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Calculadora de rentabilidad del alquiler: bruta, neta y lo que de verdad te queda
La rentabilidad de un alquiler no es un solo número. Son tres, y la diferencia entre ellos es lo que separa una buena decisión de un espejismo. La bruta suena bien, la neta te baja a la tierra y la de después de impuestos es la que de verdad acaba en tu cuenta. La calculadora de rentabilidad del alquiler de Vivara —gratuita y sin registro— te da las tres sobre el coste real de tu inversión, con hipoteca incluida, y hasta te compara el piso con la bolsa. Puedes usarla aquí en dos minutos.
Índice
Bruta, neta y tras impuestos: qué significa cada una
La rentabilidad mide cuánto te renta el dinero que has puesto. La forma más simple de verla: de cada 100 € que inviertes, cuántos vuelven a ti cada año. Con el alquiler hay tres niveles, y cada uno resta una capa de realidad al anterior.
- Rentabilidad bruta: la renta anual dividida entre el coste total, sin descontar nada. Es la cifra más optimista.
- Rentabilidad neta: resta los gastos (IBI, comunidad, seguro). Es lo que rinde el piso antes de Hacienda.
- Rentabilidad después de IRPF: resta además el impuesto sobre la renta que pagas por lo que ingresas. Es la de verdad.
Fíjate en un detalle que casi nadie mira: las tres se calculan sobre el coste total de la compra, no solo sobre el precio del piso. Eso incluye impuestos y gastos de compraventa, que explicamos en el siguiente apartado.
Mito a desmontar: Rentabilidad = renta anual ÷ precio. Esa es solo la rentabilidad bruta, y es la que menos dice. La cifra que de verdad importa es la neta tras impuestos.
Para saber lo que de verdad te queda en el bolsillo hay que restar gastos, sumar el ITP (el impuesto que pagaste al comprar) y aplicar el IRPF con sus reducciones. Solo entonces sabes si tu piso rinde más que un fondo indexado o si la hipoteca te está comiendo el margen.
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El coste total real de comprar
Respuesta corta: cuando compras un piso para alquilarlo, tu inversión real no es el precio que pagaste al vendedor. Es el precio más el ITP, la notaría, el registro y la gestoría. Esa suma es tu coste total, y es el denominador de cualquier cálculo de rentabilidad serio.
El ITP es el impuesto que se paga al comprar una vivienda de segunda mano, calculado sobre el precio de compra, con un tipo que varía entre comunidades autónomas.
El componente que más pesa después del precio es el ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales). Ronda el 6 %, pero varía según la comunidad autónoma: antes de calcular nada, comprueba el tipo exacto en la tuya.
Los otros gastos son menores pero cuentan: la notaría (en torno al 0,25 % del precio), el registro de la propiedad y la gestoría (importes fijos, de unos cientos de euros cada uno).
Si compras un piso de 150.000 € con un ITP del 6 %, ya estás hablando de 9.000 € solo en ese impuesto, antes de sumar notaría y registro. Ignorar esta cifra es el error número uno al calcular rentabilidad: infla el resultado y te hace pensar que tu inversión rinde más de lo que rinde.
Los gastos que restan y cuáles puedes repercutir
La renta que cobras no es beneficio limpio. De ella salen el IBI, los gastos de comunidad y el seguro. Aquí hay un matiz que conviene tener claro: el IBI y las tasas (como la de basuras) se pueden repercutir al inquilino siempre; los gastos de comunidad, en cambio, solo si se pactan expresamente en el contrato y —si tu vivienda está en zona de mercado residencial tensionado— solo si ya constaban en el contrato anterior. El seguro y el mantenimiento los asume siempre el propietario.
Aquí hay una decisión de estrategia, no solo de contabilidad: repercutir IBI y comunidad sube tu rentabilidad neta, pero también sube la renta mensual que paga el inquilino, lo que puede alargar el tiempo que tarda el piso en alquilarse. La calculadora te deja simular ambos escenarios para que decidas con números delante, no a ojo.
El IRPF del alquiler: las reducciones y cuándo aplican
Respuesta corta: Hacienda te permite reducir la parte del rendimiento del alquiler sobre la que pagas IRPF. La reducción general es del 50 %, pero puede subir hasta el 90 % según el tipo de contrato, el inquilino y de si tu vivienda está o no en zona tensionada (ZMRT). Esto está regulado en el artículo 23.2 de la Ley del IRPF (LIRPF) y en su disposición transitoria 38.ª.
| Reducción | Cuándo aplica |
|---|---|
| 50 % | Régimen general para contratos nuevos |
| 60 % | Contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 (régimen transitorio, DT 38.ª LIRPF) |
| 60 % | Vivienda rehabilitada con mejora energética de al menos el 30 % (requisito exigente de cumplir) |
| 70 % | Alquiler en ZMRT a un inquilino de 18 a 35 años, o a una administración o entidad sin ánimo de lucro |
| 90 % | Alquiler en ZMRT bajando la renta al menos un 5 % respecto al contrato anterior |
| 0 % | Alquiler por habitaciones y alquiler temporal |
Dos matices que se pasan por alto a menudo. El primero: si tu piso está en una zona de mercado residencial tensionado, las reducciones más altas (70 % y 90 %) dependen de a quién alquilas y de cuánto bajas la renta. Puedes comprobar si tu municipio está en zona tensionada, y qué precio máximo puedes pedir, con nuestra herramienta de zona tensionada.
El segundo, y aquí conviene ser directo: un error habitual es creer que el alquiler temporal o por habitaciones renta más. La renta mensual suele ser mayor, sí, pero la reducción del IRPF cae al 0 %, así que tras impuestos muchas veces renta menos que un alquiler de vivienda completa. No lo decidas sin hacer el cálculo. Lo desarrollamos en la guía del alquiler por habitaciones.
Con hipoteca: la cuota, el cashflow y el apalancamiento
Si compras con hipoteca, cambian dos cosas. La primera: no pones todo el dinero tú, así que tu inversión real (la entrada más los gastos) es menor, y sobre esa cantidad más pequeña se mide el rendimiento. La segunda: cada mes pagas una cuota al banco, que se come parte de la renta.
- Cuota: la calculadora usa el sistema francés de amortización (cuota constante), el habitual en España.
- Cashflow: lo que te queda cada mes después de pagar la cuota y los gastos. Puede ser positivo (el alquiler cubre todo y sobra) o negativo (tienes que poner de tu bolsillo).
- Apalancamiento: comprar con hipoteca significa que estás invirtiendo también con dinero del banco, no solo tuyo. Eso puede multiplicar tu rentabilidad sobre el capital que sí has puesto, pero funciona en los dos sentidos: si el piso pierde valor o se queda vacío, el golpe también se multiplica.
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¿Comprar el piso o invertir en bolsa? El comparador a largo plazo
Es la pregunta que casi nadie se hace antes de comprar: con el mismo dinero, ¿ganaría más con un piso alquilado o invirtiéndolo en bolsa? La calculadora incluye un comparador a 25 años entre tu piso y un índice bursátil (el IBEX 35 por defecto, y el S&P 500 como alternativa).
El comparador te enseña el punto de equilibrio: cuánto tendría que revalorizarse tu piso cada año para igualar lo que habrías ganado en bolsa. Es habitual escuchar que «el ladrillo siempre gana», pero la vivienda española cayó cerca de un 40 % entre 2008 y 2013. La revalorización futura de tu piso es una suposición que tú introduces, no un dato garantizado.
Puedes hacer todo este cálculo con la calculadora de rentabilidad del alquiler de Vivara, gratis y en dos minutos: metes el precio, la renta, los gastos y la hipoteca, y te da las tres rentabilidades y la comparativa con la bolsa.
Preguntas frecuentes sobre la rentabilidad del alquiler
¿Cómo se calcula la rentabilidad de un alquiler?
Se divide el ingreso anual del alquiler entre el coste total de la compra (precio más ITP, notaría, registro y gestoría). Según lo que restes al ingreso (nada, gastos, o gastos e IRPF) obtienes la rentabilidad bruta, neta o neta tras impuestos.
¿Qué diferencia hay entre rentabilidad bruta y neta?
La bruta no descuenta nada; la neta resta los gastos (IBI, comunidad, seguro). La neta refleja mejor lo que rinde el piso antes de impuestos.
¿Cuánto se paga de IRPF por alquilar?
Depende de tu tramo de IRPF y de la reducción que te corresponda sobre el rendimiento neto: entre el 50 % y el 90 %, según el tipo de contrato y de inquilino, o el 0 % en alquiler por habitaciones y temporal.
¿Qué reducción del IRPF me corresponde?
El 50 % es la reducción general. El 60 % aplica a contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 o a viviendas rehabilitadas con mejora energética. El 70 % y el 90 % aplican en zonas de mercado residencial tensionado, según a quién alquiles y cuánto bajes la renta.
¿Renta más un piso o un fondo indexado?
Depende de cuánto se revalorice el piso, que es una hipótesis, no una certeza. El comparador de la calculadora te muestra el punto de equilibrio para tu caso.
Este contenido tiene carácter informativo y no sustituye el asesoramiento fiscal o legal personalizado. La normativa del IRPF y del ITP puede variar por comunidad autónoma y cambiar con el tiempo. Consulta siempre con un profesional antes de tomar decisiones de inversión.
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