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📜WEBINAR Vivara – Suspensión de desahucios y lanzamientos en España: marco legal, requisitos y consecuencias
La suspensión de desahucios y lanzamiento para hogares vulnerables sin alternativa habitacional fue una medida excepcional que surgió en plena crisis sanitaria del COVID-19. Nació con un propósito humanitario: evitar que miles de familias quedaran sin techo durante una emergencia global.
Cinco años después, la realidad ha cambiado, pero la medida sigue en vigor. Tras la derogación del Real Decreto-ley (RDL) 9/2024, el Gobierno prorrogó la suspensión mediante el RDL 1/2025, publicado el 29 de enero de 2025, extendiendo su vigencia hasta el 31 de diciembre de 2025.
Además, este tema está analizado en profundidad en el webinar organizado por ASVAL y Vivara, donde expertos del sector debaten profundamente sobre las implicaciones del RDL 1/2025 y las soluciones para un alquiler más justo y sostenible. En este artículo analizamos el marco jurídico, los beneficiarios, el procedimiento y las consecuencias de una norma que sigue generando debate entre la protección social y la seguridad jurídica del mercado de alquiler.
En este artículo analizamos el marco jurídico, los beneficiarios, el procedimiento y las consecuencias de una norma que sigue generando debate entre la protección social y la seguridad jurídica del mercado del alquiler
Índice
🏛️Marco legal e histórico de la moratoria de desahucios
La suspensión de desahucios tiene su origen en el **RDL 11/2020, de 31 de marzo**, aprobado durante el estado de alarma del Covid-19. Inicialmente, la medida buscaba proteger a familias afectadas por la pandemia, pero ha sido prorrogada y modificada en numerosas ocasiones (RDL 30/2020, RDL 37/2020 y ahora el RDL 1/2025).
A diferencia de otros países europeos, España mantuvo la medida más allá de la crisis sanitaria, argumentando “circunstancias graves y extraordinarias” como la guerra de Ucrania o la inflación. Sin embargo, su constante prórroga ha provocado incertidumbre legislativa y desconfianza en el mercado inmobiliario. El RDL 9/2024 fue anulado por el Congreso, dejando en suspenso los procesos judiciales durante semanas, hasta la aprobación urgente del RDL 1/2025, que volvió a restablecer la suspensión.
Cabe destacar que la Ley 1/2013 también prorroga hasta mayo de 2028 la suspensión de lanzamientos hipotecarios sobre viviendas habituales de deudores vulnerables, ampliando así el paraguas de protección social.
🏠Ámbito de aplicación de la suspensión de desahucios
Desahucios por arrendamiento
El artículo 1 del RDL 11/2020 regula la suspensión de procedimientos en juicios verbales de reclamación de rentas, cantidades debidas o expiración de contrato conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
El arrendatario debe solicitarla judicialmente y acreditar vulnerabilidad económica que le impida acceder a una vivienda alternativa.
¿Qué se entiende por vulnerabilidad?
Para que opere la suspensión del desahucio o lanzamiento, la persona arrendataria debe acreditar que se encuentra en alguna de las situaciones de vulnerabilidad económica descritas en el artículo 5.1 del Real Decreto-ley 11/2020.
Disminución sustancial de ingresos o situación laboral (letra a)
Se considera que una persona está en situación de vulnerabilidad económica si ha sufrido una disminución sustancial de ingresos o facturación por circunstancias que afecten su capacidad de pago. Entre ellas:
- Situación de desempleo.
- Haber sufrido un ERTE.
- Reducción de jornada laboral para cuidado de menores o dependientes.
- Otras causas que impliquen una caída de ingresos o facturación ≥ 40 % (en autónomos o empresarios).
Además, la unidad familiar debe respetar ciertos límites de ingresos netos, calculados con el IPREM 2025 (600 €/mes):
| Composición familiar | Límite de ingresos (IPREM mensual) | Ejemplo (€) |
|---|---|---|
| Límite general (sin agravantes) | 3 × IPREM | 1.800 € |
| Familia tipo (pareja + 1 hijo) | — | 1.614 € |
| Familia monoparental (1 hijo) | — | 1.856 € |
| Incremento por cada hijo o mayor a cargo | + 0,27 × IPREM | + 162 € |
| Discapacidad / dependencia | 3,59 × IPREM | 2.152 € |
| Discapacidad grave | hasta 5 × IPREM | 3.000 € aprox. |
Carga de gastos y suministros
La suma de la renta de alquiler, los gastos y suministros básicos debe ser igual o superior al 35 % de los ingresos netos de la unidad familiar.
