Las cláusulas del contrato de alquiler son las reglas del juego. Determinan quién paga qué, cuándo puede irse el inquilino, qué pasa si algo se rompe y cuánto puede subir la renta cada año. Si una cláusula falta o está mal redactada, el contrato sigue siendo válido, pero te deja sin protección donde más la necesitas. En Vivara nos encargamos de la gestión integral del alquiler en toda España, y el contrato es lo primero que revisamos.
El problema es conocido: la mayoría de propietarios descargan una plantilla de internet, rellenan nombre, dirección e importe, y firman. Esa plantilla puede tener cinco años. No contempla la Ley 12/2023 de vivienda, no menciona el IRAV, no incluye la declaración de zona tensionada y, en muchos casos, ni siquiera tiene cláusula de recuperación de la vivienda. Luego llegan los problemas.
Esta guía repasa las 11 áreas del contrato que más impacto tienen en la protección del propietario (y del inquilino). No vas a encontrar aquí la redacción jurídica exacta de cada cláusula —eso lo hemos preparado en un PDF descargable con texto listo para copiar y pegar—, pero sí vas a entender por qué cada una importa, qué consecuencias tiene no incluirla y qué ha cambiado con la normativa de los últimos dos años.
Vamos cláusula por cláusula.
Índice
Por qué la mayoría de contratos no protegen al propietario
En Vivara revisamos contratos cada semana. Y lo que vemos es siempre lo mismo: plantillas genéricas descargadas de internet, muchas anteriores a 2023, con cláusulas que ya no son válidas o que directamente faltan.
Las consecuencias no son teóricas. Un contrato sin inventario ni fotos anexas significa que, al terminar el alquiler, no puedes reclamar desperfectos: la fianza se devuelve íntegra. Un contrato sin cláusula de recuperación significa que pierdes el derecho a recuperar tu vivienda antes de 5 años, aunque la necesites para vivir tú. Un contrato que dice «actualización según IPC» tiene la renta congelada desde 2022, porque el índice legal ya no es el IPC.
Y todo esto con un contrato que parece correcto. Que tiene logo, fecha y firma de las dos partes.
Un contrato de alquiler puede parecer completo y dejarte sin protección en los puntos que más importan. La diferencia está en las cláusulas que no se ven hasta que las necesitas.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece un marco general, pero deja muchas cuestiones a la voluntad de las partes. Si no las pactas por escrito, se aplica la norma por defecto. Y la norma por defecto, en la mayoría de casos, favorece al inquilino. No porque la ley sea injusta, sino porque el legislador protege a la parte que considera más débil. Si quieres equilibrar la balanza, tienes que hacerlo en el contrato.
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Qué ha cambiado con la Ley 12/2023
La normativa de arrendamientos ha cambiado más en los últimos tres años que en la década anterior. Si tu contrato es de antes de mayo de 2023, hay cláusulas que pueden ser nulas sin que lo sepas.
Los cambios más relevantes para las cláusulas del contrato de alquiler en 2026:
- Zonas de mercado residencial tensionado (ZMRT): las comunidades autónomas pueden declarar zonas tensionadas donde se limita la renta. Si tu vivienda está en una zona tensionada, el contrato debe incluir una declaración obligatoria con datos del sistema SERPAVI. Sin esa declaración, te enfrentas a sanciones de entre 9.001 y 90.000 euros en comunidades como Cataluña.
- IRAV en lugar de IPC: desde 2025, el índice legal para actualizar la renta es el IRAV (Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda), publicado por el INE. Si tu contrato solo dice «según IPC», la actualización es nula y la renta queda congelada. Hay que diferenciar entre renta y mensualidad total (renta + tasas + gastos repercutibles).
- Gran tenedor: si eres gran tenedor (más de 10 viviendas, o condiciones específicas en zona tensionada), hay obligaciones adicionales que afectan al contrato: límites de renta, información al inquilino y condiciones de prórroga del contrato.
- Gastos de gestión y formalización: los paga siempre el propietario si es persona jurídica. Si tu contrato dice lo contrario, la cláusula es nula.
