Cuando hablamos de vivienda en alquiler, es fácil encontrar información sobre los derechos y obligaciones de los inquilinos, pero ¿cuáles son las buenas practicas de alquiler? No es tan habitual, en cambio, recordar que los propietarios también tienen deberes. Y aunque la mayoría los cumple sin problema, siempre es útil repasar esas pequeñas grandes acciones que distinguen a un propietario comprometido de quien solo busca un rendimiento financiero.

Aquí presentamos una guía de buenas prácticas de alquiler para propietarios responsables, especialmente útil si se desea destacar por su trato justo, transparente y legal hacia sus inquilinos. Porque, aunque parezca evidente, hay gestos que no deberían darse por sentados, pero que marcan una diferencia enorme.

Claridad desde el principio: todo por escrito y sin letra pequeña

La transparencia es el principio básico de cualquier relación contractual. Si se ofrece un servicio adicional —como un seguro de impagos, asistencia telefónica para incidencias durante el alquiler, o la gestión de suministros—, se debe dejar claro si es opcional o no. Un contrato claro, sin cláusulas ambiguas ni anexos que cambian de nombre a mitad del proceso, debería ser el punto de partida de cualquier relación de arrendamiento. Indicar todos los conceptos económicos de forma explícita —precio mensual, fianza, depósito, suministros, impuestos si los hay— no es solo una muestra de transparencia, sino una forma sencilla de evitar malentendidos futuros.

Las buenas prácticas de alquiler, aunque debería ser evidente, siguen necesitando aclaraciones: si algo es obligatorio, debería indicarse sin rodeos. Si es voluntario, entonces convendría que realmente pudiera elegirse. Lo contrario no solo genera dudas razonables, sino que bordea prácticas poco éticas. Si una inmobiliaria lo presenta como parte imprescindible del proceso sin especificar que es voluntario, el propietario que respeta a su inquilino debe intervenir. Además, según la Ley de Defensa de los Consumidores y Usuarios, toda contratación adicional debe ser explícita, informada y consentida. Ocultar esta información no es solo una falta de ética: es ilegal.

Servicios adicionales: no es obligatorio vender lo que no se ha pedido

Desde la Ley de Vivienda de 2023, está expresamente prohibido trasladar al inquilino los gastos de gestión inmobiliaria o de formalización del contrato cuando el servicio ha sido contratado por el arrendador. Y, sin embargo, sigue ocurriendo. Cobros bajo conceptos como «comisión de gestión», «cuota de mantenimiento» o «coste de tramitación» han sido señalados por organizaciones como FACUA o la OCU como cláusulas abusivas. No importa cómo se llamen: si el servicio lo contrata el propietario, debe pagarlo el propietario.

Un arrendador que ignora esta obligación o la maquilla con fórmulas ambiguas no solo arriesga sanciones de hasta 100.000 euros (o más si hay beneficio ilícito), también deteriora la relación con su inquilino desde el primer momento. Una práctica extendida es ofrecer servicios extra —seguros, asesorías, gestión de suministros— como parte inseparable del contrato de arrendamiento. En algunos casos, estos servicios se presentan como indispensables, sin explicar que el inquilino tiene derecho a rechazar su contratación.

El buen propietario sabe que ofrecer valor añadido está bien, pero imponerlo no. Sugerir un seguro o asistencia legal es válido, siempre que se explique claramente que no afecta a la viabilidad del contrato. Es más: un arrendador verdaderamente responsable nunca condiciona el acceso a la vivienda en alquiler a la compra de servicios no solicitados.

Condiciones equilibradas: garantías claras, legales y transparentes

En Vivara creemos que proteger el patrimonio del propietario y ofrecer condiciones claras al inquilino no son objetivos opuestos. Por eso, aplicamos una política de garantías transparente y dentro del marco legal: solicitamos el mes en curso, un mes de fianza legal y, por norma general, dos meses de garantía adicional. En algunos casos, esta garantía puede reducirse a un mes según el perfil del inquilino y la decisión del propietario.

Estas condiciones no buscan dificultar el acceso a la vivienda, sino asegurar un entorno de confianza mutua y prevenir posibles incidencias. Además, todas las cantidades se detallan desde el primer momento, para que no haya sorpresas ni dudas en el proceso.

¿Las buenas prácticas de alquiler? No imponemos avales innecesarios ni cláusulas ocultas.

Evaluamos la solvencia de cada inquilino de forma individual y ofrecemos opciones complementarias como seguros de impago contratados por el propietario, sin trasladar costes injustos.

La buena práctica no es eliminar todas las garantías, sino aplicarlas con lógica, legalidad y respeto por ambas partes.

