El mercado del alquiler en Euskadi cambia con la declaración de zonas tensionadas en Bilbao y Vitoria, una medida que limita los precios del alquiler según la Ley de Vivienda 2023. El Ministerio de Vivienda, en aplicación de la Ley de Vivienda 2023, ha declarado oficialmente a Bilbao y Vitoria-Gasteiz zonas tensionadas, lo que implica que los precios del alquiler quedan limitados por ley en todo el País Vasco.

Con esta medida, todas las capitales vascas —Bilbao, Vitoria y San Sebastián— forman ya parte del mapa estatal del control de rentas en el País Vasco, en el marco de la Ley de Vivienda 2023.

A partir de noviembre de 2025, los nuevos contratos en estas ciudades deberán referenciarse al anterior, aplicando el índice de referencia del alquiler para evitar subidas abusivas. En este post analizamos qué implica ser zona tensionada en Bilbao y Vitoria, cómo afecta a los propietarios e inquilinos, y qué deben tener en cuenta quienes gestionan un alquiler en el País Vasco en 2025.

📜 ¿Qué significa ser zona tensionada?

En el País Vasco, las zonas tensionadas —como Bilbao y Vitoria-Gasteiz— marcan un nuevo modelo de control de precios del alquiler, regulado por la Ley del Derecho a la Vivienda 2023. Según esta ley, la declaración implica que:

Una zona tensionada es un área donde el precio del alquiler ha crecido de forma desproporcionada respecto a los ingresos medios de los vecinos o donde el alquiler medio supera el 30 % de la renta familiar. Por lo tanto:

• Los nuevos contratos deben referenciarse al anterior.
• Los precios del alquiler no pueden incrementarse libremente.
• Se aplican índices oficiales de referencia fijados por el Ministerio de Vivienda.

El objetivo es evitar subidas abusivas y garantizar estabilidad tanto para los inquilinos como para los propietarios.

⚙️ Cómo se declara una zona tensionada

El proceso para declarar una zona tensionada comienza cuando el ayuntamiento o el gobierno autonómico solicita formalmente la declaración al Estado.

La petición debe justificarse con datos oficiales —como los del Instituto Nacional de Estadística (INE), el Catastro y los registros de la propiedad o contratos de alquiler— y acompañarse de un plan de medidas correctoras para aumentar la oferta de vivienda en un plazo máximo de tres años.

1. Solicitud local: el municipio presenta la propuesta y un plan de actuación.
2. Revisión autonómica: el Gobierno Vasco evalúa la viabilidad del plan y los datos aportados.
3. Aprobación estatal: el Ministerio de Vivienda revisa el informe y publica la resolución en el Boletín Oficial del Estado (BOE).

Si, pasado ese plazo, los precios del alquiler continúan tensionados, la declaración puede prorrogarse, reforzando las medidas para incrementar la oferta de vivienda y reducir la presión sobre el m

🏘️ Bilbao y Vitoria se suman a San Sebastián como zonas tensionadas

Con esta resolución, Bilbao y Vitoria-Gasteiz se unen a San Sebastián, que ya tenía esta consideración desde julio de 2025. También han sido declaradas zonas tensionadas las localidades guipuzcoanas de Astigarraga y Usurbil. Esta limitación de precios del alquiler busca ofrecer más estabilidad al mercado, pero también exige gestión profesional para mantener la rentabilidad.

La capital guipuzcoana fue pionera en solicitar la medida, seguida ahora por las otras dos capitales vascas, lo que convierte al País Vasco en la primera comunidad española con todas sus capitales sujetas a control de rentas.

📉 Qué cambia para los propietarios

A partir de ahora, los propietarios en Bilbao, Vitoria y San Sebastián deberán tener en cuenta que:

• El precio de un nuevo contrato no puede superar el del anterior, salvo por mejoras justificadas.
• Las revisiones anuales estarán ligadas al nuevo índice de actualización de rentas (no al IPC).
• En el caso de grandes tenedores, se aplicarán topes adicionales.

Esto supone un nuevo marco de estabilidad, pero también la necesidad de ajustar la gestión del alquiler para mantener la rentabilidad.

