Un contrato de alquiler mal redactado no se nota el primer mes. Se nota el día que quieres subir la renta y no puedes, o el día que un inquilino te enseña una cláusula tuya y te dice que es nula. Para eso hemos creado el revisor de contrato de alquiler: respondes unas preguntas sobre tu contrato y en dos minutos tienes una puntuación sobre 100, cláusula por cláusula, gratis y sin registro.
Índice
Por qué un contrato mal hecho te cuesta dinero
Un contrato mal hecho te cuesta dinero de dos formas: te impide subir la renta cuando toca, y te deja cláusulas que un juez anularía si el inquilino las recurre.
La mayoría de propietarios firma con una plantilla descargada de internet. Sirve para cerrar el trato rápido, pero suele faltarle algo importante: la cláusula que te permite actualizar la renta cada año, o una redacción clara sobre quién paga qué gastos. Esas faltas no se pagan al firmar. Se pagan dos o tres años después.
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Qué mira el revisor: la cláusula de actualización de la renta
La cláusula de actualización de la renta es la que fija cómo y cuándo puedes subir el alquiler cada año. Sin ella, la ley no te permite subirlo por tu cuenta.
Mito: «con una plantilla de internet vale». No siempre. Las plantillas genéricas suelen faltar cláusulas clave (como la de actualización de renta) o incluir alguna que la ley ya considera nula. Un contrato que parece completo puede tener agujeros que solo se ven cuando hace falta usarlo.
Esto es lo primero que comprueba el revisor, porque es el error más caro y más común. Muchos propietarios se dan cuenta al llegar la renovación: quieren actualizar la renta según el índice legal —hoy el IRAV, que sustituyó al IPC—, y descubren que el contrato no dice nada al respecto. Sin esa cláusula, la renta se queda congelada.
Si quieres calcular cuánto podrías subir con una cláusula bien redactada, la calculadora de subida hace el cálculo por ti.
Fianza y garantías: qué es legal y qué no
La fianza es la cantidad que el inquilino te entrega como garantía, y la ley te obliga a depositarla en el organismo autonómico que corresponda —según tu comunidad autónoma—, no a guardarla tú.
Pedir fianza es legal y habitual. Lo que falla en muchos contratos no es pedirla, sino cómo se regula su devolución: plazos poco claros, condiciones ambiguas sobre qué descuentos son procedentes, o falta de mención al depósito obligatorio. El revisor comprueba que esta parte del contrato esté bien planteada, tanto para ti como para el inquilino.
Duración y prórrogas: lo que marca la LAU
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) fija los plazos mínimos de duración y prórroga del contrato de vivienda habitual, y un contrato que los ignore puede generar problemas a la hora de recuperar la vivienda o renovar en condiciones distintas.
El revisor comprueba que la duración pactada y las condiciones de prórroga estén alineadas con la LAU. Si tu contrato está llegando a su fin, te puede interesar también la checklist de fin de contrato.
Cláusulas que suelen estar mal o ser nulas
Una cláusula abusiva es aquella que impone al inquilino una obligación desproporcionada o contraria a la ley, y por eso un juez puede declararla nula, aunque el inquilino la haya firmado.
Las más habituales tienen que ver con la repercusión de gastos que no corresponden al inquilino, la prohibición de reclamar reparaciones, o cláusulas de penalización desproporcionadas. Puedes ver el detalle en nuestra guía de las 11 cláusulas del contrato de alquiler. Si una de tus cláusulas es nula, no solo no se aplica: puede debilitar tu posición si hay un conflicto.
Mito: «cuanto más ate al inquilino, mejor». Al revés. Una cláusula abusiva no protege al propietario, lo expone. Si es nula, no vale nada, y además da la impresión de mala fe si el asunto llega a un juzgado.
Un contrato claro os protege a propietario e inquilino: prueba el revisor de contrato de alquiler
Un contrato claro no es un favor al inquilino. Es una protección para las dos partes: tú sabes que puedes actualizar la renta y recuperar la vivienda cuando toca, y el inquilino sabe exactamente qué ha firmado y qué puede exigir.
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Preguntas frecuentes sobre el contrato de alquiler
¿Qué debe incluir un contrato de alquiler?
Debe incluir, como mínimo, la identificación de las partes, la duración, la renta y su forma de pago, la cláusula de actualización de la renta, las condiciones de la fianza y quién asume cada gasto.
¿Es obligatoria la cláusula de actualización?
No es obligatoria por ley, pero sin ella no puedes subir la renta durante la vigencia del contrato. Si quieres poder actualizarla cada año, tiene que estar pactada por escrito.
¿Qué cláusulas son abusivas?
Son abusivas las que imponen al inquilino obligaciones desproporcionadas o contrarias a la LAU, como repercutir gastos que no le corresponden o limitar sus derechos básicos. Estas cláusulas son nulas aunque estén firmadas.
¿Cuánta fianza puedo pedir?
La LAU fija 1 mensualidad en vivienda habitual (2 en uso distinto). Además, puedes pactar hasta 2 mensualidades de garantía adicional.
¿Puedo repercutir el IBI al inquilino?
Solo si el contrato lo recoge expresamente. Sin esa cláusula, el IBI es un gasto del propietario, no del inquilino.
Este contenido es informativo y no sustituye el asesoramiento legal de un profesional. Cada contrato y cada comunidad autónoma tienen particularidades propias: ante cualquier duda, consulta con un abogado o gestor especializado en arrendamientos.
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