Todo propietario que alquila una vivienda en España tiene que pasar por caja con Hacienda. Y todo inquilino que firma un contrato, también. Lo que cambia es el impuesto, el momento y la cantidad. Aquí tienes el desglose completo: qué declara cada parte, qué gastos te puedes deducir como arrendador, qué reducciones existen desde la Ley de Vivienda de 2023 y qué pasa si no cumples.

Qué tiene que declarar el propietario

Declaración de los ingresos en el IRPF

Cada euro que recibes de alquiler va a la Declaración de la Renta como rendimiento del capital inmobiliario. No se tributa por el bruto: Hacienda te permite restar una serie de gastos antes de calcular lo que te toca pagar.

Gastos deducibles comunes:

• Reparaciones y mantenimiento: Fontanería, pintura, arreglos eléctricos… todo lo que mantiene la vivienda habitable.
• Seguros: El seguro de hogar vinculado al inmueble alquilado es deducible en su totalidad.
• Intereses de hipoteca: Si financiaste la compra del piso, los intereses que pagas al banco se restan del rendimiento.
• IBI y otros tributos locales: El Impuesto sobre Bienes Inmuebles, tasas de basura y similares van directos a la columna de gastos.

Ejemplo práctico: alquilas por 800 euros al mes. Son 9.600 euros al año. Si acumulas 3.000 euros en gastos deducibles, solo tributas por 6.600 euros.

Casos especiales: IVA y otros impuestos

• Exención de IVA: El alquiler de vivienda habitual está exento. Pero si destinas el inmueble a uso turístico o comercial, tienes que repercutir IVA y declararlo trimestralmente.
• Plusvalía municipal: No afecta mientras alquilas, pero sí en el momento de vender. Es un impuesto local sobre el incremento del valor del suelo.

Un detalle que se pasa por alto: si haces alquiler turístico, necesitas darte de alta en el censo de empresarios de la AEAT y presentar declaraciones periódicas de IVA (modelo 303). No basta con declarar los ingresos en la Renta.

Qué impuestos paga el inquilino

Pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)

Firmar un contrato de alquiler genera un hecho imponible que la mayoría de inquilinos desconoce: el pago del ITP. Es un impuesto que grava la cesión de uso del inmueble y que recae directamente sobre el arrendatario.

Cómo calcular el ITP:

Se toma como base imponible la renta total de todo el contrato y se multiplica por un coeficiente que fija cada comunidad autónoma.

Fórmula: ITP = renta mensual x meses de contrato x coeficiente fiscal.

Con números: un alquiler de 800 euros al mes durante tres años (36 meses) con un coeficiente del 0,015 da un ITP de 432 euros. Es un pago único.

Cómo pagar el ITP:

1. Descarga el modelo 600 en la web de la Agencia Tributaria o en la oficina fiscal de tu comunidad.
2. Rellena el formulario con los datos del contrato.
3. Paga el impuesto en el banco dentro de los 30 días hábiles posteriores a la firma del contrato.

Obligaciones adicionales del inquilino

Más allá del ITP, revisa bien tu contrato antes de firmar. Comprueba las cláusulas de actualización de renta (qué índice se aplica y cuándo), quién asume los gastos de comunidad y suministros, y en qué condiciones te devuelven la fianza. Tener esto claro desde el principio te ahorra disgustos y reclamaciones posteriores.

Reducciones fiscales para quien alquila su vivienda

La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda introdujo un sistema de bonificaciones en el IRPF que premia a los propietarios que destinan su inmueble a vivienda habitual. Las reducciones varían según las condiciones del contrato.

Reducciones en el IRPF

Dependiendo del tipo de alquiler y del perfil del inquilino, puedes aplicar distintos porcentajes de reducción sobre el rendimiento neto. A mayor compromiso con la accesibilidad, mayor beneficio fiscal.

• Reducción del 50%: Es la reducción base para cualquier alquiler de vivienda habitual.
• Reducción del 60%: Disponible cuando la vivienda ha sido objeto de rehabilitación acreditada.
• Reducción del 90%: Se aplica si bajas la renta al menos un 5% respecto al contrato anterior en la misma vivienda.

Qué pasa si no declaras el alquiler

Hacienda tiene cada vez más herramientas para detectar alquileres no declarados: cruza datos con el catastro, con las fianzas depositadas en los organismos autonómicos y con los consumos de suministros. Las consecuencias de no tributar correctamente van desde recargos hasta sanciones graves.

Si Hacienda detecta que no has declarado los ingresos del alquiler, la sanción mínima es un recargo del 1% por cada mes de retraso si regularizas voluntariamente. Si es Hacienda quien te pilla, las multas oscilan entre el 50% y el 150% de la cantidad no declarada, dependiendo de si hay ocultación deliberada.

Además, pierdes automáticamente el derecho a aplicar cualquiera de las reducciones que hemos visto antes. Es decir: no solo pagas la multa, sino que tributas por el 100% del rendimiento sin bonificación alguna.

Preguntas frecuentes sobre la tributación del alquiler

¿Qué ingresos del alquiler debo declarar en el IRPF?

Todos. La totalidad de las rentas percibidas por el alquiler de un inmueble deben incluirse en la Declaración de la Renta como rendimiento del capital inmobiliario. Eso incluye la mensualidad, pero también cualquier cantidad adicional que pague el inquilino y que contractualmente te corresponda como propietario.

¿Qué gastos puedo deducir como arrendador?

Los más habituales son: intereses de la hipoteca, IBI, tasas municipales, seguros del hogar, gastos de comunidad que asumas tú, reparaciones necesarias para mantener la habitabilidad y la amortización del inmueble (excluido el valor del suelo). La clave es que sean gastos directamente vinculados al alquiler y que puedas justificarlos documentalmente.

¿Es obligatorio pagar el ITP al alquilar una vivienda?

Sí. El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales grava la cesión de uso del inmueble y lo paga el inquilino. Se liquida mediante el modelo 600 en los 30 días hábiles siguientes a la firma del contrato. La cuantía depende de la duración del contrato, la renta y el coeficiente que aplique tu comunidad autónoma.

¿Qué pasa si no declaro los ingresos del alquiler?

Te expones a sanciones que van del 50% al 150% de la cuota no ingresada, además de intereses de demora. Si regularizas por tu cuenta antes de que Hacienda actúe, el recargo es menor (un 1% por cada mes de retraso más intereses). En cualquier caso, pierdes el derecho a las reducciones fiscales del IRPF.

¿Puedo beneficiarme de reducciones fiscales si alquilo mi vivienda?

Sí, siempre que el alquiler sea para vivienda habitual del inquilino y declares correctamente. La reducción base es del 50%, pero puede llegar al 60% en viviendas rehabilitadas o al 90% si reduces la renta al menos un 5% respecto al contrato anterior. Estas bonificaciones se aplican sobre el rendimiento neto positivo.

La fiscalidad del alquiler no es complicada, pero sí tiene trampas si no la conoces. Declarar correctamente, aplicar todas las deducciones disponibles y cumplir con los plazos es lo que separa a un propietario que optimiza su rentabilidad de uno que acaba pagando de más, ya sea a Hacienda en impuestos o en multas. Si prefieres que alguien se encargue de la gestión integral de tu propiedad –incluida la parte fiscal–, en Vivara nos ocupamos de todo para que tú no tengas que preocuparte.