Un contrato de alquiler de vivienda es el documento que regula la relación entre propietario e inquilino durante toda la vida del alquiler. No es un trámite. Es el marco legal que determina quién paga qué, cuánto dura la relación, qué pasa si algo se rompe y cómo se resuelven los conflictos.

Y aquí viene el problema: la mayoría de propietarios descargan una plantilla genérica de internet, rellenan los datos y firman. Luego llegan los problemas. Porque un contrato de alquiler que no contempla la normativa vigente, las particularidades de la zona o las cláusulas operativas básicas es papel mojado cuando surgen disputas.

Esta guía cubre todo lo que necesitas saber para redactar un contrato de arrendamiento de vivienda habitual en 2026. Desde la primera decisión (comprobar si tu zona está tensionada) hasta las cláusulas específicas que marcan la diferencia entre un contrato sólido y uno lleno de agujeros.

Prepárate. Hay más capas de las que imaginas.

Antes de escribir una sola línea: zona tensionada o zona libre

Este es el paso cero. Antes de fijar el precio, antes de redactar cláusulas, antes de todo. Necesitas saber si tu vivienda está en una zona de mercado tensionado o no.

La distinción lo cambia todo. En una zona tensionada, el precio del alquiler tiene un techo. En una zona libre, puedes fijar la renta que el mercado acepte.

Cómo saber si tu zona está tensionada

Las comunidades autónomas declaran las zonas tensionadas según los criterios de la Ley 12/2023 de Vivienda. La lista se actualiza y varía por municipio. Puedes consultarlo en el portal del MIVAU. Ahí se publica el listado actualizado de municipios declarados como zona de mercado residencial tensionado. Confírmalo antes de publicar el anuncio.

El índice SERPAVI y cómo funciona

En zonas tensionadas, el Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda (SERPAVI) marca un rango de precio: mínimo y máximo. Tu renta no puede superar el límite superior de ese índice.

Pero hay un matiz que mucha gente desconoce. Sobre el precio que marca el SERPAVI, puedes repercutir determinados tributos y tasas al inquilino. La ley prohíbe expresamente la repercusión de «gastos», pero la interpretación aceptada distingue entre gastos y tributos: el IBI y la tasa de basuras no son gastos, sino tributos y tasas. Son repercutibles. Es legal y es habitual.

La ley prohíbe repercutir gastos, pero el IBI y la tasa de basuras no son gastos: son tributos

Con los gastos de comunidad y otros gastos comunes (jardinería, portería, etc.), la situación es distinta. La Ley 12/2023 establece, en su modificación del art. 17.7 LAU, que no se pueden incorporar al nuevo contrato gastos que no estuvieran en el contrato anterior. Es decir: si el contrato previo ya incluía la repercusión de comunidad de forma explícita, se puede mantener. Si no la incluía, no se puede añadir en el nuevo contrato.

Dicho esto, la jurisprudencia ha matizado la cuestión. En mayo de 2025, el Tribunal Supremo (caso EMVS vs. inquilinos de vivienda pública en Madrid) avaló que los gastos de comunidad pueden repercutirse al inquilino siempre que el contrato lo recoja expresamente. Esto refuerza la importancia de incluir esta cláusula desde el primer contrato. Conviene hacerlo de forma explícita y detallada para evitar discusiones futuras.

Renta no es lo mismo que mensualidad

Esto es clave y genera confusión constante. La renta es el precio puro del alquiler. La mensualidad es lo que el inquilino paga cada mes, que incluye la renta más los tributos y tasas repercutibles (IBI, basuras, comunidad si se pactó en el contrato anterior).

En el contrato de arrendamiento, ambos conceptos deben aparecer desglosados. Si no los separas, te expones a reclamaciones. El inquilino tiene derecho a saber exactamente qué paga y por qué concepto.

Gran tenedor: qué es y por qué cambia las reglas del contrato

El concepto de gran tenedor no es decorativo. Determina directamente qué puedes y qué no puedes hacer con el precio de tu alquiler en zonas tensionadas.

