Todos los ingresos que recibes por alquilar una vivienda tributan en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario. Da igual que tengas un piso, cinco o quince: Hacienda quiere su parte, y la quiere cada año en la declaración de la renta. Si gestionas el alquiler con una empresa como Vivara, que ofrece gestión integral del alquiler en toda España, los ingresos siguen siendo tuyos y la obligación fiscal también.

El problema no es pagar impuestos. El problema es pagar de más por no conocer los gastos que puedes deducir, las reducciones que te corresponden o las casillas exactas donde declarar cada concepto. Nos contactan propietarios cada semana que llevan años tributando al 100% de sus ingresos por alquiler sin aplicar ni una sola reducción. Dinero que no vuelve.

Esta guía cubre la fiscalidad completa sobre cómo tributa el alquiler de vivienda en España en 2026: cómo se calcula el IRPF paso a paso, qué gastos puedes deducir, qué reducciones existen (del 50% al 90%), qué impuestos paga el inquilino, qué pasa si no declaras y cómo afectan las viviendas vacías a tu declaración. Todo con datos actualizados a la normativa vigente, incluida la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda.

Son muchas capas. Pero una vez que entiendes el mecanismo, tomas mejores decisiones. Y eso se nota en la cuenta.

Qué tiene que declarar el propietario

Todo. Literalmente todo lo que el inquilino te paga por el uso de la vivienda se considera rendimiento del capital inmobiliario a efectos del IRPF. No solo la mensualidad del alquiler.

Según los artículos 21 y 22 de la Ley del IRPF, se computa como rendimiento íntegro todo lo que deba satisfacer el arrendatario, incluidos los bienes cedidos con el inmueble. Eso incluye:

• Las mensualidades del alquiler. La base obvia.
• Cantidades que el inquilino paga al propietario aunque correspondan a gastos del piso: comunidad de vecinos, IBI repercutido, tasa de basuras.
• Servicios o suministros incluidos en el contrato si los asume el inquilino pero los paga al propietario.

La fianza no es ingreso. Es una garantía que se deposita en el organismo autonómico correspondiente (Incasòl en Cataluña, AVAVI en la Comunidad Valenciana, etc.). Ahora bien: si al final del contrato de alquiler retienes parte de la fianza por daños, la cantidad retenida sí es ingreso y la reparación del daño es gasto deducible. El efecto neto es cero, pero hay que declarar ambas magnitudes.

Si Hacienda regulariza tus ingresos por alquiler en una inspección, pierdes todas las reducciones sobre esos importes. No solo pagas la multa: tributas al 100%.

Un matiz que muchos propietarios no conocen: si Hacienda te abre una inspección y detecta ingresos no declarados o gastos indebidamente deducidos, pierdes automáticamente el derecho a las reducciones fiscales sobre esos importes. Incluso si aceptas la regularización durante la tramitación. La penalización no es solo la multa: es tributar al 100% sin ningún beneficio.

---

---

Cómo se calcula el IRPF del alquiler paso a paso

El cálculo del IRPF del alquiler sigue un proceso de cinco fases. Cada fase se apoya en la anterior, y saltarse una significa pagar de más o, peor, declarar mal.

Fase	Qué se incluye	Resultado
1. Ingresos	Alquiler mensual + otros cobros del inquilino (comunidad, IBI repercutido, suministros)	Total de rendimientos íntegros
2. Gastos deducibles	IBI, seguros, reparaciones, intereses de hipoteca, gestoría, amortización, comunidad, dudoso cobro	Se restan de los ingresos
3. Rendimiento neto	Ingresos (fase 1) menos gastos (fase 2)	Base antes de reducción
4. Reducción	50%, 60%, 70% o 90% según fecha del contrato y condiciones	Menor base imponible
5. Resultado final	Rendimiento neto reducido	Lo que tributa en los tramos del IRPF (hasta el 45%)

Ejemplo básico de cálculo

Pongamos un caso real simplificado para que se entienda el mecanismo:

