Tributar rentas impagadas del alquiler en España se ha convertido en una preocupación real para muchos propietarios que se enfrentan a inquilinos morosos o incluso a los llamados “inquiokupas”. En los últimos meses, una resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) ha encendido las alarmas: incluso en casos de impago o de viviendas ocupadas sin consentimiento —los llamados “inquiokupas”—, Hacienda obliga a declarar esas rentas en el IRPF como si se hubieran cobrado. Este escenario plantea tres realidades importantes:

• La obligación de declarar ingresos inexistentes,
• Un coste fiscal añadido al impago, y el riesgo de que parte de la oferta de vivienda en alquiler se retraiga por inseguridad jurídica.

En este artículo analizaremos con rigor por qué ha ocurrido este cambio, qué consecuencias fiscales tiene para los propietarios, qué mecanismos existen para mitigar el impacto, y qué debe hacerse (o revisarse) para que la gestión del alquiler siga siendo viable.

💰¿Por qué tributar rentas impagadas del alquiler en España aunque no las cobres?

El criterio del TEAC

El 24 de junio de 2025, el Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) estableció un criterio relevante para todos los propietarios con viviendas en alquiler: los rendimientos del capital inmobiliario —es decir, las rentas del alquiler— deben declararse en el IRPF cuando sean “exigibles”, aunque el arrendador no las haya cobrado efectivamente.

Este criterio no surge de la nada: el TEAC se apoya en la doctrina ya consolidada del Tribunal Supremo, que considera que el hecho imponible —el momento en que nace la obligación fiscal— se produce cuando el propietario tiene el derecho legal de exigir la renta al inquilino, no cuando la recibe en su cuenta.

En otras palabras, si el contrato de alquiler está vigente y la mensualidad ha vencido, la renta se considera generada a efectos fiscales, aunque el inquilino no la haya pagado. Esa renta “exigible” debe incluirse en la declaración del IRPF como rendimiento del capital inmobiliario del ejercicio correspondiente.

Solo en una fase posterior, si se demuestra que el cobro es imposible o incierto (por ejemplo, porque el inquilino ha entrado en concurso o han pasado más de seis meses sin pago), el propietario puede aplicar la deducción por saldo de dudoso cobro, corrigiendo la tributación inicial.

¿Qué es “exigible”?

El contrato de alquiler establece una obligación legal muy concreta: el inquilino debe pagar la renta en las condiciones y plazos pactados. Esa obligación genera, desde el punto de vista tributario, un derecho de cobro para el propietario, y es ahí donde entra el criterio del TEAC.

Según la doctrina del TEAC y del Tribunal Supremo, cuando una renta ya es exigible —es decir, cuando el inquilino está obligado a pagarla aunque no lo haya hecho—, esa cantidad se considera un rendimiento del capital inmobiliario.

Por tanto, aunque el arrendador no haya recibido el dinero, debe incluirlo en su declaración del IRPF correspondiente al ejercicio en el que la renta venció. Esto significa que el simple hecho de tener derecho a reclamar el pago activa la obligación fiscal, incluso si el impago persiste o se inicia un procedimiento judicial para recuperarlo.

El objetivo de esta interpretación es mantener la coherencia con el principio de devengo: los ingresos se declaran cuando se generan, no cuando se cobran. Sin embargo, este criterio también plantea un desafío evidente para muchos propietarios que se ven ante la obligación fiscal de tributar por rentas que, en la práctica, nunca han llegado a percibir.

¿Por qué esto preocupa a los propietarios?

Porque no sólo pierden la renta por impago, sino que Hacienda puede considerar que esa renta sí se “ha generado” a efectos fiscales. Es decir: sin ingresos reales, pero con obligación fiscal de tributar. Ante la posibilidad de tener que tributar por rentas que no han cobrado, algunos optan por retirar sus inmuebles del mercado o por no renovar contratos, lo que reduce la oferta disponible y aumenta la presión sobre los precios.

El resultado es un mercado más tenso y menos accesible, tanto para los inquilinos que buscan vivienda como para los propietarios que desean alquilar con seguridad jurídica.

📉Consecuencias para el propietario

Impacto fiscal directo

El propietario que tiene un contrato de alquiler vigente y un impago prolongado debe:

• Incluir el importe íntegro de la renta exigible como rendimiento del capital inmobiliario en su IRPF.
• En caso de no residentes, tributar por el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) incluso cuando no se haya cobrado la renta.

Posible deducción: “saldos de dudoso cobro”

Aunque la renta esté considerada exigible, la normativa permite que, en determinadas circunstancias, el propietario pueda deducir aquella cantidad que sea “saldo de dudoso cobro”: por ejemplo, cuando el inquilino está en concurso o han transcurrido seis meses sin pago ni renovación.

Sin embargo, esta deducción no elimina la obligación de incluir la renta inicialmente, sólo permite una corrección posterior si se cumplen los requisitos.

Retirada de oferta y consecuencias para el alquiler residencial

Una de las reacciones detectadas por asesorías y bufetes es que algunos propietarios deciden retirar sus inmuebles del mercado de alquiler ante riesgos como este. Según abogados especializados, la falta de protección legal frente al impago y la obligación fiscal genera una “desmotivación” creciente del arrendador.
La menor oferta de vivienda al alquiler puede agravar la presión sobre los precios y reducir el acceso a vivienda en alquiler, lo que potencialmente impacta también al conjunto del ecosistema de vivienda en España.

🧭¿Cómo actuar para minimizar el impacto?

