El índice de precios del alquiler se ha convertido en uno de los temas más debatidos del mercado inmobiliario desde la entrada en vigor de la Ley 12/2023, por el Derecho a la Vivienda. Este mecanismo, pensado para limitar el precio del alquiler en zonas tensionadas en España, ha generado interpretaciones distintas entre los principales profesionales del sector. A más de dos años de su entrada en vigor, muchos propietarios aún se preguntan:

• ¿Puedo repercutir el IBI o la tasa de basuras?
• ¿Se consideran gastos o impuestos?
• ¿Puedo incluirlos si no estaban en el contrato anterior?

La falta de una definición clara en la ley ha dado lugar a interpretaciones distintas por parte de los principales colectivos profesionales del sector, generando un escenario de inseguridad jurídica para los propietarios.

En este artículo analizamos de forma clara y actualizada qué establece la Ley 12/2023 sobre el índice de precios del alquiler y los gastos repercutidos, cuáles han sido las dos interpretaciones principales del sector, qué aclaró finalmente la Administración, y qué debe tener en cuenta un propietario en 2026 para alquilar con seguridad.

⚖️ ¿Qué dice la Ley 12/2023 sobre el índice de precios?

La Ley por el Derecho a la Vivienda (BOE nº 124, de 25 de mayo de 2023) introduce un mecanismo de limitación de rentas en zonas declaradas «zonas tensionadas» en España. El texto establece que, en esos territorios, el precio de un nuevo contrato de alquiler no podrá superar:

1. El valor que tenía el contrato anterior (en caso de renovación), o
2. El valor máximo que marque el índice de precios de referencia, si se trata de un gran tenedor o si se cumplen ciertas condiciones.

Este índice debía ser elaborado por el Ministerio de Vivienda, y está calculado para la mayoría de viviendas. Sin embargo, su aplicación efectiva depende de que las comunidades autónomas declaren zonas de mercado residencial tensionado, un proceso que no se ha producido de forma homogénea en todo el territorio

📍 ¿Está vigente el índice en 2026? Depende de dónde estés

En 2026, el índice no se aplica por igual en toda España. Solo tiene efecto donde la comunidad autónoma ha declarado oficialmente zonas tensionadas. Por ejemplo:

• Cataluña ha sido la primera en declarar zonas tensionadas aplicar el índice nacional (SERPAVI).
• Además, algunos municipios en el País Vasco, Navarra y A Coruña (Galicia) ya han sido declarados como ZMRT
• Madrid, Andalucía o Valencia, en cambio, no han activado el mecanismo.

Esto significa que no todos los propietarios están sujetos a las mismas obligaciones en función de si su vivienda se encuentra o no en una zona declarada tensionada.

🧑‍💼 Interpretación 1: Los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API)

Los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) defendieron desde el inicio una interpretación basada en la distinción entre gastos e impuestos o tasas.

Argumentos principales de los API

Según esta postura:

• El IBI y la tasa de basuras son tributos, no gastos.
• La Ley de Vivienda limita la repercusión de gastos, pero no prohíbe expresamente la repercusión de impuestos o tasas.
• Por tanto, estos conceptos sí pueden repercutirse al inquilino, incluso en nuevos contratos, siempre que se diferencien claramente del precio del alquiler.

Desde esta óptica, el problema no era una prohibición legal clara, sino una redacción ambigua de la ley, que no podía interpretarse de forma restrictiva sin una base jurídica sólida.

🏢 Interpretación 2: Los Administradores de Fincas

Frente a esta postura, los Administradores de Fincas, agrupados en el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España (CGCAFE), adoptaron un enfoque más conservador.

Claves de su interpretación

• Solo debían repercutirse los conceptos que ya se repercutían en el contrato anterior.
• Si un gasto, impuesto o tasa no estaba incluido antes, no debía añadirse en el nuevo contrato.
• Esta recomendación buscaba minimizar riesgos ante posibles inspecciones o sanciones.

Más que una interpretación estrictamente literal, se trataba de una estrategia de cumplimiento preventivo en un contexto de inseguridad jurídica.

📌 Aclaración oficial

En el caso de Cataluña, la Generalitat ha publicado un conjunto de preguntas frecuentes (FAQs) sobre la limitación del precio del alquiler en las zonas de mercado residencial tensionado.

En ellas se confirmó que:

• Los impuestos y tasas, como el IBI o la tasa de basuras, sí pueden repercutirse al inquilino.
• Estos conceptos no se consideran “gastos” a efectos del límite del índice.
• Los gastos generales nuevos no pueden utilizarse para superar el precio máximo fijado por el índice.

De este modo, la aclaración oficial respaldó la interpretación defendida por los API y confirmó que la confusión se debía a la falta de precisión del texto legal.

🧾 La tasa de basuras y el IBI: quién es el sujeto pasivo y cómo repercutirlos correctamente

Aunque la aclaración oficial confirmó que los impuestos y tasas pueden repercutirse en el inquilino, en la práctica siguen existiendo dudas sobre cómo y cuándo hacerlo correctamente, especialmente en el caso de la tasa de basuras.

Para entenderlo bien, conviene distinguir dos conceptos que a menudo se confunden: el sujeto pasivo del tributo y quién asume finalmente el pago por contrato.