• Alquiler: 800 EUR/mes = 9.600 EUR anuales de rendimiento íntegro
• Gastos deducibles totales: 3.000 EUR (IBI, seguro, amortización, intereses de hipoteca, comunidad)
• Rendimiento neto: 9.600 – 3.000 = 6.600 EUR
• Reducción del 50% (contrato posterior al 26/05/2023, vivienda habitual): 3.300 EUR
• Base que tributa en IRPF: 3.300 EUR

Sin la reducción del 50%, tributarías sobre 6.600 EUR. Con ella, sobre 3.300 EUR. La diferencia en el bolsillo, para un tipo marginal del 30%, es de casi 1.000 EUR al año. Y eso solo con la reducción básica del 50%. Si tu contrato cumple los requisitos de la reducción del 90% en zona tensionada, el ahorro se multiplica.

Tramos del IRPF aplicables al alquiler

Los ingresos por alquiler se integran en la base general del IRPF, junto con tu salario, pensión o rendimientos de actividades económicas. Por eso tributan a los tramos progresivos generales:

Base liquidable	Tipo marginal
Hasta 12.450 EUR	19%
12.450 – 20.200 EUR	24%
20.200 – 35.200 EUR	30%
35.200 – 60.000 EUR	37%
60.000 – 300.000 EUR	45%
Más de 300.000 EUR	47%

Cuanto más ganas en total (salario + alquiler + otros rendimientos), más paga cada euro adicional de alquiler. Por eso las deducciones y reducciones no son un detalle: son la diferencia entre pagar un 19% efectivo o un 45%.

Gastos deducibles: qué puedes restar

El artículo 23 de la Ley del IRPF permite deducir todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos del alquiler. La clave está en la palabra «necesarios»: Hacienda no te deja deducir cualquier gasto del piso, solo los que están directamente vinculados a la generación de ingresos por alquiler.

Los gastos se dividen en dos categorías con reglas muy distintas. Confundirlas es uno de los errores más frecuentes.

Gastos LIMITADOS por el rendimiento íntegro del año

Estos gastos no pueden generar un rendimiento negativo. Es decir, no pueden superar los ingresos del alquiler en el ejercicio:

• Intereses de hipoteca o de cualquier préstamo vinculado a la adquisición o mejora del inmueble, más gastos de financiación asociados.
• Gastos de reparación y conservación del inmueble: pintura, reparación de instalaciones eléctricas, fontanería, sustitución de caldera existente.

Si el total de estos gastos supera los ingresos, el exceso no se pierde. Se puede compensar en los 4 ejercicios siguientes. Es un dato que poca gente conoce y que permite planificar obras grandes de mantenimiento sin perder la deducción.

Gastos NO LIMITADOS por el rendimiento íntegro

Estos sí pueden generar un rendimiento neto negativo (pérdida fiscal):

• IBI y otros tributos no sancionadores (tasas de basuras, vados, etc.).
• Gastos de gestión y administración: gestoría, administrador de fincas, comisiones de agencia.
• Saldos de dudoso cobro (impagos, con requisitos legales específicos).
• Amortización del inmueble y de los bienes cedidos con el alquiler (muebles, electrodomésticos).
• Primas de seguros: hogar, responsabilidad civil, seguro de alquiler o impago.
• Suministros y servicios que pague el propietario (si no los repercute al inquilino).

Tenemos un post específico donde desglosamos cada gasto, con ejemplos numéricos, la distinción entre reparación y mejora (que cambia la forma de deducir) y las claves de la amortización: gastos deducibles del alquiler en el IRPF.

Amortización del inmueble y bienes cedidos

La amortización es un gasto que representa el desgaste del inmueble con el paso del tiempo. No es un pago real que hagas cada año, pero Hacienda permite deducirlo.

• Edificio: 3% anual del mayor entre el coste de adquisición (sin suelo) y el valor catastral (sin suelo). Nunca se amortiza el terreno.
• Elementos fijos integrados (aire acondicionado empotrado, suelo radiante, cocina de obra): se amortizan al 3% junto con el edificio.
• Elementos retirables (sofá, frigorífico, lavadora, muebles): se amortizan por separado según la tabla del Ministerio de Hacienda, con porcentajes del 10% al 25%. Clasificar bien permite recuperar antes la inversión en mobiliario.