Definición según territorio

La Ley de Vivienda establece un umbral general, pero las comunidades autónomas pueden rebajarlo:

• Cataluña: 5 viviendas en una misma zona declarada tensionada, o más de 1.500 m² de superficie construida de uso residencial.
• Resto de España (criterio estatal por defecto): 10 viviendas o más de 1.500 m² de superficie construida de uso residencial.

Si cumples el criterio, eres gran tenedor. Y las obligaciones cambian.

Cotitularidades: cómo se cuentan las viviendas

La Agència de l’Habitatge de Catalunya (AHC) ha publicado criterios interpretativos que conviene conocer, porque afectan al cómputo:

En zona tensionada (ZMRT):

• Las 5 viviendas deben estar en la misma zona ZMRT. Si tienes viviendas en distintas zonas tensionadas, no se suman entre sí para alcanzar el umbral de 5. En ese caso, solo se computan conjuntamente para verificar si se alcanza el umbral general de 11 viviendas o 1.500 m² construidos.
• En propiedad indivisa, no se computan viviendas completas, sino porcentajes de titularidad. Para alcanzar la condición de gran tenedor en ZMRT, la suma de participaciones debe llegar al 500% (equivalente a 5 viviendas completas).

Fuera de zona tensionada:

• Si no se alcanza el 500% en una misma ZMRT, opera el criterio alternativo de superficie: se considera gran tenedor quien supere los 1.500 m² construidos de uso residencial, sumando todas las participaciones indivisas.

Otros criterios relevantes:

• La vivienda habitual del titular sí computa a efectos de gran tenedor (a diferencia del criterio de la Agència Tributària de Catalunya).
• El usufructo computa, al implicar facultades de uso y disfrute. La nuda propiedad sin disponibilidad no computa.
• Si un inmueble pertenece a varios titulares y uno de ellos es gran tenedor, prevalece la condición de gran tenedor. El inmueble queda sujeto al régimen de contención aplicable al gran tenedor, lo que afecta también al cotitular que no tenga dicha condición.

Estos criterios son una interpretación administrativa, susceptible de revisión o matización futura en sede judicial.

Consecuencias para el contrato

En zona tensionada, un gran tenedor debe fijar la renta como el menor de estos dos valores: el índice SERPAVI o la renta del contrato anterior. Si el contrato anterior era inferior al SERPAVI, no puede subir al índice. El techo es el menor de los dos.

Si el contrato anterior era inferior al SERPAVI, no puedes subir al índice. El techo es el menor de los dos.

Un propietario que no es gran tenedor tiene más margen. Puede mantener la renta del contrato anterior aunque la zona se declare tensionada. No está obligado a reducir la renta al índice SERPAVI. Lo que no puede hacer es subir por encima de lo que pagaba el inquilino anterior. Si el último contrato era de 1.200 euros y el SERPAVI dice 1.000 euros, el pequeño propietario puede mantener los 1.200. El gran tenedor tendría que bajar a 1.000. Esa es la diferencia práctica.

Dos matices adicionales:

1. Si no ha habido contrato de arrendamiento en los últimos 5 años, la renta debe ajustarse al índice SERPAVI, independientemente de si eres gran tenedor o no.
2. En un nuevo contrato, el propietario puede actualizar la renta conforme al índice de actualización pactado en el contrato anterior (generalmente IPC, podría ser IRAV).

Cláusulas obligatorias de declaración

En zonas tensionadas, el contrato de alquiler de vivienda debe incluir obligatoriamente:

1. Declaración de condición: el propietario debe declarar si es o no gran tenedor.
2. Referencia al contrato anterior: si hubo un contrato de arrendamiento en los últimos cinco años, hay que mencionarlo.
3. Importe de la renta anterior: la renta del último contrato debe constar por escrito.

Omitir estas cláusulas no es un descuido menor. Es un incumplimiento normativo que puede invalidar condiciones del contrato y generar sanciones.

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Duración del contrato de arrendamiento: plazos, prórrogas y notificaciones

La duración es uno de los apartados más regulados del contrato de arrendamiento de vivienda. La LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) establece plazos mínimos que no puedes reducir por pacto entre las partes. Aunque el inquilino firme un contrato de un año, la ley le protege durante más tiempo.

Plazo inicial y prórroga obligatoria

El contrato se firma por el plazo que acuerden las partes. Lo habitual es un año. Pero la ley establece prórrogas obligatorias:

• Propietario persona física: el contrato se prorroga obligatoriamente hasta un mínimo de 5 años.
• Propietario persona jurídica (empresa, sociedad): la prórroga obligatoria alcanza los 7 años.

Esto significa que si firmas un contrato de un año como persona física, el inquilino tiene derecho a quedarse hasta cinco años en las mismas condiciones. Tú no puedes negarte a la prórroga salvo causas legales tasadas (necesidad de la vivienda para uso propio o de familiares de primer grado, entre otras).

Prórroga tácita: los tres años extra

Una vez cumplido el plazo de prórroga obligatoria (5 o 7 años), si ninguna de las partes comunica su voluntad de no renovar, el contrato se prorroga tácitamente por períodos anuales hasta un máximo de 3 años adicionales.

Cuando el contrato entra en prórroga tácita, pasa a regirse por el Código Civil, no por la LAU.

Hay un matiz importante: cuando el contrato entra en prórroga tácita, pasa a regirse por el Código Civil, no por la LAU. Esto cambia las reglas para el propietario. Durante la prórroga tácita, el propietario puede cancelar el contrato año a año, sin necesidad de esperar al año 8, y sin la obligación de avisar con 4 meses de antelación que exige la LAU durante el período de prórroga obligatoria.

Plazos de preaviso: aquí se cometen la mayoría de errores

Los plazos para comunicar la no renovación son distintos según quién comunique:

• El propietario debe avisar con al menos 4 meses de antelación a la fecha de vencimiento del contrato.
• El inquilino debe avisar con al menos 2 meses de antelación.

Si el propietario no avisa en plazo, el contrato se prorroga automáticamente. No hay segunda oportunidad. No vale llamar por teléfono tres semanas antes y decir que no renueva.

Siempre burofax

La notificación debe ser fehaciente. Esto significa burofax con acuse de recibo y certificación de contenido. Un WhatsApp o un email sin firma electrónica cualificada tienen menos validez jurídica. En caso de conflicto, pueden no ser suficientes como prueba. Un burofax cuesta unos 25 euros y te ahorra problemas de miles.

Un WhatsApp o un email sin firma electrónica cualificada tienen menos validez jurídica.

Anota las fechas de vencimiento en el calendario el mismo día que firmas el contrato. Calcula hacia atrás los 4 meses. Programa el burofax. Este es uno de los errores más frecuentes y más caros en la gestión del alquiler.

Desistimiento del inquilino

El inquilino puede desistir del contrato una vez transcurridos 6 meses, avisando con 30 días de antelación. El contrato puede incluir una penalización equivalente a una mensualidad por cada año que reste de contrato, prorrateada por meses.

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La fianza: obligación legal, no negociable

La LAU es clara: el inquilino debe depositar una fianza equivalente a una mensualidad de renta en el momento de firmar el contrato de alquiler. Es obligatoria. No se puede pactar lo contrario.

Depósito obligatorio

El propietario está obligado a depositar esa fianza en el organismo correspondiente de su comunidad autónoma. En Cataluña es el INCASOL, en Madrid la Agencia de Vivienda Social (antiguo IVIMA), en Aragón la Dirección General de Vivienda, y así en cada territorio.

Pero no en todos. Hay comunidades donde no existe esta obligación: Asturias, Cantabria, Murcia, Navarra y La Rioja no exigen depósito oficial. Andalucía lo ha suprimido desde enero de 2026 con su nueva Ley de Vivienda. En el resto de CCAA, sí es obligatorio y no depositarla es una infracción administrativa. Las sanciones varían: en Cataluña pueden alcanzar los 90.000 euros.