Revisión contractu­al y gestión preventiva

• Firmar contratos de alquiler con solvencia del inquilino y garantía máxima: fianza, aval, seguro de impago.
• Documentar desde el primer impago la situación, interponer demanda de desahucio si procede, conservar buzón de correos, gestiones realizadas, etc. Esto ayuda a que la renta pueda considerarse “exigible”.

Interpretar correctamente la deducción por saldo de dudoso cobro

Para poder aplicar esta deducción:

• Hay que demostrar que el arrendatario está en concurso o han pasado al menos seis meses sin renovar o cobrar.
• Si se consigue la deducción, en el ejercicio correspondiente se corrige la renta declarada.

Controlar el momento de imputación fiscal

El arrendador debe imputar la renta al ejercicio en que sea exigible, no al que se percibe. Por ejemplo, si el contrato era exigible en 2024 pero no se cobra hasta 2026, debe declararse en 2024.

Asesoramiento profesional

Dada la complejidad de estos supuestos (morosidad, impago prolongado, okupación, vivienda en alquile­r), recomendamos contar con asesoría fiscal especializada que evalúe el caso concreto, las deducciones posibles y el mejor momento de declarar o rectificar.

🏘️El contexto español: ¿un mercado vulner­able?

El fenómeno descrito se enmarca en un mercado de alquiler cada vez más tensionado en España: falta de oferta, subida de precios y contratos de alquiler más largos y complejos. En ese contexto, los propietarios tienen cada vez más riesgos: morosidad, costosas gestiones de desahucio y ahora también obligaciones fiscales aparentemente “inusuales”.

El que un arrendador tenga que tributar por ingresos que no percibió agrava la sensación de riesgo y puede reducir la participación de particulares en el alquiler residencial, lo que a medio plazo puede reducir la oferta y presionar aún más los precios.

Sin embargo, también puede interpretarse como una oportunidad: contar con gestión profesional, seguros de impago, contratos actualizados, puede marcar la diferencia entre un alquiler que “suma” y uno que “supone un coste”.

🛡️Situación y ventajas de contar con una gestión profesional

En un contexto fiscal y legal cada vez más complejo, contar con una gestión profesional del alquiler ya no es una comodidad: es una necesidad.
Un equipo especializado puede marcar la diferencia entre un alquiler problemático y una inversión que realmente funcione.

En Vivara, acompañamos a los propietarios en cada paso del proceso:

• Seleccionamos inquilinos solventes y responsables, analizando su solvencia con criterios objetivos y transparentes.
• Redactamos y firmamos contratos sólidos, adaptados a la normativa vigente y con cláusulas de protección para ambas partes.
• Gestionamos cobros, incidencias, impagos y trámites fiscales, reduciendo riesgos y garantizando que todo esté en regla.
• Incluimos seguro de impago, que cubre las rentas no percibidas y ofrece respaldo legal en caso de morosidad o desahucio, asegurando ingresos puntuales incluso ante imprevistos.
• Asesoramos fiscalmente para que cada propietario conozca qué debe declarar, cuándo y cómo optimizar su tributación.

Para el propietario, esto se traduce en tranquilidad, seguridad jurídica y rentabilidad sostenible.
Y para el inquilino, en una experiencia más humana, clara y confiable, donde todo está gestionado con profesionalismo y empatía.

En definitiva, profesionalizar el alquiler con Vivara es apostar por un modelo que protege a todas las partes y da estabilidad al mercado.

🤝Conclusión

La obligación de tributar por rentas exigibles aunque no se hayan cobrado supone un cambio importante para muchos arrendadores en España. No se trata solo de un tema fiscal: es una llamada de atención sobre los riesgos del alquiler, la necesidad de gestionar con profesionalismo y de reforzar mecanismos de protección para los propietarios.

Si bien la normativa no ofrece “soluciones fáciles” al impago, sí ofrece herramientas (como la deducción por saldo de dudoso cobro) y exige que los arrendadores estén bien asesorados. En un contexto de vivienda cada vez más exigente, contar con gestión profesional, contratos sólidos y acompañamiento tributario puede marcar la diferencia. Porque alquilar puede ser una fuente de rentabilidad —pero también de riesgos—. Y en Vivara sabemos que una gestión inteligente, ética y transparente puede hacer que el alquiler funcione.

❓Preguntas frecuentes

¿Qué significa tributar por rentas no cobradas?

Declarar en el IRPF ingresos del alquiler que el propietario no ha llegado a percibir.

¿Por qué Hacienda obliga a hacerlo?

Porque considera que la renta es “exigible” aunque el inquilino no la haya pagado.

¿Esto aplica si mi inquilino no paga?

Sí, si el contrato sigue vigente y la renta puede reclamarse legalmente.

¿Qué pasa si el inquilino está en desahucio?

Mientras haya contrato activo, la renta sigue siendo exigible y debe declararse.

¿Puedo deducir las rentas impagadas?

Sí, si pasan seis meses sin cobrar o el inquilino está en concurso de acreedores.

¿Cuándo puedo aplicar esa deducción?

Cuando se cumplan los requisitos legales y lo acredites ante Hacienda.

¿Afecta esto a los propietarios con vivienda vacía?

No, solo a los contratos de alquiler con renta exigible e impago acreditado.

¿Qué recomiendan los expertos ante este cambio?

Asesoramiento fiscal y gestión profesional para evitar errores y sanciones.

¿Cómo puede ayudarme Vivara en esta situación?

Gestionamos cobros, seguros de impago y asesoramiento fiscal para tu alquiler.

¿Dónde puedo informarme más?

Consulta el blog de Vivara o contacta con nuestro equipo para una guía personalizada.