Si no conoces la proporción suelo/edificio de tu vivienda, mira el recibo del IBI. Ahí aparece desglosado.

Regla de proporcionalidad y periodos sin alquiler

Solo son deducibles los gastos del periodo en que el inmueble está efectivamente alquilado. El Tribunal Supremo (STS 270/2021, de 25 de febrero) dejó claro que los gastos del periodo en que la vivienda está vacía, en expectativa de alquiler o simplemente disponible, no son deducibles.

Hay una excepción: sí son deducibles los gastos que se devengan exclusivamente cuando hay ingresos y están directamente vinculados a la obtención del alquiler. Ejemplo: la comisión de una agencia por encontrar inquilino, o los gastos de gestoría calculados sobre rentas efectivamente cobradas.

Y una situación especial: si la vivienda está ocupada ilegalmente, no hay ingreso que declarar ni imputación de renta, porque el propietario no tiene el inmueble a su disposición. Basta con acreditarlo mediante denuncia policial o procedimiento judicial en curso.

Reducciones en el IRPF: del 50% al 90%

Las reducciones son la parte más potente de la fiscalidad del alquiler. Reducen directamente la base sobre la que tributas, y la diferencia es brutal. Un propietario con reducción del 90% en zona tensionada puede tributar por solo el 10% de su rendimiento neto. Frente a uno que tributa al 100% por no declarar o no cumplir los requisitos, la distancia es de miles de euros al año.

Desde la entrada en vigor de la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, el sistema de reducciones se ha complicado. Depende de la fecha del contrato, de si la vivienda está en zona de mercado residencial tensionado (ZMRT) y de las condiciones concretas del arrendamiento.

Fecha del contrato	Reducción	Condición
Antes del 26/05/2023	60%	Régimen general (redacción vigente a 31-12-2021). Aplica mientras dure el contrato original.
Desde el 26/05/2023	90%	Vivienda en ZMRT + nuevo contrato de vivienda habitual + reducción de renta superior al 5% respecto al contrato anterior.
Desde el 26/05/2023	70%	Primera vez que se alquila a persona física de 18-35 años en ZMRT. O arrendatario es Administración Pública o entidad sin ánimo de lucro con destino a alquiler social o programas públicos de vivienda.
Desde el 26/05/2023	60%	Obras de rehabilitación (art. 41.1 del Reglamento del IRPF) finalizadas en los 2 años anteriores a la firma del contrato.
Desde el 26/05/2023	50%	Resto de arrendamientos de vivienda habitual.

Todas estas reducciones se aplican sobre el rendimiento neto positivo. Si tu rendimiento neto es negativo (más gastos que ingresos), no hay reducción que aplicar, pero tampoco tributas.

La reducción del 90% en zona tensionada: ejemplo numérico

Para entender el impacto real, comparemos dos escenarios con la misma vivienda:

Escenario A — ZMRT, reducción del 5% sobre renta anterior:

• Alquiler mensual: 1.425 EUR (reducido un 5% respecto al contrato anterior)
• Alquiler anual: 17.100 EUR
• Base imponible tras reducción del 90%: 17.100 x 10% = 1.710 EUR
• Tributación IRPF (tipo marginal 40%): 1.710 x 40% = 684 EUR
• Rendimiento neto anual: 16.416 EUR

Escenario B — Sin ZMRT, subida del 10%:

• Alquiler mensual: 1.650 EUR
• Alquiler anual: 19.800 EUR
• Base imponible tras reducción del 50%: 9.900 EUR
• Tributación estimada (tipo marginal 40%): 3.960 EUR
• Rendimiento neto anual: 15.840 EUR

Resultado: el propietario del escenario A cobra menos alquiler pero se lleva 576 EUR más al año que el del escenario B. Y el inquilino paga menos. Ganan los dos. Eso es lo que hacen los incentivos fiscales cuando se entienden bien.

