Qué pasa al vender una vivienda alquilada es una de las dudas más comunes entre los propietarios. Muchos creen que el contrato simplemente “pasa al siguiente” y que la operación no les afecta. Pero la realidad legal es más compleja y, si no se gestiona correctamente, puede derivar en costes inesperados… incluso cuando ya no eres el propietario.

La clave está en un artículo concreto de la Ley de Arrendamientos Urbanos —el famoso artículo 14— que regula lo que ocurre con un contrato de alquiler cuando se vende la propiedad. ¿Quién paga una posible indemnización? ¿Cuánto tiempo debe respetarse el contrato vigente? ¿Y qué pasa al vender una vivienda alquilada cuando el nuevo comprador quiere recuperar la vivienda antes de tiempo?

En este artículo desgranamos con rigor lo que la ley realmente dice, qué implicaciones tiene para propietarios que alquilan, y qué debes tener en cuenta para entender exactamente qué pasa al vender una vivienda alquilada y evitar sorpresas legales o económicas

📝¿Qué dice la normativa? En qué consiste el artículo 14 de la LAU

El artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos regula lo que ocurre cuando una vivienda arrendada es vendida o transmitida a un nuevo propietario. Saber qué pasa al vender una vivienda alquilada según este artículo es esencial para evitar problemas posteriores.

Sus puntos clave:

• Cuando un arrendador vende una vivienda que está alquilada, el adquirente —es decir, el nuevo dueño— se subroga en los derechos y obligaciones del arrendador durante los primeros cinco años del contrato, si el anterior arrendador era persona física. Si el anterior arrendador era persona jurídica, ese plazo se amplía a siete años.
• Si el contrato de alquiler tiene una duración pactada superior a esos plazos mínimos (5 o 7 años), entran en juego las siguientes normas:
  • El nuevo propietario queda subrogado por la duración que reste hasta esos plazos mínimos.
  • Si la duración pactada excede esos plazos, entonces el vendedor previo puede estar obligado a indemnizar al inquilino con una cantidad equivalente a una mensualidad de renta por cada año que exceda.
• Aunque exista una cláusula en el contrato de alquiler que diga que “la venta extingue el arrendamiento”, esa cláusula solo será válida una vez transcurridos los plazos mínimos establecidos (5 o 7 años). Antes de ello, puede no ser oponible.

En resumen: el sistema diseñado por la LAU busca equilibrar los intereses: da estabilidad al inquilino, al tiempo que delimita las obligaciones del nuevo propietario. Pero puede sorprender al propietario que quiera vender su vivienda si no lo tiene en cuenta.

🔍 El derecho de adquisición preferente del inquilino (art. 25 LAU)

Además del artículo 14, la LAU reconoce al inquilino un derecho de adquisición preferente:

• Derecho de tanteo: el inquilino puede comprar la vivienda antes que un tercero, con las mismas condiciones ofrecidas.
• Derecho de retracto: si la vivienda se vende sin darle opción, el inquilino puede retractar la venta, quedarse el inmueble y subrogarse en las mismas condiciones.

Para que la venta sea válida y no genere riesgos legales, el propietario debe notificar al inquilino el precio, condiciones y comprador, respetando los plazos legales.

💶¿Por qué puede “salir caro” a un propietario que quiere vender su vivienda alquilada?

Para un propietario que tiene alquilada una vivienda y decide venderla, el impacto puede aparecer de varias formas:

1. Prolongación del contrato obligatoria para el nuevo propietario
   Si la venta se produce antes de que transcurran los primeros 5 (o 7) años de vigencia del contrato, el nuevo propietario está obligado a respetar el contrato hasta completar ese plazo mínimo. Esto puede afectar la estrategia de venta o la expectativa de poder disponer del inmueble más rápido.
2. Indemnización pendiente al inquilino
   Si el contrato pactado supera esos plazos mínimos, y se vende la vivienda antes de que desaparezca ese horizonte legal, puede generarse el derecho de inquilino a una indemnización. Ejemplo: contrato de 10 años, arrendador persona física, se vende al cabo de 2 años. El nuevo propietario tendrá que respetar los 5 años mínimos, y el vendedor podría tener que indemnizar al inquilino por los 5 años restantes que exceden del mínimo.
   • 💰 Riesgo adicional: incumplir el derecho de tanteo y retracto
     • Si el propietario vende sin comunicar la operación al inquilino o lo hace de forma incorrecta, el inquilino puede ejercer su derecho de retracto y “anular” la venta, quedándose el inmueble en las mismas condiciones. Esto puede generar conflictos legales, retrasos en la transmisión y costes adicionales.
3. Documentación, registro e inscripción
   El buen o mal cumplimiento del contrato, la inscripción en el registro, e incluso la “buena fe” del comprador pueden alterar la aplicación. Si el contrato no estaba inscrito, o el comprador no lo conocía, la situación podría cambiar.
4. Pérdida de liquidez o flexibilidad
   Para el propietario que deseaba vender con la idea de liberar el inmueble para otros usos (familiares, reforma, cambio de destino), encontrarse con la obligación de que el nuevo propietario lo alquile durante ese mínimo puede generar inconvenientes no contemplados.