Estos cambios no son opcionales. Si tu contrato no los contempla, no es que sea «mejorable». Es que tiene cláusulas potencialmente nulas o te expone a sanciones.
Las 11 cláusulas que tienes que tener claras
Estas son las 11 áreas del contrato de alquiler de vivienda habitual que determinan si estás protegido o no. No son las únicas cláusulas de un contrato —hay más, y las veremos al final—, pero son las que más consecuencias tienen cuando faltan o están mal redactadas.
Identificación y objeto del contrato
1. Identificación del propietario y del inquilino. Parece obvio, pero la falta de datos completos (DNI/NIE, domicilio a efectos de notificaciones, estado civil) genera problemas cuando necesitas enviar un burofax o iniciar un desahucio. Si no sabes a quién notificar, el proceso se paraliza.
2. Identificación de la vivienda. Referencia catastral, superficie, estado de conservación, inventario de mobiliario y electrodomésticos, y fotos fechadas del estado de la vivienda. Sin inventario ni fotos, no puedes reclamar desperfectos al final del contrato. La consecuencia es directa: la fianza se devuelve íntegra aunque la vivienda esté peor que cuando la entregaste.
3. Normativa aplicable. Hay que especificar que el contrato se rige por la LAU y supletoriamente por el Código Civil. Esto puede parecer decorativo, pero cierra la puerta a interpretaciones que intenten aplicar normativa de arrendamientos de temporada o de uso distinto a vivienda. Si quieres entender las diferencias, tenemos una guía sobre tipos de contrato de arrendamiento.
4. Objeto del contrato: vivienda habitual y permanente. Si el contrato no dice expresamente que la vivienda se destina a residencia habitual y permanente del inquilino, la regulación cambia. Los plazos de prórroga, los límites de renta y las garantías del inquilino dependen de esta calificación.
Duración y recuperación de la vivienda
5. Duración, prórroga obligatoria y tácita. La LAU establece una prórroga obligatoria de 5 años (7 si el propietario es persona jurídica) y una prórroga tácita de 3 años más si ninguna de las partes avisa. Los plazos de preaviso son de 4 meses para el propietario y 2 meses para el inquilino. Si te equivocas en un plazo, el contrato se prorroga automáticamente. Eso puede significar un año más sin poder hacer nada.
6. Recuperación de la vivienda por necesidad. El artículo 9.3 de la LAU permite al propietario recuperar la vivienda para uso propio o de familiares directos, pero solo si se menciona expresamente en el contrato. Si no está, pierdes ese derecho durante los primeros 5 años. Es una de las cláusulas que más vemos olvidada.
Si el contrato no incluye la cláusula de recuperación por necesidad del artículo 9.3 LAU, el propietario pierde el derecho a recuperar su vivienda durante toda la duración obligatoria del contrato.
Extinción, garantías y normas de uso
7. Extinción, resolución y desistimiento. Aquí se juegan tres temas a la vez: la resolución por incumplimiento (impago, daños, actividades ilícitas), el desistimiento del inquilino (puede irse a partir del 6.º mes, con indemnización proporcional si se pacta) y la prohibición de subarriendo. Sin cláusula de indemnización por desistimiento, el inquilino puede marcharse al sexto mes sin coste. Y sin prohibición expresa de subarriendo, puede alquilar tu piso a terceros o ponerlo en plataformas turísticas.
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8. Normas de uso, reparaciones y garantías. Pintura, limpieza, mantenimiento ordinario, reparto de reparaciones según los artículos 21 y 22 de la LAU, fianza legal (1 mes obligatorio) y garantías adicionales (hasta 2 meses). Un seguro de impago bien configurado cubre impagos, defensa jurídica y daños por actos vandálicos. La fianza sola no llega.
Zona tensionada y actualización de renta
9. Zona de mercado residencial tensionado (ZMRT). Si tu vivienda está en una zona declarada tensionada, el contrato debe incluir una declaración informativa obligatoria: renta del contrato anterior, índice SERPAVI aplicable y condición de gran tenedor si procede. La omisión es infracción grave: sanciones de 9.001 a 90.000 euros en comunidades como Cataluña. Y no basta con incluirla de cualquier manera; la información debe ser exacta y verificable en SERPAVI.
