se requiere un número de registro diferente para cada modalidad. Cada uso debe inscribirse de forma separada en el RAU, con códigos distintos para el alquiler temporal no turístico y para el turístico.

4. Contratos, Cláusulas y Garantías

Además del registro, es fundamental que los contratos de alquiler temporal estén correctamente redactados. En esta sección explicamos qué cláusulas deben incluirse para cumplir con la ley, cómo justificar la temporalidad ante casos específicos y qué hacer en situaciones comunes como la falta de entrega de la fianza.

¿Qué cláusulas son obligatorias en contratos temporales?

Debe incluirse:

• Causa objetiva del uso temporal (estudios, trabajo…).
• Duración concreta.
• Documentación justificativa.

¿Se puede justificar un alquiler temporal con una familia extranjera?

Sí, si no es su residencia habitual y su situación lo demuestra (ej. tienen casa alquilada en su país). Pero si se empadronan o prolongan su estancia sin justificación, podría considerarse residencia habitual y cambiar el régimen legal.

¿Qué pasa si el inquilino no entrega la fianza?

Debes reclamarla como parte del cumplimiento contractual. Además, aunque no la recibas, sigue siendo obligatorio depositarla en el organismo autonómico correspondiente (ej. INCASÒL, IVIMA, AVRA, etc.).

En contratos de arrendamiento de vivienda habitual o de temporada, la fianza es obligatoria por ley y forma parte del cumplimiento contractual. Debes reclamarla si no te la entregan y, además, en muchas comunidades autónomas estás obligado a depositarla en el organismo autonómico correspondiente (como INCASÒL, IVIMA, AVRA, etc.), aunque no la hayas recibido aún.

🚫 Importante: En el caso de los alquileres vacacionales o de corta duración con fines turísticos, no se exige fianza legal según la normativa aplicable, por lo que esta obligación no aplica.

5. Gestión a través de terceros o plataformas

Muchos propietarios delegan la gestión de su alquiler en agencias o plataformas. Aquí resolvemos quién debe tramitar el registro en estos casos, qué responsabilidades mantiene el propietario y cómo se puede formalizar legalmente esta delegación.

¿Quién debe hacer el registro si gestiona una empresa?

La empresa puede tramitarlo, pero el propietario sigue siendo responsable de que el registro se haga. Si la empresa publica el anuncio, debe incluir el código.

¿Se puede delegar el trámite?

Sí, mediante apoderamiento o contrato con una agencia. El registro puede hacerlo un tercero en tu nombre, pero tú eres el responsable final.

6. Comunidad de Vecinos y Licencias

La normativa sobre alquileres turísticos también afecta a la convivencia en comunidades de propietarios. En esta parte del artículo abordamos los requisitos de aprobación vecinal, la posibilidad de recargos en gastos comunes y si estas medidas pueden aplicarse con efectos retroactivos.

¿Qué pasa si mi comunidad prohíbe los alquileres turísticos?

Desde el 3 de abril de 2025, necesitarás aprobación expresa (3/5 partes de propietarios y cuotas) para alquilar con fines turísticos. Sin esa aprobación, no podrás hacerlo legalmente.

¿Esta prohibición tiene efecto retroactivo?

No. Si ya estabas operando legalmente antes del 3 de abril, puedes continuar mientras no cambies la titularidad ni hagas reformas estructurales.

¿Pueden imponerme cuotas extra?

Sí. La comunidad puede acordar hasta un 20 % de recargo en gastos comunes para viviendas turísticas.

7. Sanciones, Inspecciones y Seguridad Jurídica

El incumplimiento de la obligación de registrar puede tener consecuencias importantes. En esta sección explicamos qué sanciones pueden aplicarse, cómo actúan las inspecciones y qué riesgos legales existen si el uso real del inmueble no se corresponde con lo declarado en el contrato.

¿Qué pasa si alquilo sin registrarme?