Aunque no sea obligatorio en tu comunidad, depositar la fianza sigue siendo recomendable. Es una garantía formal que protege a ambas partes.

Garantías adicionales

Además de la fianza legal, el propietario puede pedir garantías adicionales: otra mensualidad de depósito, un aval bancario o un seguro de impago de alquiler. La ley limita las garantías adicionales a un máximo de dos mensualidades de renta en contratos de hasta 5 o 7 años de duración (según el tipo de propietario).

Esto significa que el máximo que puedes pedir al inquilino al firmar es: una mensualidad de fianza legal + dos mensualidades de garantía adicional = tres mensualidades en total. No más.

Además, el propietario puede contratar un seguro de impago de alquiler. Este coste corre a cargo del propietario: el inquilino no puede ser tomador de la póliza porque él es precisamente el riesgo asegurado. El seguro de impago no computa dentro del límite de dos mensualidades de garantía adicional, ya que no es una garantía del inquilino sino un producto contratado por el propietario.

Renta: cómo fijarla y cómo actualizarla

Fijación de la renta

En zona libre, la renta es la que acuerden las partes. La mejor referencia para fijar un precio competitivo es buscar testigos alrededor: viviendas similares en la misma zona, con características comparables (superficie, estado, equipamiento). Consulta portales inmobiliarios, habla con administradores de fincas locales y ten en cuenta la demanda real del barrio. Un precio ajustado al mercado atrae mejores inquilinos y reduce los periodos de vacío.

En zona tensionada, aplican los límites que hemos visto:

• Grandes tenedores: la renta debe ser el menor valor entre el índice SERPAVI y la renta del contrato anterior. Si no ha habido contrato en los últimos 5 años, la renta se fija según el índice SERPAVI.
• No grandes tenedores: pueden mantener la renta del contrato anterior. Si no ha habido contrato en los últimos 5 años, la renta se fija según el índice SERPAVI.

Puedes consultar qué renta te corresponde en la calculadora del MIVAU.

La cláusula Berlín

Quizá hayas oído hablar de ella. La cláusula berlinesa (o Schattenmiete, «alquiler en la sombra») es un mecanismo contractual que establece dos rentas en un mismo contrato:

• Una renta principal, ajustada al límite legal vigente (por ejemplo, el índice SERPAVI en zonas tensionadas).
• Una renta subsidiaria, a precio de mercado, que se activa automáticamente si la normativa que limita los precios es derogada o declarada inconstitucional.

El nombre viene de Alemania. Cuando el Tribunal Constitucional alemán declaró inconstitucional la ley berlinesa de congelación de alquileres, los propietarios con esta cláusula activaron la renta de mercado.

En España ocurrió algo similar con la Ley 11/2020 de contención de rentas de Cataluña. El TC la declaró inconstitucional en marzo de 2022 (por invadir competencia estatal) y los propietarios con cláusula berlinesa pudieron aplicar la renta superior. El Juzgado de Primera Instancia n.º 55 de Barcelona avaló su validez al amparo del art. 1255 del Código Civil (autonomía de la voluntad).

Con la Ley 12/2023 de Vivienda vigente, la cláusula sigue siendo jurídicamente viable, aunque debatida. Algunos equipos legales la recomiendan como cobertura; otros la desaconsejan porque puede tensar la relación con el inquilino desde el primer día.

Si decides incluirla, asegúrate de que ambas rentas quedan perfectamente definidas en el contrato y que la cláusula identifica con precisión qué norma, en caso de derogación o inconstitucionalidad, activaría la renta subsidiaria.

Actualización anual

La renta se actualiza cada año en la fecha de aniversario del contrato. Desde 2024, la actualización no se rige por el IPC, sino por el índice de referencia que publique el INE. Durante 2022-2023, el Gobierno limitó la subida al 2%. En 2024 y 2025, el tope fue del 3%. A partir de 2026, la actualización se calcula con el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), publicado mensualmente por el INE. El IRAV refleja la evolución específica de los precios de alquiler, no el coste de vida general como el IPC.