Entregar toda la información por adelantado

Los contratos de arrendamiento no deberían firmarse “sobre la marcha”. Ni mucho menos enviarse el mismo día de la firma. Toda persona tiene derecho a revisar el contrato con calma, plantear dudas y, si lo desea, pedir asesoramiento legal.

Ocultar documentos hasta el último momento, introducir cláusulas no discutidas o imponer fechas límite bajo presión son prácticas poco transparentes que generan desconfianza. Un propietario profesional entrega el contrato con antelación, lo explica y está abierto a preguntas. Esto no es solo una práctica recomendable: es un principio básico de transparencia contractual recogido en la legislación de consumidores y usuarios.

No condicionar el acceso a la vivienda a la contratación de productos añadidos

Restringir visitas, negar el acceso a información o excluir a posibles inquilinos por no aceptar contratar un servicio extra (aunque se diga que es voluntario) contradice el derecho básico de acceso a la vivienda en alquiler en igualdad de condiciones.

Es especialmente grave cuando se aprovecha la urgencia o necesidad del inquilino para imponer estos servicios. Como ha denunciado el Ministerio de Consumo, esta práctica está extendida en algunos sectores del mercado, que consideran legítimo lo que no es más que una forma de presión económica.

El mensaje es claro: si el piso está disponible, debe estarlo para todos bajo condiciones claras, proporcionales y explicadas desde el principio. Sin filtros arbitrarios, sin paquetes forzados y sin excusas. Esto son las buenas prácticas de alquiler.

Garantías adicionales claras y dentro del marco legal

La fianza legal equivale a un mes de renta, y en Vivara la respetamos como base mínima establecida por la normativa. Además, aplicamos garantías adicionales —habitualmente dos meses más— como medida de protección legítima frente a posibles impagos o daños, siempre con total transparencia y justificación.

Estas garantías no se presentan como una imposición arbitraria, sino como una práctica estándar en el mercado profesional del alquiler, pensada para ofrecer tranquilidad tanto al propietario como al inquilino. En cualquier caso, su aplicación se adapta al perfil económico y situación de cada arrendatario, y puede reducirse a un mes adicional cuando las circunstancias lo permiten.

En Vivara nunca usamos conceptos ambiguos ni cláusulas poco claras. Todas las condiciones económicas están explicadas desde el principio y documentadas de forma legal y comprensible. Porque una buena práctica no es limitarse a lo mínimo, sino aplicar cada medida con sentido común, respeto y claridad.

Cumplir la ley sin reinterpretaciones creativas

Algunas empresas o propietarios creen que basta con un matiz, una nota al pie o una opción escondida en la web para que una práctica abusiva se convierta en legal.

El Ministerio de Consumo ha sido tajante: no basta con decir que un servicio es voluntario si en la práctica se impone; no es suficiente incluir una opción de “no aceptación” si al rechazarla el inquilino queda automáticamente excluido del proceso.

La legalidad no admite improvisaciones. Cumplir la ley no debería entenderse como un ejercicio de libre interpretación, sino como la aplicación rigurosa del espíritu con el que ha sido concebida. Y dicho espíritu es inequívoco: garantizar la protección del inquilino frente a prácticas abusivas. Un propietario verdaderamente ético no recurre a vacíos legales ni busca atajos para eludir sus responsabilidades.

No aprovecharse de la necesidad de los inquilinos

El actual desequilibrio entre oferta y demanda en el mercado del alquiler ha dado lugar a un entorno marcado por la urgencia y la falta de alternativas reales para muchos inquilinos. En este contexto, no resulta sorprendente que algunos acepten condiciones poco equitativas ante el temor de quedarse sin opciones.

Aprovecharse de esta vulnerabilidad —ya sea mediante incrementos desproporcionados de precio, la imposición de cláusulas restrictivas o la inclusión forzada de servicios adicionales— no solo evidencia una clara conciencia del poder que se ostenta, sino también una preocupante falta de responsabilidad en su ejercicio.

El buen arrendador entiende que tener una propiedad es un privilegio, y que facilitar el acceso a ella con condiciones razonables es una forma de responsabilidad social y un uso correcto de buenas prácticas de alquiler.

Atender, resolver y respetar: buenas prácticas de alquiler esenciales para propietarios responsables

Un contrato de alquiler no debería considerarse concluido en el momento de la firma; en realidad, es ahí donde comienza la verdadera responsabilidad del arrendador. Las incidencias, averías, consultas o dudas que surgen a lo largo del contrato requieren atención, empatía y disponibilidad.