Doble penalización si superas el límite de renta en ZMRT

Hay un riesgo que muchos propietarios subestiman. Si tu vivienda está en zona tensionada y firmas un contrato que no respeta el límite de renta (renta del contrato anterior si no eres gran tenedor, o índice SERPAVI si lo eres), la penalización es doble:

1. Sanciones de la comunidad autónoma por incumplimiento de la regulación de precios.
2. Pérdida del derecho a la reducción en IRPF (art. 17.6 de la LAU).

Cobrar 50 EUR de más al mes puede suponer perder la reducción del 90% y tributar al 50%. En un alquiler de 1.500 EUR/mes, eso son miles de euros de diferencia en la declaración. Más la sanción autonómica encima.

En zona tensionada, cobrar 50 EUR de más al mes puede costarte la reducción del 90% en IRPF. Esos 600 EUR extra al año se pueden convertir en miles de euros perdidos en la declaración.

Qué impuestos paga el inquilino

La fiscalidad del alquiler no es solo cosa del propietario. El inquilino tiene sus propias obligaciones tributarias, y la más importante es el ITP: el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales sobre el arrendamiento.

El ITP del arrendamiento

Al firmar un contrato de alquiler, el inquilino tiene la obligación de liquidar el ITP. Sí, además de la fianza, la mensualidad y el mes en curso, hay un impuesto que pagar. No es una cantidad enorme, pero existe y tiene plazos.

• Quién paga: el inquilino (arrendatario). El propietario no tiene obligación legal directa sobre este impuesto.
• Plazo: 30 días hábiles desde la firma del contrato.
• Modelo: autoliquidación modelo 600.
• Presentación: presencial o telemática según la comunidad autónoma.

El cálculo es: renta mensual x meses del contrato x coeficiente fiscal autonómico. La base de cálculo tiene un máximo de 6 años de contrato. Si el contrato no especifica plazo, se calcula sobre 1 año.

Comunidad autónoma	Tipo ITP arrendamientos
Madrid	0,4%-0,5%
Cataluña	0,5%
Andalucía	1%
Rango general	0,5%-1%

Ejemplo: un alquiler de 800 EUR/mes con un contrato de 36 meses y un coeficiente del 0,015 supone un ITP de 432 EUR (pago único al firmar). Tenemos una guía específica sobre el tema en nuestro post sobre ITP en arrendamientos.

Deducciones del inquilino en la renta

Los inquilinos también pueden beneficiarse de deducciones autonómicas y, en algunos casos, de la deducción estatal transitoria por vivienda habitual (para contratos anteriores a 2015 con bases de cotización bajas). Las reglas varían mucho por comunidad autónoma: edad del inquilino, nivel de renta, zona geográfica.

Dos posts específicos que te interesarán si eres inquilino o si quieres entender qué declara la otra parte del contrato:

• Deducciones del alquiler para el inquilino: qué puedes desgravar y en qué comunidades.
• Cómo declara el alquiler el inquilino: casillas, plazos y requisitos paso a paso.

---

---

Qué pasa si no declaras el alquiler

Hacienda cruza datos. Cruza el catastro con los registros de suministros, con los censos municipales, con los depósitos de fianza autonómicos y con los datos de las plataformas de alquiler. Si cobras un alquiler y no lo declaras, la probabilidad de que te pillen no es «alta»: es cuestión de cuándo.

Las consecuencias dependen de si te adelantas tú o te pilla la inspección:

Si te adelantas: regularización voluntaria

Si presentas una declaración complementaria antes de que Hacienda inicie un procedimiento, la cosa es más suave:

• Recargo del 1% mensual sobre la cantidad no ingresada, por cada mes de retraso.
• Intereses de demora a partir del mes 12.
• Sin sanción adicional si lo haces antes de que te llegue nada.

Si te pillan: inspección de Hacienda

Si es Hacienda quien detecta que no has declarado:

• Multa del 50% al 150% de la cantidad no declarada, dependiendo de la gravedad y la actitud del contribuyente.
• Pérdida automática de todas las reducciones fiscales. Tributas al 100% del rendimiento, sin ningún beneficio.
• Intereses de demora sobre todo el periodo no declarado.