En Vivara, ayudamos a los propietarios a:
✅ Calcular el precio correcto según los índices oficiales.
✅ Redactar contratos adaptados a la Ley de Vivienda (12/2023).
✅ Optimizar la rentabilidad dentro del marco legal.

⚖️ La guerra de los datos: ¿bajan o suben los precios del alquiler?

El debate sobre el impacto real de las zonas tensionadas sigue abierto.

• Desde el Gobierno central, se asegura que el tope de rentas reduce los precios del alquiler y aumenta la estabilidad.
• En cambio, parte del sector inmobiliario afirma que las restricciones reducen la oferta porque algunos propietarios prefieren vender o retirar sus pisos del mercado.

Cataluña es el ejemplo más citado:

• Según el Instituto Catalán de la Vivienda (Incasol), el precio medio del alquiler cayó un 8,9 % en Barcelona tras el primer año de aplicación.
• Sin embargo, datos de Idealista y el Observatorio del Alquiler indican una reducción del 56 % de la oferta desde la pandemia y una subida del 30 % en precios en algunos barrios.

En el País Vasco, todavía es pronto para medir el impacto, pero el objetivo oficial es claro: evitar subidas abusivas y fomentar contratos más estables.

🏡 Más de 300 municipios en toda España

Con esta medida, ya son más de 300 municipios declarados zona tensionada en España.
Además del País Vasco, destacan:

• Cataluña: más de 130 municipios, incluidos Barcelona, Girona y Tarragona.
• Navarra: Pamplona, Tudela, Burlada, Tafalla, entre otros.
• Galicia: A Coruña.

El mapa de control de rentas crece mes a mes, y cada comunidad adapta los criterios a su realidad local.

💬 Qué deben hacer los propietarios ahora

1. Revisar el contrato actual: comprobar si incluye cláusula de actualización.
2. Consultar el índice de referencia publicado por el Ministerio.
3. No aplicar subidas fuera del marco legal.
4. Actualizar la gestión del alquiler para cumplir con la Ley de Vivienda (12/2023).

👉 En Vivara, ayudamos a que el propietario siga ganando tranquilidad y rentabilidad sin preocuparse por sanciones ni errores legales.

💡 Conclusión: el alquiler cambia, la tranquilidad sigue siendo posible

El alquiler regulado en Bilbao, Vitoria y San Sebastián redefine el mercado vasco, pero no elimina las oportunidades. Para los propietarios, la clave está en adaptarse, profesionalizarse y confiar en una gestión sólida. En Vivara, ayudamos a que la rentabilidad siga siendo viable. Porque incluso cuando el mercado cambia, la tranquilidad se puede alquilar.

❓ Preguntas frecuentes sobre zonas tensionadas en Bilbao y Vitoria

¿Qué significa que una ciudad sea zona tensionada?

Implica que los precios del alquiler están limitados por ley para evitar subidas abusivas.

¿Cuándo entran en vigor los topes en Bilbao y Vitoria?

Desde el 31 de octubre de 2025, según la publicación en el BOE.

¿A qué contratos afecta el tope de rentas?

A todos los nuevos contratos firmados a partir de la declaración oficial.

¿Puedo subir el alquiler si hago reformas?

Sí, pero solo si las mejoras están justificadas y se reflejan en el contrato.

¿Qué índice se usa para actualizar la renta?

El nuevo índice de referencia estatal, no el IPC.

¿Cuánto dura la declaración de zona tensionada?

Tres años, prorrogables si persisten los desequilibrios del mercado.

¿Afecta también a grandes tenedores?

Sí, con limitaciones más estrictas y controles adicionales.

¿Puedo alquilar por habitaciones en una zona tensionada?

Sí, pero sujeto a las mismas reglas y con posibles futuras restricciones.

¿Qué pasa si no respeto los topes de precio?

El contrato puede ser impugnado y el propietario sancionado.

¿Cómo me ayuda Vivara en este contexto?

Vivara te asesora para fijar el precio correcto, cumplir la ley y mantener tu rentabilidad.