Se incluyen: electricidad, gas, agua, telecomunicaciones y cuota de comunidad (si la paga el arrendatario).
Otras circunstancias de vulnerabilidad
También pueden acogerse a la suspensión quienes se encuentren en alguna de las siguientes situaciones:
- Víctimas de violencia de género.
- Personas dependientes o con menores o dependientes a cargo.
Lanzamientos por ocupación o precario
El artículo 1 bis del RDL 11/2020 amplía la suspensión a procesos de recuperación de posesión y desahucios de ocupantes sin título, siempre que:
- La vivienda pertenezca a grandes tenedores (más de 10 inmuebles).
- El ocupante sea vulnerable, víctima de violencia o tenga menores o dependientes a cargo.
- No se haya producido la ocupación con violencia, intimidación o posterior al 2 de abril de 2020.No se aplica cuando se trata de una segunda residencia o vivienda habitual de una persona física.
⚖️ Procedimiento judicial para solicitar la suspensión de desahucios
Solicitud del interesado
La suspensión no se aplica automáticamente. El arrendatario o ocupante debe presentar un escrito ante el juzgado con:
- Certificado de desempleo o cese de actividad.
- Libro de familia o acreditación de pareja de hecho.
- Certificado de empadronamiento.
- Nota simple registral que pruebe no tener otra vivienda.
- Declaración responsable.
El Letrado de la Administración de Justicia (LAJ) da traslado al propietario, que dispone de 10 días para acreditar su propia vulnerabilidad, si la hubiera.
Intervención de los servicios sociales
El LAJ remite el expediente a los servicios sociales, que deben emitir un informe en 10 o 15 días según el caso. Este documento valora la situación de ambas partes y propone medidas habitacionales.
Resolución judicial
El juez puede acordar la suspensión si se acredita la vulnerabilidad del arrendatario y no prevalece la del arrendador. La suspensión tiene un límite temporal hasta el 31 de diciembre de 2025, salvo que antes las administraciones públicas ofrezcan una solución habitacional al afectado.
💶Derechos del propietario y compensación económica durante la suspensión de desahucios
Derecho reconocido
Los propietarios afectados pueden solicitar compensación económica hasta el 31 de enero de 2026, según el RDL 1/2025. La compensación cubre el periodo desde la resolución judicial de suspensión hasta su levantamiento, o hasta el 31 de diciembre de 2025.
Cómo se calcula la compensación
- Órgano competente: las Comunidades Autónomas.
- Cálculo: valor medio del alquiler de la zona + gastos corrientes asumidos (suministros, comunidad, etc.).
- Documentación: autos judiciales de suspensión y levantamiento, contrato de arrendamiento y facturas justificativas.
Limitaciones del sistema
El pago suele demorarse hasta después de la recuperación del inmueble, lo que obliga al propietario a asumir costes durante meses o años. Según datos de ASVAL, el tiempo medio de recuperación supera los 20 meses, y la compensación se financia con fondos del Plan Estatal de Vivienda, reduciendo recursos para otras ayudas.
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🚨Impacto y críticas: una medida que genera inseguridad
La prórroga de la suspensión de desahucios ha generado efectos colaterales que preocupan al sector. Entre ellos, destacan la inseguridad jurídica, la distorsión del mercado del alquiler y la falta de respuesta institucional. A continuación, se detallan las principales críticas a esta medida.
Inseguridad jurídica
La reiteración de prórrogas mediante Reales Decretos-ley ha generado inestabilidad normativa y sensación de indefensión.
Diversas asociaciones sostienen que la moratoria prolongada erosiona el derecho de propiedad y traslada una carga social a particulares en lugar de al Estado.
Efectos sobre el mercado del alquiler
- Reducción de oferta: muchos propietarios retiran sus viviendas del mercado ante el temor a impagos o imposibilidad de desalojo.
- Aumento de precios: la menor oferta provoca presión al alza en las rentas, especialmente en grandes ciudades.
- Discriminación involuntaria: algunos propietarios descartan inquilinos vulnerables por miedo al riesgo de morosidad, agravando la exclusión social.
- Fenómeno de “inquiokupación”: inquilinos que dejan de pagar sabiendo que la ley los ampara temporalmente.
Ineficiencia del sistema público
El 99 % de los casos derivados a servicios sociales no reciben intervención efectiva, y solo el 3 % logra una solución habitacional estable.
Esto demuestra la falta de recursos y protocolos claros para gestionar una medida que, en teoría, debía ser temporal y acompañada de alternativas reales.