Sujeto pasivo no es lo mismo que quién paga

En el caso de la tasa de basuras, la normativa municipal suele establecer que el sujeto pasivo es quien ocupa la vivienda o se beneficia del servicio. Sin embargo, esto no impide que, en el contrato de alquiler, se pacte expresamente quién asume el pago.

Es decir, una cosa es quién responde frente a la administración y otra distinta quién soporta el coste según lo acordado contractualmente.

El momento del devengo también importa

Otro aspecto relevante es cuándo se devenga la tasa, que normalmente ocurre el 1 de enero de cada año:

• Si el contrato se firma antes del devengo, resulta más sencillo repercutir la tasa al inquilino durante ese ejercicio.
• Si el contrato se firma después del devengo, la tasa ya está generada y, salvo pacto expreso, lo habitual es que el propietario asuma ese ejercicio concreto.

La importancia del pacto expreso en el contrato

Tanto para el IBI como para la tasa de basuras, la clave está en que la repercusión:

• Esté claramente pactada en el contrato.
• Se distinga del precio del alquiler.
• No se utilice para superar el límite fijado por el índice.

Una repercusión mal formulada o ambigua puede dar lugar a conflictos con el inquilino o problemas en caso de inspección.

👤 ¿Qué debe hacer el propietario en este contexto?

Para alquilar con seguridad en 2026, es recomendable que el propietario tenga en cuenta las siguientes pautas:

• Buscar asesoramiento profesional
  La normativa sigue siendo compleja y su aplicación puede variar según la comunidad autónoma y el tipo de contrato.
• Diferenciar claramente el precio del alquiler y los conceptos repercutidos
  El precio debe respetar el índice de referencia, mientras que los impuestos y tasas deben figurar como conceptos separados.
• Identificar correctamente si se trata de gastos o de impuestos y tasas
  No todos los conceptos tienen el mismo tratamiento legal ni pueden repercutirse de la misma forma.
• Revisar el contrato anterior, especialmente en caso de renovación
  Es importante comprobar qué conceptos se repercutían y cómo se reflejaban contractualmente.
• Reflejar de forma clara y expresa los conceptos en el contrato
  La transparencia contractual es clave ante posibles revisiones, inspecciones o conflictos con el inquilino.
• No utilizar gastos para superar el límite del índice
  Esto sí puede dar lugar a sanciones o a la revisión del contrato.

🧭 Conclusión: aplicar o no aplicar el índice, esa es la cuestión

El debate generado tras la entrada en vigor de la Ley 12/2023 no se ha centrado tanto en la aplicación del índice de precios del alquiler como en la correcta interpretación de los conceptos que pueden repercutirse al inquilino.

La falta de precisión del texto legal dio lugar a criterios distintos entre los profesionales del sector, especialmente en relación con el IBI y la tasa de basuras. Sin embargo, las aclaraciones posteriores de la Administración han permitido delimitar mejor el marco: el índice limita el precio del alquiler, pero no impide la repercusión de impuestos y tasas, siempre que se distingan claramente del precio y se reflejen de forma expresa en el contrato.

En 2026, el propietario se mueve en un entorno normativo todavía complejo y cambiante. Por eso, más allá de conocer el índice, la clave está en entender bien qué conceptos pueden repercutirse, cómo pactarlos correctamente y cómo documentarlos para evitar conflictos o sanciones.

Informarse, revisar cada caso concreto y actuar con prudencia sigue siendo la mejor estrategia para alquilar con seguridad.

🙋‍♂️ Preguntas frecuentes (FAQ)

¿Es obligatorio aplicar el índice de precios del alquiler en toda España?

No. Solo es obligatorio en las zonas declaradas como mercado residencial tensionado por la comunidad autónoma correspondiente.

¿Puedo repercutir el IBI al inquilino?

Sí. El IBI es un impuesto y puede repercutirse al inquilino, siempre que quede reflejado de forma clara en el contrato de alquiler.

¿La tasa de basuras también puede repercutirse?

Sí. La tasa de basuras es una tasa municipal y no se considera un gasto a efectos del límite del índice de precios del alquiler.

¿Puedo añadir nuevos gastos para superar el índice?

No. Los gastos no pueden utilizarse para incrementar el precio del alquiler por encima del límite fijado por el índice. Solo pueden repercutirse aquellos gastos que ya estuvieran repercutiéndose de forma expresa y específica en el contrato anterior, y siempre en las mismas condiciones.

¿Es obligatorio que estos conceptos estuvieran incluidos en el contrato anterior?

No en el caso de impuestos y tasas, según la aclaración oficial de la Administración.

¿Qué ocurre si repercuto gastos de forma indebida?

Podrías enfrentarte a sanciones administrativas o a la revisión del contrato de alquiler.

¿El índice se aplica si ya tenía alquilado el piso?

Sí, en los supuestos previstos por la ley y siempre que la vivienda esté situada en una zona de mercado residencial tensionado.

¿Puedo subir el precio del alquiler por encima del índice?

Solo en los supuestos expresamente previstos por la ley, como determinadas mejoras o circunstancias concretas.

¿Cómo puedo asegurarme de cumplir la normativa?

Contando con asesoramiento profesional especializado y revisando cada caso concreto para garantizar el cumplimiento normativo.