¿Sabias que hay 200.000 viviendas menos en alquiler que hace solo cuatro años?

Entre 2020 y finales de 2024, el mercado del alquiler en España ha cambiado profundamente, con una pérdida de más de la mitad del stock de viviendas en alquiler permanente. Según los datos publicados por Idealista, el número de viviendas disponibles en arrendamiento de larga duración ha caído más de un 56 %, lo que supone la retirada de alrededor de 201.776 inmuebles del mercado. Y nadie parece tener claro a dónde han ido.

En paralelo, la demanda no ha dejado de crecer, impulsada por factores económicos, sociales y demográficos. Ahora, en 2025, este desequilibrio sigue condicionando la evolución del mercado: más demanda, menos oferta, precios en máximos históricos y una regulación cambiante que afecta tanto a propietarios como a inquilinos.

Para quienes buscan alquilar una vivienda hoy, el proceso se ha convertido en una carrera de obstáculos: menos opciones, más competencia y precios cada vez más altos.

Este artículo analiza la evolución del stock de arrendamiento en España entre 2020 y 2025, desglosando las cifras y explorando los factores estructurales que explican esta transformación.

📉 Caída del alquiler de larga duración en España: 2020-2025

Según Idealista, entre el cuarto trimestre de 2020 y el cuarto trimestre de 2024, el número de viviendas anunciadas para arrendamiento de larga duración ha descendido en más de un 56 %. Las ciudades más afectadas siguen siendo las grandes capitales:

• Barcelona: -84 %
• Madrid: -71 %
• Valencia: -63 %
• Málaga: -64 %

Durante ese tiempo, el arrendamiento turístico creció un 30 % y el de temporada, un 41 %. Sin embargo, ambas modalidades suman 93.142 viviendas adicionales, lo que representa aproximadamente el 46 % del stock perdido. Más de 108.000 viviendas siguen sin explicación directa.

🔍Evolución del mercado de alquiler en España

Este primer semestre de 2025 confirma que la oferta no se está recuperando. Según datos de portales inmobiliarios y del INE, el número de anuncios de oferta de larga estancia sigue en niveles bajos, mientras que la demanda se mantiene elevada.

Además, el nuevo índice IRAV (Índice de Revisión Anual de Vivienda), que sustituye al IPC para actualizar contratos, se ha fijado en un 2,28% para este año. Aunque moderado, sigue limitando las subidas, lo que reduce el incentivo para muchos arrendadores a mantener sus viviendas en arrendamiento a largo plazo.

⚖️Contexto legal y regulación: impacto en el mercado de alquiler 2025

Cambios en la legislación del alquiler en España

Durante este periodo, el marco legal del alquiler en España ha sufrido modificaciones relevantes. A partir de 2019, se introdujeron cambios en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), se limitaron los desahucios en determinados casos y, desde 2022, se impuso un tope a la actualización anual de rentas, desvinculándola del IPC. En 2024, esta medida se consolidó con la entrada en vigor del nuevo índice IRAV (Índice de Revisión de Alquileres de Vivienda).

En mayo de 2023 entró en vigor la Ley por el Derecho a la Vivienda, que introdujo la posibilidad de declarar zonas tensionadas, limitar el precio de nuevos contratos y establecer penalizaciones para viviendas vacías. Estas medidas buscan proteger a los inquilinos y mejorar el acceso a la vivienda. Sin embargo, fuentes del sector opinan que aún no han producido un aumento visible en la oferta disponible en el mercado.

En este contexto, algunos arrendadores han optado por retirar sus viviendas del arrendamiento de larga duración ante la percepción de incertidumbre o menor rentabilidad. En lugar de ofertarlas, han optado por venderlas, mantenerlas vacías o destinarlas a otros usos.

¿Qué está pasando en 2025?

• Varias ciudades han solicitado su inclusión como zonas tensionadas.
• Algunas comunidades autónomas, como Cataluña o País Vasco, están aplicando el índice SERPAVI para fijar precios máximos de arrendamiento.
• El IRAV ya es obligatorio en todos los contratos de alquiler.

🏚️¿Dónde han ido a parar las viviendas que ya no están en alquiler residencial?