Para un alquiler de 1.000 EUR/mes sin declarar durante 3 años, el coste de una inspección puede superar fácilmente los 15.000 EUR entre la cuota no pagada, la multa y los intereses. Y pierdes las reducciones que podrías haber aplicado. Tenemos un post donde desarrollamos las cifras y las casuísticas: multa por no declarar el alquiler.

No declarar el alquiler no es solo una multa: es perder todas las reducciones fiscales y tributar al 100% del rendimiento. El coste real multiplica la cuota no pagada.

Cómo se declara: casillas y modelo

Los rendimientos del capital inmobiliario se declaran en la sección B del modelo 100 de la declaración de la renta. La Sede Electrónica de la AEAT tiene el borrador precargado con los datos catastrales, pero los ingresos por alquiler, los gastos deducibles y las reducciones los introduces tú. El borrador no los rellena automáticamente.

Cada inmueble alquilado se declara por separado, con sus ingresos y sus gastos. Si tienes dos pisos alquilados, son dos fichas distintas. Si el piso estuvo alquilado solo parte del año, los gastos se prorratean proporcionalmente al periodo de alquiler.

Si quieres el detalle casilla por casilla, lo cubrimos en: cómo declarar el alquiler en la renta como propietario.

Viviendas vacías y rentas imputadas

Si tienes una vivienda que no es tu residencia habitual y no está alquilada, Hacienda te imputa una renta ficticia que tributa en el IRPF. No estás ganando nada con ella, pero el sistema fiscal entiende que tener un inmueble vacío genera una capacidad económica que debe tributar.

• 1,1% del valor catastral si el valor fue revisado en los últimos 10 años.
• 2% del valor catastral si no fue revisado en más de 10 años.

Ejemplo: una vivienda con valor catastral de 400.000 EUR tiene una renta imputada de 4.400 EUR/año (al 1,1%). Esos 4.400 EUR tributan al tipo marginal del propietario. Si tu tipo marginal es del 37%, son 1.628 EUR de impuestos por un piso del que no estás sacando ni un euro de ingreso.

Además, la Ley 12/2023 permite a los ayuntamientos aplicar recargos de IBI en viviendas desocupadas, especialmente a grandes tenedores. El coste de tener una vivienda vacía no para de subir. Más detalles en nuestro post sobre impuestos para segundas viviendas.

Particularidades: alquiler a familiares y rentas antiguas

Alquiler a familiares (hasta tercer grado)

Alquilar a un hijo, a un hermano o a un sobrino tiene sus propias reglas fiscales. Hacienda exige que declares como mínimo una renta imputada, aunque el alquiler real sea inferior o incluso gratuito.

El importe mínimo a declarar es el mayor de (artículos 24 y 85 de la LIRPF):

• 2% del valor catastral si no ha sido revisado en los últimos 10 años.
• 1,1% del valor catastral revisado.

Grados de parentesco relevantes:

• Primer grado: hijos, cónyuge, padres, suegros, yernos, nueras.
• Segundo grado: abuelos, hermanos, nietos, cuñados.
• Tercer grado: tíos, sobrinos, bisabuelos, biznietos.

Aunque no haya alquiler real o sea muy reducido, siempre hay renta mínima fiscal. Hacienda cruza datos catastrales con consumos de suministros y registros de alquiler para detectar cesiones no declaradas.

Rentas antiguas: contratos anteriores a mayo de 1985

Los contratos de alquiler firmados antes del 9 de mayo de 1985 son un caso aparte. Son los llamados «contratos de renta antigua», regulados por la disposición transitoria de la LAU de 1994. El propietario no puede revisar la renta libremente y, en muchos casos, cobra alquileres irrisorios respecto al mercado actual.

Hacienda ofrece una compensación fiscal: la doble amortización. En estos contratos, el propietario puede computar la amortización del inmueble dos veces (amortización ordinaria + amortización adicional compensatoria). El efecto práctico es un rendimiento neto menor sujeto a IRPF.