📅 ¿Qué pasará el 31 de diciembre de 2025? Dos posibles escenarios
La suspensión de desahucios y lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional tiene, por ahora, una fecha límite: el 31 de diciembre de 2025, establecida por el RDL 1/2025.
A partir de ese momento se abren dos posibles escenarios, según las decisiones que adopte el Gobierno:
Nueva prórroga (escenario continuista)
El Ejecutivo podría aprobar una nueva extensión de la medida durante 2026, manteniendo la suspensión un año más.
Esto supondría prolongar la situación actual, con los mismos efectos: paralización de lanzamientos para hogares vulnerables y derecho de compensación para propietarios.
El objetivo sería ganar tiempo hasta que se desplieguen alternativas habitacionales efectivas o se apruebe una reforma estructural de la Ley de Vivienda.
Fin de las suspensiones (escenario de transición judicial)
Si no se aprueba prórroga, el 31 de diciembre de 2025 cesará la aplicación automática de la suspensión.
Los procedimientos de desahucio pendientes deberán reactivarse judicialmente, y los jueces valorarán caso por caso las situaciones de vulnerabilidad, siguiendo los criterios ordinarios de la Ley de Enjuiciamiento Civil y la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Esto implicará una mayor carga procesal para los juzgados y la necesidad de reforzar los servicios sociales para ofrecer soluciones habitacionales rápidas y efectivas.
En el webinar de ASVAL y Vivara, varios expertos como Carlos Muñoz, socio director de CIM Tax & Legal, coincidieron en que ambos escenarios requerirán seguridad jurídica y coordinación institucional, ya que una nueva prórroga sin recursos o un fin abrupto de la medida podrían generar tensiones en el mercado del alquiler.
🌿Conclusión: hacia un alquiler más justo y sostenible
La suspensión de desahucios, concebida como medida de emergencia, se ha convertido en un parche estructural que mantiene a los propietarios en una situación de inseguridad prolongada y no resuelve el problema de acceso a la vivienda.
El acceso a una vivienda digna debe garantizarse desde lo público, sin comprometer la confianza de quienes ofrecen sus inmuebles en alquiler.
España necesita un marco equilibrado que combine protección social, seguridad jurídica y eficiencia institucional.
Entre las propuestas destacadas por el sector (ASVAL):
- Elaborar un censo actualizado de hogares vulnerables.
- Implementar programas de ayudas directas al alquiler.
- Reforzar la coordinación entre juzgados y servicios sociales para evitar abusos y agilizar soluciones reales.
🤝Vivara: confianza, equilibrio y gestión profesional
En un entorno legislativo incierto, contar con un gestor experto marca la diferencia. En Vivara, trabajamos para que el alquiler funcione para todos: propietarios, inquilinos y profesionales del sector.
Nuestra gestión integral combina transparencia, tecnología y respaldo legal para ofrecer tranquilidad, rentabilidad y seguridad mes a mes, porque en Vivara la tranquilidad se puede alquilar.
❓Preguntas frecuentes sobre la suspensión de desahucios
¿Hasta cuándo está vigente la suspensión de desahucios en España?
Hasta el 31 de diciembre de 2025, según el Real Decreto-ley 1/2025.
¿Quién puede solicitar la suspensión de un desahucio?
Solo los inquilinos o ocupantes vulnerables que acrediten no tener alternativa habitacional.
¿Qué documentos se necesitan para pedir la suspensión?
Certificados de ingresos, empadronamiento, situación laboral y una declaración responsable.
¿La suspensión aplica también a hipotecas impagadas?
Sí, la moratoria hipotecaria para hogares vulnerables se extiende hasta mayo de 2028.
¿Qué pasa si el propietario también es vulnerable?
El juez valorará ambos casos. Si la vulnerabilidad del arrendador es mayor, el desahucio puede continuar.
¿Los propietarios reciben compensación por la suspensión?
Sí, pueden solicitarla ante su Comunidad Autónoma hasta el 31 de enero de 2026.
¿Cuánto tarda en pagarse la compensación?
No es inmediata. Suele abonarse tras la recuperación del inmueble o el levantamiento de la suspensión.
¿La medida protege a los ocupas ilegales?
Solo si cumplen criterios de vulnerabilidad y la vivienda pertenece a un gran tenedor; no aplica a ocupaciones violentas.
¿Cómo afecta esta medida al mercado del alquiler?
Reduce la oferta y genera incertidumbre, presionando los precios al alza en las principales ciudades.
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