El IPC ya no sirve para subir el alquiler. Desde 2026, el IRAV es el índice legal de referencia para actualizar la renta de los contratos de vivienda habitual firmados a partir del 26 de mayo de 2023. Lo publica el INE cada mes y, a mayo de 2026, marca un 2,47%. Si tienes un piso en alquiler y quieres saber cuánto puedes subir la renta este año, todo empieza aquí. En Vivara nos encargamos de la gestión integral del alquiler en toda España, incluida la actualización de rentas.
El problema es que la información está fragmentada. Un decreto que estuvo vigente cinco semanas y luego cayó. Dos índices distintos según la fecha de firma del contrato. Excepciones para grandes tenedores. Zonas tensionadas con reglas propias. Nos contactan propietarios cada semana que no saben si aplicar el IPC, el IRAV o el tope del 2% que ya no existe.
Esta guía ordena todo lo que necesitas saber sobre la subida del alquiler en 2026. Qué índice te corresponde, cómo calcularlo paso a paso, qué pasa en zonas tensionadas y qué ocurrió con el decreto que limitó las subidas al 2% durante marzo y abril.
Con datos actualizados a mayo de 2026. Sin atajos.
Índice
Qué ha cambiado en 2026 con la subida del alquiler
El cambio no es de 2026. Viene de antes. La Ley 12/2023 de Vivienda ya anunció que el IPC dejaría de ser la referencia para actualizar el alquiler. Solo faltaba que el INE creara el nuevo índice.
Mientras tanto, el Gobierno aplicó medidas temporales:
- 2023: tope del 2% en la actualización anual de la renta.
- 2024: tope del 3%.
- Desde 2025: el IRAV entra en vigor como índice definitivo para los contratos firmados a partir del 26 de mayo de 2023. Para los contratos anteriores, se aplica el índice pactado con el IPC como tope máximo.
En marzo de 2026, el Gobierno aprobó el RDL 8/2026, un decreto que, entre otras medidas, volvía a fijar un tope del 2% en las actualizaciones de renta. Duró cinco semanas. El 28 de abril, el Congreso rechazó la convalidación. El tope cayó.
Resultado: a mayo de 2026, no hay topes extraordinarios. Los índices legales ordinarios (IRAV o IPC, según el contrato) son los que mandan.
Una subida mal calculada puede acabar en reclamación
Índices, plazos, notificaciones. Si fallas en uno, la actualización es impugnable. En Vivara nos encargamos de que cada revisión de renta esté bien hecha.
IPC vs IRAV: cuál es la diferencia real
Antes era sencillo. El contrato decía «IPC», llegaba la fecha de actualización y aplicabas el IPC del mes correspondiente. Punto.
Ahora hay dos escenarios. El índice que te corresponde depende de cuándo firmaste el contrato, no de lo que ponga en las cláusulas.
| Fecha de firma del contrato | Índice aplicable | Valor (mayo 2026) |
|---|---|---|
| Desde el 26/05/2023 | IRAV (INE) | 2,47% |
| Antes del 26/05/2023 | Índice pactado en el contrato (IPC como tope máximo) | 3,2% (abril 2026) |
El IRAV se calcula en dos pasos. Primero, el INE toma el menor entre el IPC general y el IPC subyacente (el que excluye energía y alimentos no elaborados). Segundo, aplica una fórmula de moderación: hasta el 2% de variación, el IRAV la traslada íntegra; por encima del 2%, solo traslada una fracción decreciente del exceso. El resultado es un índice que acompaña al IPC cuando la inflación es baja, pero lo frena cuando se dispara. Por ejemplo: si el IPC sube un 3,5%, el IRAV podría quedarse en torno al 2,5%. Si el IPC sube un 6%, el IRAV no llegaría al 4%.
Aquí viene el matiz: aunque tu contrato diga «IPC» y lo hayas firmado después de mayo de 2023, el IRAV es el techo legal. Si el IPC sube más que el IRAV, solo puedes aplicar el IRAV. Si el IPC es inferior al IRAV, aplicas el IPC. El IRAV actúa como limitador, no como índice fijo.
El INE publica el IRAV cada mes, normalmente entre los días 12 y 15. Puedes consultarlo en la página oficial del INE.
El IPC ya no marca la subida del alquiler en España. Desde 2026, el IRAV del INE es el techo legal para los contratos firmados a partir del 26 de mayo de 2023.
Cuándo puedes subir el alquiler
Tener derecho a actualizar la renta no significa que puedas hacerlo cuando quieras. Necesitas cumplir dos condiciones:
- Cláusula de actualización en el contrato. Si tu contrato de alquiler no incluye una cláusula que prevea la actualización anual de la renta, no puedes subir nada. Da igual el índice. Sin cláusula, la renta se mantiene igual hasta que termine el contrato.
- Fecha de aniversario. La actualización se aplica en cada aniversario del contrato, no en enero ni en cualquier otro momento. Si firmaste el 15 de septiembre, la actualización es el 15 de septiembre de cada año.
Además, debes notificarlo al inquilino con al menos un mes de antelación (artículo 18 de la LAU). Si no lo comunicas a tiempo, la subida no se aplica de forma retroactiva. Pero no hace falta esperar al siguiente aniversario: puedes notificarlo en cualquier momento y la actualización se aplicará a partir del mes siguiente a la notificación. Lo que no puedes es cobrar los meses anteriores sin aviso.
Otro punto que genera confusión: la notificación debe incluir el índice aplicable y el porcentaje concreto. La vía más segura es un burofax con acuse de recibo: deja constancia de la fecha y del contenido exacto de la comunicación. No basta con decir «te subo el alquiler». Tiene que ser específico. Si quieres profundizar en el proceso completo de revisión de contratos de alquiler, tenemos una guía dedicada.
Cómo calcular la subida paso a paso
El cálculo es directo. Renta actual multiplicada por el índice aplicable, dividida entre 100, y sumada a la renta.
Ejemplo 1: contrato posterior a mayo de 2023
- Renta actual: 900 euros/mes
- IRAV mayo 2026: 2,47%
- Cálculo: 900 x 2,47% = 22,23 euros
- Nueva renta: 922,23 euros/mes
Ejemplo 2: renta más alta, mismo IRAV
- Renta actual: 1.400 euros/mes
- IRAV mayo 2026: 2,47%
- Cálculo: 1.400 x 2,47% = 34,58 euros
- