Durante el primer semestre de 2025, en España se han constituido 10.637 nuevas agencias inmobiliarias, lo que representa un incremento del 19,9 % respecto al mismo periodo del año anterior. Esta cifra no solo marca un récord desde 2008, sino que duplica los niveles previos a la pandemia. A primera vista, podríamos pensar que estamos ante un auge positivo para la economía y el empleo. Sin embargo, si analizamos con más profundidad el contexto que ha propiciado esta explosión, el escenario es bastante más complejo.

Estamos ante un fenómeno que no responde a un crecimiento equilibrado de la oferta de vivienda, sino a una demanda insatisfecha que ha disparado los precios, ha saturado el mercado y ha generado una nueva forma de tensión: la rentabilidad de la intermediación frente a la inaccesibilidad para los jóvenes y las familias.

📈 Un sector que crece por presión, no por expansión equilibrada

El auge de nuevas inmobiliarias refleja el intento de muchos agentes y pequeños emprendedores de aprovechar un contexto donde hay más movimiento que nunca. Entre enero y junio de 2025, en España se han registrado 357.533 operaciones de compraventa, el dato más alto desde 2007. De estas, el 80 % corresponde a viviendas de segunda mano, mientras que la obra nueva sigue estancada por varios factores:

• Elevados costes de construcción.
• Largos procesos de licencias urbanísticas.
• Falta de suelo disponible en zonas de alta demanda.

Este desequilibrio entre oferta y demanda ha generado una dinámica en la que la rapidez, la intermediación y el acceso a producto ya disponible marcan la diferencia. Es aquí donde el papel de las agencias se ha vuelto central.

🤝 El modelo de agencia vuelve al centro del mercado

A diferencia de lo que ocurría hace solo unos años, ahora el propietario no quiere gestionar llamadas, responder a decenas de correos ni hacer visitas cada tarde. Tampoco está dispuesto a asumir el riesgo de negociar con desconocidos sin respaldo legal. En este escenario, las agencias inmobiliarias han recuperado un rol protagonista, ofreciendo no solo servicios de intermediación, sino también de filtrado, solvencia, documentación y cierre.

Pero hay más: en las operaciones de compraventa, lo habitual es que la comisión del agente la pague el vendedor. En alquiler, aunque la legislación actual prohíbe que los inquilinos asuman estos costes, en la práctica muchas agencias siguen cobrando al inquilino una mensualidad como comisión, una práctica cuestionada que genera tensiones y desprotección.

El resultado: más agencias, pero no más viviendas

La creación de inmobiliarias ha crecido, pero no se ha traducido en una mayor disponibilidad de vivienda asequible. Simplemente, hay más intermediarios compitiendo por un stock limitado. Esto tiene consecuencias tanto en el corto como en el largo plazo.

🧠 ¿Por qué hay tanta demanda y tan poca oferta?

La explicación del boom inmobiliario actual no se encuentra en una sobreoferta como en 2008, sino justo lo contrario. La clave está en una demanda creciente y persistente que el parque inmobiliario no está pudiendo absorber. ¿Por qué?

🏙️ Factores que impulsan la demanda:

1. Presión demográfica en grandes ciudades: especialmente Madrid, Barcelona, Málaga o Valencia.
2. Inversión extranjera: compradores internacionales que buscan refugio de valor en vivienda española.
3. Turismo y alquiler vacacional: que reduce el parque destinado al alquiler residencial.
4. Falta de obra nueva asequible: el acceso a nuevas promociones se ha encarecido o directamente paralizado.

Todo esto genera una situación donde hay muchas personas buscando casa, pero muy poca disponibilidad real, lo que hace que cualquier inmueble bien ubicado y con precio razonable reciba decenas de solicitudes.

💶 Inversión y rentabilidad: el capital apuesta por el ladrillo

El mercado inmobiliario español sigue siendo percibido como un refugio seguro frente a la inflación y la volatilidad económica. De hecho, en 2025 el sector ha liderado la inversión nacional con 15 millones de euros de capital suscrito, superando a sectores clave como la construcción, el comercio o la agricultura.

Este volumen de inversión viene tanto de grandes patrimonios nacionales como de fondos internacionales que han visto en el alquiler institucional y la compraventa una vía de rentabilidad estable. La vivienda se ha convertido en activo financiero, lo que tensiona aún más la competencia por acceder a propiedades.