10. Actualización de la renta. Desde 2025, el índice legal es el IRAV, no el IPC. Si tu contrato dice «la renta se actualizará según el IPC», esa cláusula es nula y la renta queda congelada. Además, hay que distinguir entre renta y mensualidad total: la renta es lo que se actualiza; los gastos, impuestos y tasas repercutibles (comunidad, IBI, tasa de basuras) se actualizan por separado si así se pacta.
Si tu contrato solo dice «actualización según IPC», la cláusula es nula desde 2025. El índice legal es el IRAV y hay que mencionarlo expresamente.
Pluralidad de arrendatarios
11. Responsabilidad solidaria entre inquilinos. Cuando hay más de un arrendatario en el contrato, la cláusula de responsabilidad solidaria es imprescindible. Sin ella, si uno de los inquilinos se va, el que queda puede dejar de pagar su parte y tú no puedes reclamarle la totalidad de la renta. Cada inquilino debe responder del 100% de las obligaciones del contrato, y eso hay que pactarlo expresamente. Es especialmente relevante en pisos compartidos por estudiantes o jóvenes profesionales.
Cláusulas ilegales: lo que tu contrato no puede incluir
Tan importante como saber qué cláusulas poner en un contrato de alquiler es saber cuáles son directamente nulas. Las cláusulas abusivas en un contrato de alquiler no solo no te protegen: te pueden perjudicar si el inquilino las impugna.
Ejemplos de cláusulas ilegales que seguimos viendo en contratos de 2026:
- Renuncia a la prórroga obligatoria. Nula de pleno derecho. El inquilino tiene derecho a 5 años (7 si el propietario es persona jurídica), y ninguna cláusula puede eliminar ese derecho.
- Fianza superior a 1 mes de renta. La fianza legal es exactamente 1 mensualidad. Las garantías adicionales (máximo 2 meses) son otra cosa: aval bancario, depósito adicional o seguro. No confundir fianza con garantía.
- Gastos de gestión inmobiliaria al inquilino tanto si el propietario es persona física como jurídica. Nula desde la Ley 12/2023.
- Penalización por resolver el contrato durante la prórroga obligatoria. El inquilino puede desistir con 30 días de preaviso a partir del sexto mes. Puedes pactar indemnización (1 mes por año restante, proporcional), pero no penalizaciones arbitrarias.
- Actualización de renta por encima del IRAV en contratos de vivienda habitual firmados desde 2025. El tope legal es el IRAV, y pactar un índice superior es nulo.
- Renta superior al índice SERPAVI en zona tensionada cuando eres gran tenedor. El límite es el índice de referencia, no el contrato anterior.
Las cláusulas abusivas no desaparecen con la firma. El inquilino puede impugnarlas durante toda la vida del contrato, y un juez las declarará nulas. Mientras tanto, tú habrás tomado decisiones (subir renta, retener fianza, exigir pagos) basándote en algo que no tenía validez legal. Si quieres conocer tus obligaciones como arrendador, revisa la guía específica.
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Hay más: cuándo llamar a un profesional
Las 11 cláusulas anteriores cubren los puntos que más consecuencias tienen. Pero un contrato de alquiler de vivienda habitual tiene más aspectos que revisar: domiciliación de suministros, seguros del continente, obligaciones fiscales como el ITP, obras de mejora, acceso a la vivienda para reparaciones, derecho de adquisición preferente, cláusulas sobre mascotas…
Cada situación tiene matices. Un piso amueblado no necesita las mismas cláusulas que uno vacío. Un contrato con varios inquilinos no funciona igual que uno individual. Una vivienda en zona tensionada tiene obligaciones que no aplican en zona libre.
Si quieres saber cómo hacer un buen contrato, la respuesta corta es: con alguien que lo revise. En Vivara, el contrato lo redactamos nosotros como parte de la gestión integral. Sin coste adicional, actualizado a normativa vigente y adaptado a la situación concreta de tu vivienda. También nos encargamos de la comercialización y la selección de inquilinos, que es la otra mitad de la ecuación.
