El 22 de marzo de 2026 entró en vigor el Real Decreto-ley 8/2026, de medidas en el alquiler. La medida principal es una prórroga obligatoria del alquiler de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. También limita la actualización anual de la renta, con un tope máximo del 2% que varía según el tipo de arrendador.
Lo que hace especial a este decreto es su situación parlamentaria: está en vigor, pero a día de hoy no tiene asegurados los apoyos para ser convalidado en el Congreso. Eso genera un escenario de incertidumbre que conviene entender bien antes de tomar decisiones.
Índice
La prórroga extraordinaria: a quién afecta y cómo funciona
El artículo 1 del decreto establece una prórroga extraordinaria que el inquilino puede solicitar y que el arrendador debe aceptar. Se aplica a dos tipos de contratos:
- Contratos cuyo plazo mínimo obligatorio (5 años si el arrendador es persona física, 7 si es persona jurídica, según el artículo 9.1 de la LAU) finalice antes del 31 de diciembre de 2027.
- Contratos en prórroga tácita (artículos 10.1 y 10.2 de la LAU) cuyo vencimiento se produzca antes de esa misma fecha.
La prórroga es por plazos anuales, hasta un máximo de 2 años adicionales. Durante ese periodo se mantienen los términos y condiciones del contrato vigente.
Un matiz relevante: si el contrato ya estaba en prórroga tácita (hasta 3 años tras el plazo mínimo), los 2 años del decreto se suman. En ese caso, la prórroga total podría alcanzar los 5 años.
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Excepciones: cuándo no se aplica la prórroga
El decreto recoge tres supuestos en los que la prórroga no es obligatoria:
- Acuerdo entre las partes. Si arrendador e inquilino ya han pactado nuevas condiciones por mutuo acuerdo.
- Nuevo contrato firmado. Si se ha suscrito un contrato nuevo (no una prórroga del existente). Al tratarse de un contrato nuevo, no le aplica la limitación del 2% del artículo 2, pero sí queda sujeto al plazo mínimo de 5 o 7 años de la LAU.
- Necesidad de uso propio. Si el arrendador ha comunicado en los plazos del artículo 9.3 de la LAU que necesita la vivienda para sí mismo o para un familiar de primer grado. Si no la ocupa en 3 meses, el inquilino tiene derecho a volver en las mismas condiciones o a recibir una indemnización.
También queda excluido el caso en que ambas partes acuerden un contrato nuevo con una renta inferior a la vigente.
El decreto está en vigor, pero puede no convalidarse
El RDL 8/2026 es un Real Decreto-ley. Entra en vigor de forma inmediata, pero la Constitución exige que el Congreso lo convalide o derogue en un plazo de 30 días. A día de hoy, el Gobierno no tiene confirmada la mayoría necesaria.
Esto abre dos escenarios:
- Si se convalida, las medidas se consolidan y siguen vigentes hasta finales de 2027.
- Si no se convalida, el decreto pierde efectos a partir de la publicación de la derogación. Sin embargo, los derechos que se hayan ejercitado durante el periodo de vigencia quedan consolidados.
Este segundo punto es clave. El decreto no fija un plazo para solicitar la prórroga, con lo cual el derecho se puede ejercitar en cualquier momento mientras esté en vigor. Si la solicitud se presenta antes de la votación en el Congreso, el derecho queda consolidado independientemente del resultado.
«El derecho del inquilino ha nacido con su promulgación en el BOE y se puede ejercitar desde este mismo instante. La política tiene sus tiempos; el contrato de arrendamiento, los suyos.»
Julio González García, catedrático de Derecho Administrativo
Dicho de otro modo: hay una ventana de vigencia cuya duración depende de lo que decida el Congreso. Tanto propietarios como inquilinos deben conocer sus derechos y obligaciones durante ese periodo.
