En el contexto actual del mercado de la vivienda en España, la figura del gran tenedor ha cobrado especial relevancia. Su papel, especialmente en las llamadas Zonas de Mercado Residencial Tensionado (ZMRT), está regulado por normativas específicas que buscan equilibrar el acceso a la vivienda y proteger a los inquilinos.

Este artículo analiza el concepto de gran tenedor, las obligaciones diferenciadas según la ubicación de los inmuebles y las implicaciones prácticas de la legislación estatal y autonómica sobre arrendamientos en estas zonas tensionadas.

⚖️Fundamento Legal: ¿Qué es un gran tenedor?

El término “gran tenedor” está definido en el artículo 3.k de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, como:

• Propietarios con más de 10 inmuebles urbanos (excluyendo garajes y trasteros).
• O con una superficie construida superior a 1.500 m² de uso residencial.

Esta definición tiene un impacto directo en las obligaciones de los grandes tenedores, especialmente si sus viviendas están en ZMRT, zonas declaradas por las comunidades autónomas para frenar el alza de los alquileres y garantizar el acceso a la vivienda. En Cataluña, este umbral se reduce a 5 viviendas en los 140 municipios declarados como zona tensionada.

🔎 Diferencias Clave: Comunidades con ZMRT vs sin ZMRT

A continuación, se presenta un cuadro comparativo que resume las principales diferencias en las obligaciones legales de los grandes tenedores, en función de si sus inmuebles están o no ubicados en una zona tensionada (ZMRT).

Obligación	Municipios SIN ZMRT	Municipios CON ZMRT
Limitación de renta (nuevos contratos)	No existen límites legales.	No puede superar la última renta del contrato anterior, si ha estado alquilado en algún momento de los últimos 5 años, ni el índice de referencia SERPAVI.
Actualización de renta (contratos vigentes)	Aplicación del IRAV como tope máximo en la revisión anual de renta.	Aplicación del IRAV como límite obligatorio en la actualización anual de la renta.
Duración mínima del contrato	5 años si el arrendador es persona física / 7 años si el arrendador es persona jurídica.	Se mantienen los mismos plazos. Además, si el inquilino acredita una situación de vulnerabilidad, el gran tenedor está obligado a ofrecer una prórroga extraordinaria de 1 año.
Justificación de la renta (nuevos contratos)	No existe obligación legal de documentar el precio pactado, ya que no hay límites máximos establecidos para nuevos contratos.	Es obligatorio justificar documentalmente la renta establecida en el contrato.
Sanciones específicas	Se aplica el régimen general de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).	En ZMRT, los grandes tenedores pueden ser sancionados específicamente por exceder los limites de renta, no justificar el precio o incumplir otras obligaciones establecidas por la ley de la vivienda.

🔎Implicaciones Prácticas para Grandes Tenedores

Si tus inmuebles no están en zona tensionada, tu régimen es más flexible y solo debes cumplir con las limitaciones generales (como el nuevo índice IRAV para actualizar rentas a partir de 2025).

Sin embargo, si tus propiedades están en una zona tensionada, tendrás que:

✅ La renta deberá limitarse al valor más bajo entre la del contrato anterior (si la vivienda ha estado alquilada en los últimos 5 años) y el índice de referencia oficial de precios de alquiler establecido por el Ministerio de Vivienda.

✅ El arrendador deberá dejar constancia, dentro del contrato de alquiler, de la información que justifique la renta acordada. Esto incluye documentación que acredite el precio del contrato anterior (si lo hubo) y, en su caso, el índice de referencia aplicable. Esta justificación es especialmente importante si se trata de una vivienda situada en una zona tensionada, donde los límites legales de precio deben cumplirse estrictamente.

✅ Cuando el arrendador sea una persona jurídica (por ejemplo, una empresa o sociedad), está obligado por ley a asumir los gastos derivados de la gestión inmobiliaria y de la formalización del contrato. Esto significa que el inquilino no deberá pagar honorarios a la agencia ni otros costes asociados a la firma del contrato.

✅ Si la vivienda se encuentra en una zona declarada tensionada, el inquilino tiene derecho a solicitar una prórroga extraordinaria del contrato, una vez finalizado el periodo inicial. Esta prórroga puede ser de hasta tres años, y durante este tiempo el arrendador está obligado a mantener las condiciones del contrato original, incluyendo la renta. El objetivo es garantizar estabilidad y proteger al inquilino frente a subidas bruscas de precio.

🏢 Derechos y Obligaciones del Propietario

Según la LAU, el propietario tiene derecho a recibir el alquiler, actualizarlo, recuperar la vivienda en ciertos casos o venderla, siempre que respete las obligaciones de mantenimiento, privacidad, entrega de recibos y devolución de fianza.

Derechos	Obligaciones
Recibir el alquiler pactado y actualizarlo.	Mantener la vivienda habitable y hacer reparaciones no imputables al inquilino.
Recuperar la vivienda para uso propio, si está en el contrato.	Respetar la privacidad y no entrar sin consentimiento.
Solicitar desahucio por incumplimiento.	Proporcionar recibo por cada pago y devolver la fianza al final del contrato, menos daños justificados.
Vender la propiedad con ofrecimiento del derecho de tanteo y retracto, salvo que este haya sido expresamente renunciado	Respetar el derecho de tanteo y retracto del inquilino si no se ha renunciado.

🛠️ Gestión Integral del Alquiler: Claves para Grandes Tenedores

La gestión de alquileres para grandes tenedores —propietarios con varios inmuebles— exige mucho más que encontrar inquilinos. Requiere un enfoque integral para maximizar la rentabilidad, cumplir con la normativa y garantizar la tranquilidad. A continuación, repasamos las claves para una gestión eficiente y cómo Vivara lo hace posible:

La elección del inquilino es el primer paso para asegurar la rentabilidad y evitar problemas futuros. Esto incluye:

• Verificar la solvencia: revisando nóminas, contratos laborales y referencias personales.
• Consultar registros de morosos para descartar perfiles de riesgo.
• Formalizar contratos claros que protejan al propietario y cumplan con la normativa vigente.

👤 Selección y Gestión de Inquilinos

En Vivara, nos encargamos de todo este proceso: desde el análisis de solvencia hasta la firma del contrato. Así, los grandes tenedores pueden delegar con confianza y asegurarse de que su alquiler está siempre protegido.

📜 Aspectos Contractuales y Fianza

El contrato es mucho más que un simple documento. Debe reflejar de forma precisa:

• Un inventario detallado de muebles, electrodomésticos y otros bienes, firmado por el inquilino.
• Las garantías necesarias: la fianza obligatoria, avales personales o bancarios, y cualquier otra garantía adicional.

En Vivara, ofrecemos asesoramiento para asegurar que cada cláusula esté bien redactada y se ajuste a la legislación. Además, nos ocupamos de la firma y la gestión de las garantías, para que los propietarios puedan centrarse en lo que realmente importa.

💰 Implicaciones Fiscales

Los ingresos por alquiler se consideran rendimientos del capital inmobiliario en la declaración de la renta. Es fundamental conocer:

• Gastos deducibles: intereses de financiación, impuestos (IBI, basuras, comunidad), conservación y reparaciones, seguros, suministros, y amortización (3% anual de la construcción y 10% del mobiliario).
• Reducciones fiscales: como la reducción del 90% en alquileres de vivienda habitual para contratos firmados después del 26/05/2023, según la tal como se explica en la Guía de la declaración de la renta 2024, en función de las condiciones (zonas tensionadas, jóvenes, rentas bajas, etc.).
• Otras ayudas: como deducciones por rehabilitación o mejora energética, que pueden alcanzar hasta un 60%.

Mantener todos los justificantes es clave para evitar problemas ante una inspección. En Vivara, también nos encargamos de organizar la documentación y garantizar el cumplimiento de las obligaciones fiscales.

🔐 Seguros y Protección

Contar con un buen seguro es esencial para proteger la inversión. Los seguros más relevantes para grandes tenedores incluyen:

• Cobertura de impago de rentas, para evitar pérdidas por inquilinos morosos.
• Daños a la propiedad y gastos legales, cubriendo posibles imprevistos.

Vivara ofrece un seguro sin franquicia, respaldado por Occident y regulado por la DGS, que cubre desde el primer mes de impago. Esto brinda a los propietarios la tranquilidad de que siempre recibirán sus ingresos, incluso ante incidencias.