Las 11 cláusulas son las esenciales. Pero un buen contrato de alquiler tiene más capas, y cada vivienda necesita las suyas.
Webinar: las cláusulas imprescindibles en tu contrato de alquiler
El 22 de abril de 2026 hicimos un webinar en directo repasando las 11 cláusulas, con ejemplos reales de contratos que hemos revisado y las consecuencias concretas de cada error. Si prefieres el formato vídeo, aquí lo tienes:
El webinar incluye el turno de preguntas con propietarios, donde se abordaron casos específicos de zonas tensionadas, actualización de rentas con IRAV y contratos con varios arrendatarios.
Preguntas frecuentes sobre las cláusulas del contrato de alquiler
¿Qué cláusulas debe tener un contrato de alquiler de vivienda habitual?
Como mínimo, las que identifican a las partes y la vivienda, establecen la duración y prórroga, regulan la actualización de renta (con IRAV desde 2025), incluyen la fianza legal, fijan las normas de uso y reparaciones, y recogen la declaración de zona tensionada si aplica. Las 11 cláusulas que repasamos en esta guía cubren las áreas con más impacto práctico.
¿Qué pasa si mi contrato no tiene cláusula de recuperación de la vivienda?
Pierdes el derecho a recuperar tu vivienda para uso propio o de familiares directos durante la duración obligatoria del contrato (5 años, o 7 si eres persona jurídica). El artículo 9.3 de la LAU exige que esta posibilidad se mencione expresamente en el contrato para poder ejercerla.
¿Qué son las cláusulas abusivas en un contrato de alquiler?
Son cláusulas que contradicen la normativa imperativa de la LAU o la Ley 12/2023 y se consideran nulas de pleno derecho. Ejemplos: renunciar a la prórroga obligatoria, cobrar fianza superior a 1 mes, cargar gastos de gestión al inquilino cuando el propietario es persona jurídica, o pactar actualizaciones de renta por encima del IRAV.
¿Puedo seguir usando el IPC para actualizar la renta?
Los contratos anteriores a nueva ley de vivienda pueden seguir actualizando renta por IPC. Los contratos de vivienda habitual firmados a partir del 26 de mayo de 2023 deben usar el índice legal es el IRAV (Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda), publicado por el INE. Si tu contrato solo menciona el IPC, la cláusula de actualización es nula y la renta queda congelada hasta que se corrija.
¿Qué sanción hay por no declarar zona tensionada en el contrato?
Depende de la comunidad autónoma. En Cataluña, la omisión de la declaración informativa obligatoria en zona tensionada es infracción grave, con sanciones de entre 9.001 y 90.000 euros. La declaración debe incluir la renta del contrato anterior y el índice SERPAVI aplicable.
¿Qué pasa si no incluyo responsabilidad solidaria con varios inquilinos?
Si hay dos o más arrendatarios y no se pacta responsabilidad solidaria, cada uno responde solo de su parte proporcional. Si uno se va, el que queda puede dejar de pagar la parte del otro y tú no puedes reclamarle la totalidad. Con la cláusula de solidaridad, cada inquilino responde del 100% de la renta.
¿Sirve una plantilla de contrato de internet?
Puede servir como punto de partida, pero la mayoría de plantillas gratuitas están desactualizadas (anteriores a la Ley 12/2023), no contemplan ZMRT ni IRAV, y carecen de cláusulas críticas como la recuperación de vivienda o la prohibición de subarriendo. Un contrato que parece completo puede dejarte sin protección.
¿El inquilino puede irse antes de que termine el contrato?
Sí. A partir del sexto mes, el inquilino puede desistir del contrato con 30 días de preaviso. Si se pacta en el contrato, debe pagar una indemnización de 1 mes de renta por cada año restante (proporcional). Sin esa cláusula de indemnización, se va sin coste.
Esta guía tiene carácter informativo y no sustituye al asesoramiento jurídico profesional. La normativa de arrendamientos urbanos en España está sujeta a cambios frecuentes y su aplicación varía según la comunidad autónoma. Consulta siempre con un profesional antes de firmar o modificar un contrato de alquiler. Un buen contrato protege a propietario e inquilino por igual.
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