Si tu contrato es anterior a la Ley 12/2023 de Vivienda y referencia el IPC como índice de actualización, puedes seguir actualizándolo con el IPC. Para contratos firmados a partir de la entrada en vigor de la ley, la actualización se calcula con el IRAV (disposición transitoria de la Ley de Vivienda).

Incluye la cláusula de actualización de forma explícita en el contrato. Indica el índice de referencia y el mecanismo de cálculo. Si no la incluyes, la renta no se puede actualizar. No existe actualización automática por ley. Lo explicamos paso a paso en nuestro artículo sobre el IRAV para propietarios.

Cláusulas especiales: lo que diferencia un buen contrato de una plantilla genérica

Aquí es donde la mayoría de contratos descargados de internet fallan. Las cláusulas generales cubren lo mínimo legal. Pero un contrato de arrendamiento de vivienda completo necesita cláusulas operativas que prevengan conflictos reales.

Prohibición de subarriendo

El subarriendo total está prohibido por la LAU salvo consentimiento expreso del propietario. Incluye siempre una cláusula que lo prohíba de forma explícita, incluyendo el alquiler turístico o por habitaciones. Si el inquilino subarrienda sin autorización, es causa de resolución del contrato.

Estado de la vivienda y anejos

El contrato debe incluir una cláusula que certifique que la vivienda y sus anejos (trastero, plaza de garaje, etc.) se entregan en buen estado de conservación. Acompáñala de un inventario detallado de muebles, electrodomésticos y enseres con su estado, más un reportaje fotográfico fechado y firmado por ambas partes.

Sin inventario firmado, la reclamación se convierte en tu palabra contra la suya.

El inventario es tu mejor defensa ante reclamaciones en la devolución de la fianza. Si el inquilino no devuelve el piso en las mismas condiciones en que lo recibió (más allá del desgaste normal por uso), el propietario puede incautar la fianza y las garantías adicionales para cubrir los desperfectos. Sin inventario firmado, esa reclamación se convierte en tu palabra contra la suya.

Limpieza profesional a la entrega y devolución

Es práctica habitual (y recomendable) incluir una cláusula que obligue a la entrega con limpieza profesional, tanto al inicio como a la finalización del contrato. Esto establece un estándar objetivo y evita discusiones subjetivas sobre qué significa «dejar el piso limpio».

Pintura

Una cláusula frecuente en el mercado: la vivienda se entrega con las paredes recién pintadas y el inquilino debe devolverla en las mismas condiciones. Es una práctica de mercado consolidada que evita desgaste acumulado entre inquilinos.

Mantenimiento de la caldera

La caldera es una fuente habitual de conflictos. La cláusula debe especificar que el mantenimiento anual (revisión periódica obligatoria) corre a cargo del inquilino, ya que es un gasto derivado del uso ordinario.

Reparto de responsabilidades: artículo 21 LAU

El artículo 21 de la LAU establece la división de responsabilidades entre propietario e inquilino:

• El propietario se hace cargo de las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad. Esto incluye averías estructurales, problemas de fontanería general, instalación eléctrica, humedades por defectos constructivos.
• El inquilino se hace cargo de las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por uso ordinario. Grifos que gotean por uso, bombillas, atascos por mal uso, cerraduras.

La línea entre ambas categorías genera conflictos constantes. Un buen contrato de alquiler incluye ejemplos concretos de cada tipo de reparación para reducir la ambigüedad al mínimo.

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Registro del contrato y obligaciones formales

NRA: el registro para alquileres temporales y vacacionales

Si además de alquiler de vivienda habitual gestionas alquileres temporales o vacacionales, ten en cuenta que la publicación de anuncios requiere registro previo en el sistema NRA (Número de Registro de Alquiler de Temporada), regulado por el Real Decreto 1312/2024 y la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos. Para un mismo piso, necesitas un NRA distinto para cada uso (temporal y vacacional son usos diferentes).