Derivar al inquilino a números de atención automatizada, evadir responsabilidades o retrasar intervenciones básicas es ineficaz. La atención al inquilino no constituye un valor añadido, sino una obligación básica que no debería pasarse por alto. Apostar por una empresa especializada como Vivara permite automatizar esta responsabilidad: atención 24/7, técnicos validados, control de calidad y resolución eficiente sin que el propietario tenga que involucrarse personalmente. Hacerlo no solo demuestra compromiso, también fortalece la relación, favorece la convivencia y contribuye a la estabilidad del contrato.

Beneficios estratégicos de una gestión ética del alquiler

Además de cumplir la ley, el propietario que sigue estas buenas prácticas de alquiler:

• Se protege frente a sanciones legales y quejas públicas.
• Genera confianza, lo que facilita la estabilidad en los contratos.
• Recibe mejor trato y cuidado por parte de los inquilinos.
• Construye una reputación sólida, valiosa para futuras operaciones.
• Contribuye a un mercado de alquiler más justo y equilibrado.

En un entorno en el que las malas prácticas han dejado de pasar desapercibidas, posicionarse como un propietario comprometido con su vivienda en alquiler no debería considerarse solo un imperativo ético, sino también una decisión estratégica. En Vivara, promovemos una visión de buenas prácticas de alquiler basada en la confianza, la transparencia y el respeto mutuo, no en la imposición ni en la sospecha permanente. Ser propietario implica derechos legales, desde luego, pero también conlleva responsabilidades éticas que no conviene minimizar.

Preguntas frecuentes sobre las buenas prácticas del alquiler

¿Cuánta fianza se puede pedir legalmente al inquilino?

La ley establece un mes de fianza como mínimo legal. A esto pueden sumarse garantías adicionales, siempre que estén justificadas y explicadas claramente.

¿Puedo pedir más de un mes de garantía?

Sí, siempre que no sea una condición abusiva y esté bien justificada. En Vivara, por ejemplo, se solicitan habitualmente dos meses adicionales, adaptados al perfil del inquilino.

¿Es obligatorio contratar un seguro de impago para alquilar?

No. El propietario puede ofrecerlo como opción, pero nunca debe imponerse como requisito para acceder a la vivienda.

¿Quién paga los gastos de gestión inmobiliaria?

El propietario, si es quien ha contratado el servicio. La Ley de Vivienda de 2023 prohíbe cargar estos gastos al inquilino.

¿Pueden cobrarme por “tramitación” o “mantenimiento” del contrato?

No, si esos costes derivan de servicios contratados por el propietario. Son conceptos encubiertos que se consideran abusivos.

¿Puedo revisar el contrato antes de firmarlo?

Sí. Tienes derecho a recibir el contrato con antelación, revisarlo con calma y plantear dudas o solicitar asesoramiento legal.

¿Pueden excluirme de un alquiler por no querer un servicio adicional?

No. Condicionar el acceso a la vivienda a contratar productos o servicios extra es ilegal y contrario a las buenas prácticas.

¿Qué información debe incluir el contrato de alquiler?

Debe detallar de forma clara y por escrito el precio, la fianza, las garantías, los suministros, impuestos y cualquier gasto adicional.

¿Es legal imponer condiciones no negociadas en el último momento?

No. Las cláusulas deben estar explicadas desde el principio. Ocultarlas o imponerlas al final genera desconfianza y es poco transparente.

¿Qué hago si el propietario no atiende mis incidencias?

El propietario tiene la obligación de atender y resolver problemas durante la vigencia del contrato. No es un favor, es su responsabilidad.

¿Qué pasa si me ofrecen un servicio “voluntario” que en realidad es obligatorio?

Debes saber que esa práctica es ilegal. Si un servicio es voluntario, no puede condicionar tu acceso a la vivienda ni formar parte forzosa del contrato.

¿Me pueden subir el precio si no acepto ciertas condiciones?

No deberían. Subir el precio o aplicar filtros económicos injustificados por rechazar un servicio adicional vulnera tu derecho a un acceso justo.

¿Qué prácticas se consideran abusivas en el alquiler?

Cobrar al inquilino por servicios no solicitados, ocultar cláusulas, imponer seguros obligatorios o limitar el acceso sin justificación legal.

¿Por qué es importante que el propietario cumpla con buenas prácticas?

Porque mejora la relación con el inquilino, evita conflictos, protege legalmente al propietario y contribuye a un mercado de alquiler justo.

¿Qué gana el propietario siendo transparente y justo?

Evita sanciones, mantiene su reputación, consigue inquilinos estables y protege su inversión a largo plazo.