El pasado julio, el Boletín oficial del Estado publicó la declaración de nuevas zonas tensionadas en el mercado del alquiler. La medida, impulsada por la Ley de Vivienda 12/2023, afecta directamente a propietarios de viviendas en San Sebastián, A Coruña y 21 municipios de Navarra. Desde su entrada en vigor, el precio del alquiler queda limitado en estos territorios, lo que implica cambios en los contratos y nuevos riesgos para los arrendadores.

Con esta medida, el Gobierno busca frenar el alza de los alquileres y facilitar el acceso a la vivienda en áreas donde los precios superan el 30% de los ingresos de los hogares. Sin embargo, también genera incertidumbre entre quienes desean rentabilizar sus inmuebles sin infringir la ley.

En este artículo analizaremos qué implica esta regulación, cómo afecta a cada tipo de propietario, qué estrategias permiten mantener la rentabilidad y cómo Vivara puede ayudarte a gestionar el nuevo escenario de forma segura y eficaz.

¿Qué es una zona tensionada y cómo se declara?

Una zona tensionada es un área donde el acceso a la vivienda se considera económicamente insostenible para la mayoría de la población local. Para que una zona sea declarada como tal, deben cumplirse al menos uno de estos dos requisitos:

• Que el precio del alquiler, sumado a los gastos, supere el 30% de la renta media del hogar en la zona.

• Que el alquiler haya subido más de un 3% por encima del IPC en los últimos cinco años.

Estas condiciones deben ser validadas por el Ministerio de Vivienda, a propuesta de la comunidad autónoma correspondiente. Una vez publicada la declaración en el BOE, se activa un régimen especial de limitación de precios y condiciones contractuales durante tres años, prorrogables.

Nuevas zonas tensionadas en 2025: ciudades y municipios afectados

En Julio de 2025, se sumaron nuevas zonas al mapa nacional de mercado regulado:

• San Sebastián (País Vasco)

Con precios que superaron los 1.400 euros mensuales para pisos de dos habitaciones, esta ciudad ya era una de las más caras de España. Ahora, los alquileres estarán indexados al sistema de referencia.

• A Coruña (Galicia)

Ha vivido un fuerte aumento de precios en zonas como Riazor, Motogrande y el Ensanche. La declaración busca frenar ese crecimiento y proteger a los inquilinos locales.

• Navarra: 21 municipios afectados

Encabezados por Pamplona, se incluye otras localidades como:

Egues

Zizur Mayor

Burlada

Ansoáin

Barañanin

Noáin

Sarriguren

Villava

Estas zonas sumas más de 500.000 habitantes y presentan un patrón común: escasa oferta de alquiler y demanda local creciente.

San Sebastián: el alquiler más caro de España

San Sebastián ya encabezaba el ranking de ciudades con el alquiler más elevado del país. Barrios como Gros, Centro o Antiguo superaban los 1.400 euros mensuales para viviendas de dos habitaciones. Pero ¿qué cambia ahora?

• El precio debe ajustarse al índice de referencia estatal (SERPAVI), que en muchas zonas se sitúa por debajo del valor de mercado.
• Tanto grandes tenedores como propietarios particulares están obligados a respetar este índice como límite.
• Solo se permiten incrementos si hay mejoras certificadas, como en accesibilidad o eficiencia energética.

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• Si tienes un piso en el Antiguo o en el Centro, adapta el anuncio al nuevo límite y evita usar precios tomados de portales desactualizados.
• Considera alquileres de media estancia regulados (mínimo 6 meses) como vía para mejorar rentabilidad sin incumplir la ley.
• Incluye cláusulas actualizadas en el contrato y guarda documentación de reformas.

A Coruña: el auge de la demanda local impulsa los topes

En los últimos dos años, A Coruña ha registrado un aumento constante en el precio del alquiler, especialmente en zonas como el Ensanche, Matogrande, Riazor y Os Castros.

¿Qué ocurre desde julio de 2025?

• Estas áreas han superado los 900 euros mensuales de media, mientras que la renta media del hogar en torno a los 1.700 euros al mes, lo que justifica su declaración como zona tensionada.
• Las nuevos contratos deben respetar el precio anterior (si eres particular,) o el índice si eres gran tenedor.

¿Qué cambia para lo propietarios?

Si tienes una vivienda en una zona tensionada, debes aplicar nuevas reglas al fijar el precio del alquiler:

1. Limitación de precios

• Si eres pequeño propietario, debes mantener el precio del contrato anterior, salvo que hayas realizado reformas justificadas.
• Además, el precio debe actualizarse según el índice oficial: si el índice marca un valor inferior al contrato previo, prevalece el índice como límite.
• Si eres gran tenedor (más de 10 viviendas o 5 en zonas tensionadas), estás obligado a fijar el precio según el índice de referencia del Ministerio.