• Retirada del anuncio de plataformas en 48h.
• Multas de hasta 600.000€ en casos graves.
• Cese inmediato de la actividad.
• Posibles reclamaciones judiciales por parte de vecinos.

¿Qué riesgos hay si alquilo como temporal pero se usa como vivienda habitual?

Si el inquilino utiliza realmente la vivienda como su residencia habitual, un juez puede recalificar el contrato como arrendamiento de vivienda habitual. Esto implica derechos de prórroga y limitaciones que pueden afectarte como propietario.

8. Otras dudas concretas respondidas

Más allá del procedimiento general, muchos propietarios tienen dudas prácticas sobre aspectos como dónde conseguir el código de registro, a qué oficina acudir o si pueden seguir alquilando por motivos de estudios o trabajo. Aquí respondemos a esas preguntas frecuentes.

¿Dónde encontrar el código CRU?

Lo obtienes al completar el registro en la Ventanilla Única Digital. Se genera automáticamente tras verificar la documentación.

¿Dónde está la oficina de registro en Madrid?

El trámite es telemático, pero si necesitas atención presencial, puedes acudir a una oficina del Registro de la Propiedad o al Colegio de Registradores en Madrid.

¿Se puede seguir alquilando temporalmente por estudios, másteres o trabajo?

Sí, siempre que la causa esté justificada documentalmente.

9. Casos particulares

Algunas situaciones requieren una revisión caso por caso, especialmente cuando hay incidencias urbanísticas o problemas de registro en el ámbito municipal. En esta última sección damos orientación sobre cómo actuar si tu vivienda no aparece correctamente registrada o si carece de documentación básica.

¿Qué hacer si no se tiene la cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación en Málaga?

Si no tienes la cédula de habitabilidad o la licencia de primera ocupación en Málaga, lo primero es consultar con el Ayuntamiento de Málaga para verificar si el inmueble cumple con los requisitos y qué trámites son necesarios para obtenerlos. Es posible que necesites presentar una memoria técnica de un arquitecto o realizar reformas para adaptarlo a la normativa. Además, revisa el planeamiento urbanístico local para conocer las condiciones específicas del área. En caso de que no se pueda obtener la cédula o licencia, es recomendable consultar con un profesional que te oriente sobre las soluciones disponibles.

¿Qué hacer si mi piso no aparece en el listado oficial de viviendas turísticas del ayuntamiento?

Si tu vivienda no figura en el listado oficial, lo primero que debes hacer es consultar con el registro autonómico o municipal correspondiente para verificar su situación. La ausencia puede deberse a un error administrativo, a la caducidad de la licencia, o a que el inmueble nunca fue inscrito correctamente. Es recomendable solicitar una revisión del expediente y, si procede, presentar documentación acreditativa o realizar el trámite de inscripción nuevamente. También puedes pedir asesoramiento a un técnico o gestor especializado en normativa turística.

¿Quieres alquilar sin preocuparte por la normativa?

Gestionar un alquiler de corta duración hoy en día implica mucho más que publicar un anuncio. La entrada en vigor del Registro Único de Arrendamientos añade un nuevo requisito legal que, si no se cumple correctamente, puede implicar desde sanciones hasta la retirada inmediata de tus anuncios.

En Vivara, sabemos que la normativa cambia, que los trámites legales consumen tiempo y que no todos los propietarios quieren convertirse en expertos legales. Por eso, nuestro equipo legal y de operaciones se encarga de todo el proceso de registro por ti, paso a paso:

• Revisión de documentación.
• Subida a la Ventanilla Única Digital.
• Solicitud y obtención del número de registro.
• Gestión de incidencias si las hubiera.
• Asesoramiento sobre qué modalidad aplicar (turístico, temporal…).
• Conservación y archivo de justificantes para que estés cubierto ante cualquier inspección.

¿El resultado?

✅ Estás cumpliendo la ley.
✅ Puedes seguir alquilando sin interrupciones.
✅ Te proteges de sanciones y reclamaciones.
✅ Ganas tiempo y tranquilidad.

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