Tope del 2% en la actualización de la renta
El artículo 2 del decreto limita la actualización anual de la renta en los contratos de vivienda habitual cuya anualidad se cumpla entre la entrada en vigor del decreto y el 31 de diciembre de 2027. El límite depende del tipo de arrendador:
- Gran tenedor (según el artículo 3.k de la Ley de Vivienda: titular de 10 o más inmuebles urbanos residenciales, o de 5 o más en municipios donde la comunidad autónoma haya rebajado el umbral): la renta puede pactarse entre las partes, pero en ningún caso la subida puede superar el 2%.
- Resto de arrendadores: la subida será la que pacten ambas partes libremente. Solo en ausencia de pacto, el incremento no podrá superar el 2%.
Es decir: si no eres gran tenedor y llegas a un acuerdo con tu inquilino, el límite del 2% no aplica. Si no hay acuerdo, el 2% funciona como tope por defecto.
Este tipo de limitación ya estuvo vigente en 2022-2023 (tope del 2%) y en 2024 (tope del 3%). De forma independiente, los contratos firmados después del 26 de mayo de 2023 (fecha de la Ley de Vivienda) se actualizan con el IRAV como índice de referencia, que cerró febrero de 2026 en el 2,16%.
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Qué hacer ahora como propietario
El decreto está en vigor. Independientemente de lo que ocurra en el Congreso, conviene actuar con información:
- Revisa las fechas de tu contrato. Cuándo se firmó, cuándo vence el plazo obligatorio, si estás en prórroga tácita.
- Comprueba si aplica alguna excepción. ¿Has comunicado necesidad de uso propio? ¿Habéis firmado un contrato nuevo o pactado condiciones diferentes?
- Revisa cómo actualizar la renta. Si la anualidad de tu contrato se cumple en los próximos meses, el incremento dependerá de si eres gran tenedor (tope del 2% obligatorio) o no (libre pacto; si no hay acuerdo, máximo 2%).
- Consulta con un profesional. Cada contrato es diferente. Las decisiones que tomes ahora pueden tener consecuencias a medio plazo.
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Preguntas frecuentes sobre el RDL 8/2026
¿Puede mi inquilino pedir una prórroga extraordinaria del contrato?
Sí. Si tu contrato de vivienda habitual (o su prórroga obligatoria o tácita) vence antes del 31 de diciembre de 2027, el inquilino puede solicitar hasta 2 años adicionales por plazos anuales. El arrendador debe aceptarla, salvo que aplique alguna de las excepciones previstas en el decreto.
¿Cuánto puedo subir el alquiler en 2026?
Depende de tu situación. Si eres gran tenedor (según la Ley de Vivienda), la subida no puede superar el 2% en ningún caso. Si no lo eres, puedes pactar libremente con tu inquilino la actualización de la renta. Solo si no hay acuerdo entre las partes, el incremento queda limitado al 2%.
¿Qué pasa si el Congreso no convalida el decreto?
El decreto pierde efectos a partir de la publicación de su derogación. Sin embargo, los derechos ejercitados durante el periodo de vigencia quedan consolidados. Es decir, si la prórroga se solicita mientras el decreto está en vigor, ese derecho se mantiene.
¿Puedo recuperar la vivienda si la necesito para uso propio?
Sí. Si has comunicado al inquilino, dentro de los plazos del artículo 9.3 de la LAU, que necesitas la vivienda para ti o para un familiar de primer grado, la prórroga extraordinaria no se aplica. Si no la ocupas en 3 meses, el inquilino tiene derecho a volver o a recibir una indemnización.
¿El tope del 2% se aplica si firmo un contrato nuevo?
No. El artículo 2 del RDL 8/2026 se aplica a la actualización anual de contratos vigentes, no a contratos nuevos. Si ambas partes firman un contrato nuevo, la renta se pacta libremente (dentro de los límites de zona tensionada, si corresponde), y el nuevo contrato queda sujeto al plazo mínimo de 5 o 7 años de la LAU.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico. La normativa de alquiler en España cambia con frecuencia y cada contrato tiene sus particularidades. En Vivara trabajamos para que tanto propietarios como inquilinos tengan información clara y puedan tomar decisiones con seguridad. Si necesitas revisar tu situación concreta, consulta con un profesional.
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