En definitiva: Muchos propietarios desconocen qué pasa al vender una vivienda alquilada y se encuentran con limitaciones o gastos inesperados. Lo que puede parecer un trámite sencillo de venta adquiere implicaciones reales para quien es propietario de vivienda en alquiler

¿Y el nuevo propietario? ¿Qué obligaciones tiene?

Desde la perspectiva de quien compra una vivienda ya arrendada, también conviene saber qué compromisos asume.

• Se convierte automáticamente en arrendador a todos los efectos: debe respetar el contrato, las condiciones, la renta, etc.
• Debe respetar el plazo mínimo (5 o 7 años) antes de poder resolver el contrato salvo pacto concreto.
• Si se han indicado cláusulas en el contrato que permitan la extinción con la venta, estas solo pueden operar tras esos plazos mínimos.
• Si la duración del contrato excede dichos mínimos, podría asumir la obligación de respetar el resto de años, salvo que el vendedor acepte indemnizar al inquilino.

Esto convierte la compraventa de una vivienda arrendada en una operación con más “riesgo oculto” para quien compra si no se revisan bien los contratos.

👥¿Qué debe revisar un propietario antes de vender?

Para evitar “sorpresas” es recomendable que el propietario que venda su vivienda en alquiler haga lo siguiente:

1. Revisar el contrato de alquiler vigente
   – ¿Cuál es la duración pactada? ¿Supera los 5 ó 7 años mínimos?
   – ¿Fue previamente modificado o prorrogado?
   – ¿Está inscrito en el Registro de la Propiedad?
2. Determinar el momento de venta
   – Si la venta se produce antes de los 5 (o 7) años, el nuevo propietario está obligado a respetar ese periodo mínimo.
   – Si espera hasta superar ese plazo, puede liberarse de la obligación inmediata de respeto del contrato.
3. Comprobar cláusulas adicionales en el contrato de alquiler
   – ¿El contrato incluye una cláusula de extinción por venta? Debe analizarse si es válida o no según plazos mínimos.
   – ¿Existe pacto de indemnización al inquilino en caso de venta o resolución anticipada?
4. Asesoramiento jurídico y fiscal en el contrato de alquiler
   – Para entender las obligaciones, el tratamiento fiscal del ingreso de alquiler, la indemnización.
   – Para comunicar correctamente al inquilino y al comprador el cambio de arrendador.
5. Planificar la estrategia de venta
   – Definir si la vivienda se vende con el alquiler o libre.
   – Si es con el alquiler, valorar cómo se configura el contrato y qué rentabilidad se espera.
   – Si se desea liberar antes, buscar mecanismos de resolución consentida, o esperar a que el plazo mínimo expire.
6. Cumplir con el derecho de adquisición preferente
   – Notificar correctamente al inquilino la intención de vender.
   – Comunicar precio, forma de pago y condiciones.
   – Respetar los plazos del tanteo (normalmente 30 días).
   – Evitar firmar la venta sin esta notificación, para no exponerse al retracto.

📉¿Por qué resalta esta cuestión en el mercado actual?

El mercado de alquiler en España enfrenta tensiones: escasez de oferta, subida de precios, regulaciones más exigentes, preocupación por impagos o “inquiokupas”. En ese contexto, tanto los propietarios como los inversores buscan seguridad y previsibilidad. La obligación de respetar los contratos al vender una vivienda arrendada es un detalle oculto que puede impactar en la rentabilidad o en la liquidez esperada.