🧒 La otra cara del boom: la juventud excluida

Mientras las cifras de inversión y compraventa baten récords, la tasa de emancipación juvenil en España ha caído hasta el 15,2 %, el nivel más bajo desde 2006. La edad media para dejar el hogar familiar se sitúa ya en los 30 años, muy por encima de la media europea, que ronda los 26.

Y lo más preocupante: un joven asalariado tendría que destinar el 92,3 % de su sueldo neto al alquiler si quisiera vivir solo, teniendo en cuenta que el alquiler medio ronda los 1.080 euros mensuales.

Esto ha derivado en varios fenómenos sociales preocupantes:

• Aumento de los pisos compartidos como única opción viable.
• Reaparición de modelos como el coliving, donde se alquilan habitaciones con servicios comunes.
• Estancamiento en los proyectos vitales: menos independencia, menor natalidad, movilidad laboral limitada.

🔍 ¿Qué implicaciones tiene todo esto para propietarios e inversores?

Para quienes ya son propietarios, este contexto puede parecer ideal: alta demanda, precios al alza y facilidad para cerrar operaciones con ayuda de agencias. Sin embargo, también implica mayor competencia entre agencias, dificultad para filtrar candidatos solventes, y riesgo legal en caso de prácticas poco éticas (como cobrar al inquilino cuando no se permite).

Para inversores, el reto está en identificar oportunidades reales dentro de un mercado muy tensionado, evitando sobrepagar por activos sobrevalorados o poco rentables en el medio plazo.

Y para nuevos emprendedores que estén abriendo agencias, el mensaje es claro: no basta con intermediar. Hay que aportar valor real al cliente, tanto propietario como inquilino, en un mercado cada vez más exigente.

📌 Conclusión: más intermediación, pero sin solución al acceso

El crecimiento acelerado de nuevas inmobiliarias en España durante 2025 es un síntoma de un mercado desajustado, no de una recuperación estructural. La vivienda se ha convertido en un bien escaso, codiciado y fuertemente intermediado, pero no en un recurso accesible para la mayoría.

Mientras el sistema premia a quienes ya tienen capital o patrimonio, excluye a generaciones enteras que ven cada vez más lejos la posibilidad de independizarse o acceder a una vivienda digna.

💡 ¿Qué papel puede jugar Vivara en este contexto?

En este escenario tan complejo, Vivara ofrece una alternativa sólida, eficiente y transparente para propietarios que quieren alquilar con garantías y rentabilidad sin caer en prácticas abusivas ni saturar el mercado con intermediaciones sin valor añadido.

Gracias a nuestro modelo basado en tecnología, análisis de precios, solvencia de inquilinos y gestión integral del alquiler, ayudamos a:

• Optimizar ingresos con precios reales de mercado.
• Evitar impagos y problemas legales.
• Despreocuparse de gestiones, reparaciones y seguimiento del inquilino.
• Contribuir a un alquiler profesionalizado, accesible y más justo.

❓Preguntas frecuentes

¿Puedo elegir al inquilino si gestionáis vosotros el piso?

Sí, siempre decides tú. Te damos opciones filtradas, pero la última palabra es tuya.

¿Qué pasa si el inquilino deja de pagar?

Con nuestro plan con seguro, cobramos aunque el inquilino no pague. Así de simple.

¿Me avisáis si hay daños en el piso?

Sí. Hacemos seguimiento y gestionamos reparaciones con tu aprobación.

¿Y si quiero vender el piso mientras está alquilado?

Puedes venderlo, pero hay que respetar los derechos del inquilino según ley.

¿Puedo subir el alquiler cada año?

Sí, pero solo con los límites legales. Te avisamos cuándo y cuánto puedes subirlo.

¿Qué documentación necesito para alquilar con Vivara?

Solo DNI, escrituras y última factura. Nosotros nos encargamos del resto.

¿Cobráis comisión al inquilino?

No. Cumplimos la ley: en alquiler, el coste de gestión va a cargo del propietario.

¿Cómo sabré si mi piso está bien cuidado?

Hacemos seguimiento, revisiones periódicas y actuamos si detectamos problemas.

¿Puedo recuperar el piso si lo necesito para mí o mi familia?

Sí, pero hay que cumplir plazos y avisar con antelación legal (mínimo 2 meses).