🏢 Gestión de Múltiples Propiedades

Cuando se gestionan varios inmuebles, la complejidad aumenta. Es clave:

• Delegar la gestión a agencias especializadas que centralicen la administración y el contacto con inquilinos.
• Usar herramientas tecnológicas para controlar contratos, pagos y reparaciones.
• Planificar el flujo de caja y contemplar posibles gastos imprevistos.

Vivara combina la gestión profesional, la tecnología avanzada y la atención al detalle para que los grandes tenedores puedan olvidarse de las preocupaciones. Desde la publicación del anuncio hasta la atención a los inquilinos, todo está cubierto.

📢 Actualización (noviembre 2025):

La Agència de l’Habitatge de Catalunya publicó recientemente una FAQ en la que señalaba que la vivienda habitual no se contabiliza dentro del cómputo de inmuebles necesarios para ser considerado gran tenedor.
Sin embargo, esta aclaración ha sido retirada posteriormente del portal oficial y no cuenta con validación jurídica formal.
Por tanto, la definición aplicable sigue siendo la establecida por la Ley 12/2023 y la Ley 24/2015 de Catalunya: se considera gran tenedor quien posee cinco o más viviendas en zona tensionada, incluyendo la vivienda habitual.

🏁 Conclusiones y Recomendaciones

Las diferencias entre alquilar viviendas en zonas tensionadas (ZMRT) y fuera de ellas son significativas, especialmente en lo que respecta al control de precios y las obligaciones adicionales para los grandes tenedores. Si tus propiedades están ubicadas en ZMRT —como en muchos municipios de Cataluña—, deberás adaptarte a regulaciones más estrictas que limitan los precios y exigen justificaciones documentales. En cambio, fuera de estas zonas, tendrás mayor libertad para negociar y actualizar rentas, siempre dentro del marco legal general.

🎯 Si eres gran tenedor y tus viviendas están fuera de ZMRT:

• Tienes mayor flexibilidad: no estás sujeto a los límites de renta específicos ni a las obligaciones adicionales de zonas tensionadas (como justificar documentalmente la renta o asumir gastos de gestión e intermediación).
• Sin embargo, debes cumplir con las obligaciones generales de la LAU, como respetar la duración mínima de los contratos, registrar la fianza y mantener la vivienda en condiciones.
• Además, el nuevo índice IRAV (Índice de Actualización de Rentas de Alquiler) aplica a todos los contratos de arrendamiento para actualizar las rentas, independientemente de que la vivienda esté o no en una zona tensionada

🎯 Si tus viviendas están en ZMRT:

• Deberás:
  • Respetar los límites de renta establecidos por la ley o el índice de referencia.
  • Justificar documentalmente que los contratos cumplen con la normativa.
  • Asumir obligaciones adicionales, como los gastos de gestión e intermediación (si el arrendador es persona jurídica, sin importar si la vivienda está en zona tensionada o no), así como las prórrogas extraordinarias en caso de ZMTR, los registros obligatorios y las posibles sanciones por incumplimiento

👉 Recomendación Final: Antes de firmar o renovar un contrato de alquiler, revisa si tu vivienda está en ZMRT. Puedes consultar la información actualizada en el portal oficial del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Esto te permitirá cumplir con las obligaciones legales y garantizar una gestión segura y eficiente de tus inmuebles.

❓ Preguntas frecuentes sobre el nuevo criterio de gran tenedor en Catalunya

¿Qué ha cambiado exactamente con el criterio de gran tenedor en Catalunya?

La vivienda habitual del propietario ya no se cuenta entre los cinco inmuebles para ser gran tenedor.

¿Por qué es relevante este cambio?

Porque reduce el número de grandes tenedores sujetos a límites de precio en zonas tensionadas.

¿A quién se aplica el tope del alquiler?

A contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023 en zonas tensionadas declaradas oficialmente.

¿Qué pasa si ya tengo contratos anteriores?

Siguen rigiéndose por lo pactado en el contrato, como la actualización según el IPC.

¿Cómo puedo saber si mi municipio es zona tensionada?

Consulta el portal Habitatge o el blog de Vivara para ver los listados actualizados.

¿Qué recomienda Vivara?

Revisa tus contratos, verifica si eres gran tenedor y ajusta el alquiler según el índice legal.