Por ejemplo:

• Un propietario que decide vender con la idea de reinvertir puede llegar a un escenario en que el comprador exige mantener el contrato varios años más.
• Un inversor que compra una vivienda arrendada puede no prever que heredará un inquilino con contrato abierto y una renta pactada “baja”, o una duración larga que limita su gestión.
• Los asesores inmobiliarios destacan que esta obligación legal puede desincentivar la venta de viviendas alquiladas, o provocar que los contratos de alquiler se renueven con duración más corta para simplificar futuras ventas.

🔍Tanteo y retracto: el derecho del inquilino que puede frenar una venta

Además de respetar el contrato vigente, la LAU establece que el inquilino tiene prioridad para comprar la vivienda cuando el propietario desea venderla.

Los derechos son dos:

• Tanteo: el inquilino puede comprar antes que terceros, por el mismo precio y condiciones. Para ello, el propietario debe comunicárselo previamente.
• Retracto: si el propietario vende sin notificar, el inquilino puede retractar la venta y adquirir la vivienda él mismo en los términos ya acordados con el comprador.

No cumplir estos pasos puede derivar en:

• una compraventa impugnada,
• pérdida de tiempo y costes notariales,
• obligación de vender al inquilino,
• reclamaciones y retrasos.

Por eso este derecho debe mencionarse, revisarse y documentarse siempre que se vende una vivienda arrendada.

🚨Cómo evita riesgos una gestión profesional del alquiler

Para un propietario que alquila, confiar en gestión profesional significa tener presente este tipo de normativas y anticiparse. Algunas ventajas:

• Se revisan los contratos antes de firmar (o a efectos de venta) para fijar cláusulas que minimicen el impacto de una venta futura.
• Se registra el contrato, se realiza la selección del inquilino, se prepara una fianza, seguro de impago, etc., que facilitan una gestión limpia.
• Se establecen alertas para la venta o transmisión de la vivienda y se busca asesoramiento fiscal/tributario para valorar la operación.
• En caso de venta, se informa al comprador de que adquiere una vivienda arrendada y se gestionan las comunicaciones al inquilino, reduciendo el riesgo de reclamaciones.

Una gestión profesional también garantiza que se cumpla el derecho de adquisición preferente, evitando ventas nulas o reclamaciones posteriores. Se prepara la notificación formal al inquilino, se acredita la entrega, y se supervisan los plazos legales para que la operación quede blindada.

En definitiva: alquilar no es solo firmar un contrato; implica gestionar, prever riesgos y actuar con profesionalidad para que la vivienda genere rentabilidad y no se convierta en una fuente de problemas.

🔒Conclusión

El artículo 14 de la LAU no es una norma esotérica para abogados: puede tener consecuencias reales y cuantificables para los propietarios de viviendas en alquiler. Si tienes una propiedad arrendada y estás pensando en venderla o simplemente quieres asegurar que tus contratos están preparados para cualquier eventualidad, es momento de revisar detalladamente.

Si no lo haces, podrías enfrentarte a obligaciones inesperadas, indemnizaciones o duración contractual prolongada que limiten tu gestión. En cambio, con asesoramiento profesional y gestión experta (selección de inquilino, contrato sólido, seguro, documentación, etc.), puedes anticiparte y evitar sustos.

Preguntas frecuentes sobre qué pasa al vender una vivienda alquilada

¿Puedo vender mi vivienda si está alquilada?

Sí, pero el comprador debe respetar el contrato vigente según la LAU.

¿Cuánto tiempo debe respetar el nuevo dueño el contrato?

Mínimo 5 años si el arrendador era persona física; 7 si era jurídica.

¿El comprador puede echar al inquilino tras comprar?

No, debe esperar a que finalicen los plazos legales.

¿El inquilino puede pedir indemnización si se vende la vivienda?

Sólo si el contrato supera los plazos mínimos y se resuelve antes.

¿Y si el contrato no está registrado?

Afecta la aplicación legal. Mejor registrarlo para proteger derechos.

¿Puedo pactar que el alquiler se extinga al vender?

Sólo si ya han pasado los 5 o 7 años de protección.

¿Quién paga la indemnización: vendedor o comprador?

El vendedor, salvo pacto expreso con el comprador.

¿Conviene informar al inquilino de la venta?

Sí, por escrito y cuanto antes para evitar conflictos.

¿Vivara puede ayudarme si quiero vender una vivienda alquilada?

Sí, te asesoramos y gestionamos todo el proceso.

¿Cómo evito errores legales al vender mi piso alquilado?

Con asesoramiento jurídico y gestión profesional desde el inicio.