Si descartamos la vivienda turística y de temporada como única explicación, es necesario explorar otras hipótesis. Una de las más probables es que parte del stock perdido haya sido absorbido por el mercado de compraventa. El misterio de las más de 108.000 viviendas que han salido del alquiler sin aparecer en otras categorías sigue vigente en 2025. Las hipótesis se consolidan:

1. Compraventas al alza

Desde 2021, el mercado de compraventa ha superado cifras no vistas desde 2007. En 2022 y 2024 se registraron más de 700.000 operaciones anuales. En 2025, aunque el ritmo se modera ligeramente, la tendencia a vender sigue siendo fuerte, especialmente entre arrendadores que quieren evitar nuevas obligaciones fiscales.

2. Viviendas vacías

Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), en 2021 había 3,8 millones de viviendas vacías en España, lo que representa el 14% del parque total. Una parte significativa de estas se concentra en municipios pequeños, aunque también hay presencia en grandes ciudades como Madrid (97.000 vacías) o Barcelona (75.500).

3. Desuso por inseguridad normativa

Ante la complejidad legal y la baja rentabilidad percibida, algunos propietarios optan por no alquilar. Estas viviendas pueden ser segundas residencias o inmuebles en desuso que, aunque no figuren oficialmente como vacíos, no están habitados de forma continua ni forman parte activa del mercado.

🏙️Grandes ciudades, grandes pérdidas: caída del alquiler en Barcelona, Madrid, Valencia y Málaga

El fenómeno se concentra especialmente en los grandes núcleos urbanos. Datos destacados:

• Barcelona: -40.800 viviendas. El alquiler turístico creció un 8 %; el de temporada cayó un 14 %.
• Madrid: -57.580 viviendas. Alquiler turístico +53 %, de temporada +5 %.
• Valencia: -10.000 viviendas. Solo el 35 % se explicaría por cambio de uso.
• Málaga: -6.900 viviendas. El 52 % del descenso se relaciona con el auge del arrendamiento turístico/temporal.

En 2025, la escasez persiste y los precios baten récords:

• Barcelona: 23,9 €/m²
• Madrid: 22,0 €/m²
• València: 13,4 €/m²
• Málaga: 15,6 €/m²

🔄Conclusión: transformación estructural del mercado del alquiler en España

El mercado del alquiler en España atraviesa una etapa de transformación estructural. La pérdida de viviendas de larga estancia no se explica solo por el auge del arrendamiento turístico, sino por una combinación de factores:

• Cambios legislativos
• Percepción de inseguridad jurídica
• Aumento de compraventas
• Gran número de viviendas vacías o infrautilizadas

En el corto plazo, esto genera desequilibrios severos entre oferta y demanda, especialmente en áreas urbanas. A largo plazo, se plantea un reto de sostenibilidad para garantizar el acceso a la vivienda en arrendamiento.

🧩 ¿Qué podemos esperar del alquiler en 2025?

La situación no muestra señales claras de recuperación del stock. Las condiciones actuales provocan:

• Alta presión sobre los arrendatarios
• Incertidumbre entre los propietarios
• Salida sostenida de viviendas del arrendamiento estable

Si no se generan incentivos reales para mantener inmuebles en el mercado de larga duración, el desequilibrio seguirá agravándose.

❓Preguntas frecuentes sobre la caída del alquiler en España (2020-2024)

¿Cuánto ha caído el stock de arrendamiento desde 2020?

Más de un 56 %, con 200.000 viviendas menos.

¿El alquiler turístico es el principal responsable?

No. Solo explica el 46 % del stock perdido.

¿Qué pasó con el resto de viviendas?

Muchas pueden haber sido vendidas, vaciadas o retiradas del mercado.

¿Qué es el IRAV y cómo afecta?

Es el nuevo índice de actualización de rentas. En febrero del 2025 se sitúa en el 2,28 %.

¿Se está aplicando el SERPAVI?

Sí, en comunidades que han regulado zonas tensionadas.

¿Qué ciudades han perdido más viviendas en alquiler?

Barcelona, Madrid, Valencia y Málaga.

¿Cuántas viviendas vacías hay en España?

3,8 millones, según el INE (dato de 2021).

¿Qué significa “muy bajo consumo eléctrico”?

Viviendas con uso esporádico, generalmente deshabitadas.

¿Han aumentado las compraventas?

Sí, con cifras récord en 2022 y 2024.

¿Volverá a crecer la oferta en 2025?

De momento, no hay señales sólidas de recuperación.