Definir bien la estrategia patrimonial es tan importante como contar con un contrato de alquiler sólido. La nueva doctrina del Tribunal Supremo sobre las sociedades patrimoniales marca un punto de inflexión para propietarios, herederos y gestores.

En un reciente webinar organizado por Vivara y ASVAL, con la participación de Carlos Muñoz (CIM Tax & Legal), Laura Fernández (ASVAL) y Oriol Payá (Vivara), se analizaron los cambios introducidos por la Sentencia 956/2025 del Supremo y sus implicaciones en el mercado del alquiler y la fiscalidad de la vivienda.

Este artículo recoge los principales aprendizajes y consejos prácticos para que propietarios e inversores puedan tomar decisiones seguras y evitar sorpresas con Hacienda.

⚖️¿Qué cambia con la sentencia del Supremo 956/2025?

Hasta ahora, la gran discusión en torno a las sociedades patrimoniales dedicadas al arrendamiento era si bastaba con contratar a un trabajador a jornada completa o si además había que demostrar una “carga de trabajo suficiente” para justificar que existía realmente actividad económica.

El Tribunal Supremo, en su Sentencia 956/2025, ha zanjado la cuestión:

• Basta con acreditar un empleado contratado a jornada completa.
• No es necesario demostrar masa crítica ni carga de trabajo mínima.
• La carga de probar simulación o fraude recae en la Administración (Hacienda).

Tal como subrayó Carlos Muñoz, esta sentencia refuerza la seguridad jurídica porque establece un criterio claro y uniforme, limitando la discrecionalidad de Hacienda y de los tribunales económicos en sus interpretaciones. Esto supone un avance en seguridad jurídica para propietarios e inversores, que hasta ahora se enfrentaban a criterios dispares entre la Inspección, los tribunales y la Dirección General de Tributos.

💡Beneficios fiscales de la empresa familiar

El interés por las sociedades patrimoniales surge porque permiten acceder a beneficios fiscales muy relevantes cuando se cumplen los requisitos de la llamada empresa familiar:

• Exención en el Impuesto de Patrimonio y en el nuevo Impuesto de Solidaridad de Grandes Fortunas.
• Reducción del 95% en Sucesiones y Donaciones, lo que facilita transmitir el patrimonio a la siguiente generación sin una carga fiscal excesiva.
• Diferimiento en donaciones: el donante no tributa por ganancia patrimonial si aplica el régimen fiscal de empresa familiar.

Estos incentivos son una herramienta clave para planificar la inversión inmobiliaria a largo plazo y la sucesión familiar.

📋Requisitos clave que debes cumplir

Para aplicar los beneficios de la empresa familiar es necesario cumplir con cuatro condiciones principales:

• Participación mínima: 5% individual o 20% en conjunto con familiares.
• Dirección efectiva: el titular o un familiar debe ejercer funciones de gestión.
• Principal fuente de rentas: la mayor parte de los ingresos debe provenir de la actividad de arrendamiento.
• Actividad económica acreditada: contar con al menos un trabajador contratado a jornada completa.

Es importante destacar que no sirven dos empleados a media jornada. La norma exige literalmente un empleado a tiempo completo.

🏢¿Sociedad patrimonial o persona física?

Una de las dudas más habituales es si es imprescindible constituir una sociedad patrimonial para aplicar los beneficios fiscales. La respuesta es clara: depende del tipo de beneficio.

Una persona física que posea inmuebles y tenga un trabajador a jornada completa puede tributar como actividad económica, pero no puede acceder a los beneficios fiscales reservados a sociedades, como los de las entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas.

Eso sí, como subrayó Laura Fernández, no conviene forzar estructuras artificiales solo para aprovechar ventajas fiscales. La recomendación es que el régimen acompañe al proyecto empresarial, y no al revés.

🔍Preguntas frecuentes sobre la aplicación práctica de la doctrina

Durante el webinar se abordaron casos concretos que ayudan a entender la aplicación práctica de la doctrina:

¿Conviene crear una sociedad patrimonial si soy un pequeño propietario con 6 o 7 viviendas?

• No necesariamente. En la mayoría de los casos no compensa constituir una sociedad patrimonial.
• El coste de mantener un empleado a jornada completa puede superar los posibles beneficios fiscales.
• Cada caso debe evaluarse con números: ingresos, gastos y rentabilidad real.

¿Puede un socio minoritario trabajar en la sociedad y cumplir el requisito de tener un empleado?

Sí. La Sentencia 969/2025 del Tribunal Supremo reconoce que un socio minoritario puede ser considerado empleado válido, siempre que la relación laboral cumpla los tres principios del Estatuto de los Trabajadores: ajenidad, dependencia y onerosidad (es decir, que trabaje bajo las órdenes de la sociedad, reciba un salario y no actúe como empresario).

¿Qué ocurre si aporto mis inmuebles a una sociedad?

• Si aportas los inmuebles directamente, puede generarse una ganancia patrimonial elevada.
• Una opción más ventajosa puede ser ejercer primero la actividad como persona física durante al menos tres años y luego aportar la actividad a la sociedad.
• Así podrías aplicar un régimen de diferimiento fiscal, evitando tributar inmediatamente por esa ganancia.

¿Qué pasa en una sucesión con varios herederos?

• Mantener los inmuebles dentro de una sociedad suele ser más eficiente que dividirlos entre los herederos.
• Disolver o escindir la sociedad puede implicar costes fiscales importantes.
• Además, para disfrutar de los beneficios fiscales en sucesiones, es obligatorio mantener la actividad durante un periodo mínimo (de cinco a diez años, según la comunidad autónoma).

👨‍👩‍👦Implicaciones para sucesiones y donaciones

Uno de los grandes atractivos de las sociedades patrimoniales es la planificación de herencias y donaciones:

• En transmisiones de participaciones sociales no se aplica la plusvalía municipal, a diferencia de la transmisión directa de inmuebles.
• Se pueden aplicar reducciones de hasta el 95% en Sucesiones y Donaciones, siempre que se mantenga la actividad económica durante el plazo exigido.
• Este requisito de mantenimiento varía por comunidad autónoma: en Cataluña, por ejemplo, se exige un mínimo de cinco años en lugar de diez.

En definitiva, la sociedad patrimonial puede ser una herramienta clave para la transmisión generacional de patrimonio, siempre que esté bien estructurada desde el inicio.

✅Conclusión: seguridad jurídica y asesoramiento especializado

La nueva doctrina del Supremo aporta claridad y seguridad jurídica, pero no elimina la complejidad. Los expertos coincidieron en que no conviene forzar estructuras fiscales sin base económica real.

Un análisis detallado de ingresos, gastos, número de inmuebles y situación familiar es imprescindible antes de decidir si conviene constituir una sociedad patrimonial o seguir como persona física.

En muchos casos, el gasto de contratar a un trabajador puede superar el beneficio fiscal. En otros, sobre todo cuando hay un volumen elevado de inmuebles y se piensa en la sucesión, la patrimonial puede ser muy ventajosa.

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• Te protegemos ante inspecciones y te damos la seguridad jurídica que necesitas.

Gestionar inmuebles y patrimonios familiares no debería ser un dolor de cabeza. Con el apoyo adecuado, puedes disfrutar de los beneficios fiscales sin complicaciones y con la tranquilidad de estar protegido.