No es un gran consuelo si cobras 200 EUR/mes por un piso que en el mercado libre valdría 1.200 EUR. Pero al menos la doble amortización reduce la carga fiscal sobre esos 200 EUR hasta dejarla prácticamente en cero.

IVA en el alquiler de vivienda

El alquiler de vivienda habitual está exento de IVA. No tienes que repercutirlo ni presentar declaraciones trimestrales de IVA si todos tus alquileres son de vivienda habitual.

El IVA sí aplica en el alquiler turístico y en el alquiler de uso comercial o profesional (oficinas, locales). En esos casos, declaración trimestral con el modelo 303.

---

---

Saldos de dudoso cobro: cómo deducir impagos

Si un inquilino deja de pagar, esas rentas que ya habías declarado como ingreso pueden convertirse en gasto deducible. Pero no automáticamente. Hacienda exige que se cumplan condiciones específicas para considerar un saldo como de dudoso cobro:

• El deudor está en concurso de acreedores, o
• Han pasado más de 6 meses desde la primera gestión de cobro documentada sin que haya habido renovación del crédito.

Requisito previo: el alquiler ya debía haberse incluido como ingreso en el IRPF (porque era un ingreso exigible en el momento de su devengo). Y debe existir un intento real de cobro acreditado: burofax, reclamación formal, demanda judicial o comunicación fehaciente.

Si el inquilino paga más tarde, el importe recuperado se vuelve a declarar como ingreso en el ejercicio en que se cobra. No se puede deducir un impago y luego cobrar sin declarar. Hacienda lleva la cuenta.

Reparación vs. mejora: la diferencia que cambia la deducción

No es lo mismo pintar un piso que instalar un ascensor donde no lo había. Fiscalmente, la diferencia es enorme:

Reparación y conservación (se deduce íntegramente en el ejercicio, con el límite del rendimiento íntegro):

• Pintura, enyesado, humedades, pulido de suelos.
• Reparación de electricidad, fontanería, calefacción existente.
• Sustitución de elementos ya existentes: caldera, ascensor, puertas.
• Criterio clave: el elemento ya existía y se mantiene o reemplaza.

Inversiones y mejoras (se deducen vía amortización, un porcentaje cada año):

• Instalación de ascensor donde no existía (DGT 11-9-12).
• Consolidación estructural del edificio (DGT 3-7-97).
• Rehabilitación de inmueble en ruina.
• Criterio clave: intervenciones que mejoran la eficiencia productiva del inmueble.

Un consejo práctico basado en lo que recomienda la AEDAF (Asociación Española de Asesores Fiscales): revisa la terminología empleada en las facturas. Pide siempre factura completa a nombre del propietario (no ticket), con la dirección del inmueble e incluso la estancia donde se hizo la obra. Guarda todo escaneado durante 5 ejercicios fiscales. Esa documentación es lo que marca la diferencia si Hacienda pide justificantes.

Actualización de renta y su impacto fiscal en 2026

La subida del alquiler en 2026 está limitada al índice IRAV que publica el INE. Cada actualización de renta implica un cambio en los ingresos declarables, y por tanto en el cálculo del IRPF. Si tu renta sube un 2,5% conforme al IRAV, tus ingresos declarables suben un 2,5%.

La actualización de renta afecta directamente a los ingresos que declaras en IRPF. Si tu contrato no tiene cláusula de actualización, estás perdiendo poder adquisitivo cada año sin posibilidad de recuperarlo fiscalmente.

Pero los gastos deducibles y las reducciones siguen aplicándose sobre la nueva base. Lo importante es que el contrato de alquiler tenga una cláusula de actualización válida y que la renta actualizada respete los límites legales si estás en zona tensionada.

Preguntas frecuentes sobre la fiscalidad del alquiler

Esta guía tiene carácter informativo y no sustituye al asesoramiento fiscal profesional. La normativa del IRPF, las reducciones por arrendamiento y los tipos autonómicos de ITP están sujetos a cambios frecuentes y su aplicación varía según la comunidad autónoma y la situación particular de cada contribuyente. Consulta siempre con un asesor fiscal antes de presentar tu declaración. Un buen alquiler protege a propietario e inquilino por igual.