2. Contratos más regulados

El contrato debe incluir una cláusula que indique que la vivienda está ubicada en una zona tensionada. Además, se limitan las subidas anuales de la renta y no se pueden aplicar recargos por mobiliario o servicios no esenciales.

3. Fiscalización y riesgo de sanciones

Las comunidades autónomas pueden inspeccionar los contratos y aplicar sanciones en caso de incumplimiento. Las multas van desde 3.000 hasta 90.000 euros en casos más graves.

4. Incentivos fiscales

Los propietarios que se ajusten a la normativa pueden acceder a beneficios fiscales en el IRPF, con reducciones de hasta el 90% sobre el rendimiento neto del alquiler en determinados supuestos (por ejemplo, nuevas bajadas de renta en zonas tensionadas).

Ejemplos prácticos para entender los nuevos límites

Caso 1: Particular en Pamplona

Alquilas tu piso por 750 euros al mes, pero el inquilino se marcha y quieres subir el precio a 800 euros. En este caso, no puedes hacerlo: debes mantener los 750 euros, salvo que puedas justificar mejoras acreditadas.

Caso 2: Gran tenedor en San Sebastián

Tienes 12 viviendas en la ciudad. Una de ellas queda vacía y el índice marca un precio máximo de 880 euros. Debes fijar el nuevo contrato con ese tope. Si antes alquilabas ese piso por 1.000 euros, ahora tendrás que ajustarlo a 880 euros como máximo.

Consejos para alquilar legalmente en zonas tensionadas

1. Consulta el índice oficial antes de anunciar tu piso.
2. Guarda justificantes de reformas o mejoras: solo las mejoras demostrables (como eficiencia energética o accesibilidad) permiten subir el precio.
3. Evita acuerdos informales: no declares menos de lo que cobras ni apliques recargos ocultos, ya que podrías recibir sanciones graves.
4. Actualiza tus contratos: deben incluir la cláusula de zona tensionada obligatoriamente.
5. Aprovecha incentivos fiscales: puedes aplicar deducciones si alquilas por debajo del precio oficial o a colectivos prioritarios.

¿Cómo puede ayudarte Vivara en este nuevo entorno?

En Vivara somos especialistas en la gestión integral del alquiler a largo plazo. Si tienes una vivienda en una zona tensionada:

• Te ayudamos a fijar el precio conforme al índice SERPAVI cuando es obligatorio.
• Redactamos contratos 100% legales y actualizados.
• Nos encargamos de todos los trámites, la selección de inquilinos y la protección jurídica.
• Garantizamos el cobro puntual y cuidamos la rentabilidad.

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Preguntas frecuentes

¿Mi piso en San Sebastián está afectado por la nueva ley?

Sí, toda la ciudad ha sido declarada zona tensionada en julio de 2025.

¿Qué barrios de A Coruña tienen ahora precios limitados?

En A Coruña, todos los barrios están sujetos a limitaciones de precio, incluidos el Ensanche, Matogrande, Riazor y Os Castros.

¿Cuáles son los municipios afectados en Navarra?

Los 21 municipios incluidos en la declaración. Puedes consultar el BOE con la relación oficial de zonas declaradas como mercado residencial tensionado en el segundo trimestre de 2025.

¿Desde cuándo aplican los límites en estas zonas?

Desde su publicación en el BOE, en julio de 2025, con validez inicial de tres años.

¿Qué precio puedo poner si ya tenía un contrato anterior?

Si eres pequeño propietario, debes mantener el precio del contrato anterior, salvo reformas justificadas. Además, si el índice oficial es inferior, eso será el nuevo límite aplicable.

¿Y si soy gran tenedor en estas zonas?

Tienes que aplicar el índice oficial aunque el precio anterior fuera más alto. El nuevo precio se fija tomando como referencia el menor valor entre el contrato previo y el índice.

¿Puedo actualizar mis contratos antiguos en estas ciudades?

Sí, pero deberás ajustarte a la normativa vigente si cambias de inquilino.

¿Qué documentación debo guardar para justificar un precio mayor?

Certificados válidos y recientes que acrediten obras de mejora, eficiencia energética o accesibilidad.

¿Me pueden multar si incumplo en estas zonas?

Sí. Las sanciones por incumplimiento pueden oscilar entre 3.000  y 90.000 €.