Sin este registro, no puedes publicar el anuncio en plataformas que permitan la contratación directa a través de ellas, como Booking o Airbnb. La restricción no afecta a portales inmobiliarios de anuncios clasificados como Idealista o Fotocasa.

Las obligaciones incluyen la obtención de un número de registro, la declaración responsable ante el organismo autonómico correspondiente y la inclusión del número en cualquier anuncio publicado. Las sanciones por incumplimiento varían según la comunidad autónoma.

Para vivienda habitual, esta obligación no aplica directamente, pero conviene conocerla si tienes varias propiedades con usos distintos. Lo explicamos en detalle en nuestra guía sobre alquiler de corta duración.

Depósito de fianza

Como ya hemos visto, la fianza debe depositarse en el organismo autonómico correspondiente. Los plazos varían según la comunidad, pero suelen ser de 30 días desde la firma del contrato. Guarda el resguardo de depósito.

Certificado energético

Es obligatorio disponer de certificado de eficiencia energética en vigor antes de publicar el anuncio del inmueble. Debe entregarse al inquilino. Su ausencia puede conllevar sanciones.

Cédula de habitabilidad

La cédula de habitabilidad es obligatoria en 9 comunidades autónomas: Asturias, Baleares, Canarias, Cantabria, Cataluña, Extremadura, La Rioja, Murcia y Navarra. En estas CCAA, debe estar vigente en el momento del alquiler. Sin ella, el contrato puede considerarse nulo y las sanciones pueden alcanzar los 900.000 euros en los casos más graves.

En el resto de comunidades (Andalucía, Aragón, Castilla-La Mancha, Castilla y León, Comunidad Valenciana, Galicia, Madrid y País Vasco) no se exige cédula de habitabilidad, pero sí una licencia de primera ocupación o declaración responsable equivalente. Que no sea obligatoria la cédula no significa que no haya requisitos de habitabilidad: la vivienda siempre debe cumplir condiciones mínimas.

Impuestos y obligaciones fiscales del propietario

Declaración de la renta

Los ingresos por alquiler de vivienda habitual tributan en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario. El propietario puede deducir los gastos que pague directamente: IBI, seguro del hogar, seguro de impago, gastos de gestión del alquiler (incluida la gestión profesional 24/7 si la contrata), gastos de comunidad (solo si los paga el propietario, no si están repercutidos al inquilino), reparaciones de conservación, intereses de la hipoteca y amortización del inmueble (3% sobre el valor de construcción). Si un gasto lo paga el inquilino (por ejemplo, la comunidad repercutida), el propietario no puede deducirlo porque no es un gasto suyo.

Reducción por vivienda habitual

Los rendimientos netos del alquiler de vivienda habitual disfrutan de una reducción en el IRPF. El porcentaje de reducción varía según la normativa vigente y las condiciones del contrato (zona tensionada, reducción de renta respecto al contrato anterior, inquilino joven, rehabilitación energética). En 2026, las reducciones oscilan entre el 50% y el 90% según el caso.

No declarar el alquiler es una infracción tributaria. Hacienda cruza datos con los depósitos de fianza autonómicos, los consumos de suministros y los movimientos bancarios. El riesgo de detección es alto y las sanciones incluyen recargos e intereses de demora.

Anexos imprescindibles del contrato

Un contrato de arrendamiento completo incluye anexos que complementan el clausulado:

1. Inventario detallado: lista de muebles, electrodomésticos y enseres con su estado. Firmado por ambas partes.
2. Reportaje fotográfico: fotos de todas las estancias, fechadas. Idealmente con marca de agua de fecha o metadatos verificables.
3. Copia del certificado energético.
4. Copia de la cédula de habitabilidad (donde aplique).
5. Últimos recibos de suministros: para que el inquilino gestione el cambio de titularidad.
6. Normas de la comunidad de propietarios: el inquilino debe conocerlas y respetarlas.

Estos anexos no son opcionales si quieres un contrato blindado. Son la evidencia objetiva del estado de la vivienda al inicio de la relación contractual.

Errores frecuentes que convierten un contrato en un problema

Después de gestionar cientos de contratos de alquiler, estos son los errores que vemos con más frecuencia:

No comprobar si la zona es tensionada. El propietario fija la renta sin consultar el SERPAVI ni la declaración de zona tensionada. Firma el contrato. Meses después, el inquilino reclama. Y tiene razón. Además de tener que devolver el exceso cobrado con intereses, la Ley 12/2023 prevé sanciones de entre 3.000 y 90.000 euros por infracciones graves (como fijar una renta por encima del límite legal). En Cataluña, donde el régimen sancionador ya está operativo, estas multas se aplican. En el resto de CCAA, el aparato sancionador aún está en desarrollo, pero el inquilino siempre puede reclamar judicialmente.

No separar renta de mensualidad. Todo va en un solo concepto. Cuando hay que actualizar la renta, no se sabe qué parte es renta y qué parte son gastos repercutidos. Conflicto asegurado.

No declarar la condición de gran tenedor. Omitir esta cláusula en zona tensionada es un incumplimiento que puede invalidar condiciones económicas del contrato.

Usar plantillas desactualizadas. La normativa de arrendamientos ha cambiado sustancialmente en 2023, 2024 y 2025. Un contrato con cláusulas anteriores a la Ley de Vivienda puede contener disposiciones ilegales o inaplicables.

No notificar en plazo. El propietario quiere recuperar la vivienda, pero no envió el burofax 4 meses antes. El contrato se prorroga automáticamente. Un año más.

No incluir cláusulas operativas. El contrato cubre lo legal mínimo, pero no regula limpieza, pintura, mantenimiento de caldera ni reparto detallado de reparaciones. Llega la primera avería y no hay referencia contractual.

No hacer inventario con fotos. Al finalizar el contrato, el inquilino dice que la mancha en la pared ya estaba. El propietario dice que no. Sin inventario firmado y fotos fechadas, no hay forma de demostrarlo.

Checklist: todo lo que debe incluir tu contrato de alquiler de vivienda

Antes de firmar, comprueba que tu contrato arrendamiento vivienda incluye todos estos elementos:

• Identificación completa de las partes (propietario e inquilino, con DNI/NIE)
• Descripción de la vivienda y anejos (dirección, referencia catastral, superficie)
• Régimen jurídico aplicable (LAU, Código Civil)
• Fecha de inicio del contrato
• Destino de la finca: uso exclusivamente residencial como vivienda habitual
• Declaración de zona tensionada o libre
• Declaración de condición de gran tenedor (si aplica)
• Referencia al contrato anterior y renta previa (en zona tensionada)
• Renta mensual desglosada (renta + gastos repercutibles) y método de pago
• Mecanismo de actualización de renta e índice de referencia
• Duración del contrato y régimen de prórrogas
• Fianza legal y garantías adicionales
• Reparto de responsabilidades de reparación (art. 21 LAU)
• Prohibición de subarriendo
• Cláusulas operativas (limpieza, pintura, caldera, estado de entrega)
• Penalización por falta de devolución de la finca (doble mensualidad)
• Plazos y forma de notificación para la no renovación
• Dirección de notificaciones de ambas partes
• Causas de resolución del contrato
• Anexos: inventario, fotos, certificado energético, cédula de habitabilidad

Si tu contrato no cubre todos estos puntos, tiene agujeros. Y los agujeros en un contrato solo se descubren cuando hay un problema.

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Preguntas frecuentes sobre el contrato de alquiler

Esta guía tiene carácter informativo y no sustituye al asesoramiento jurídico profesional. La normativa de arrendamientos urbanos en España está sujeta a cambios frecuentes y su aplicación varía según la comunidad autónoma. Consulta siempre con un profesional antes de tomar decisiones sobre tu contrato de alquiler. Un buen contrato protege tanto al propietario como al inquilino: ambas partes merecen seguridad jurídica.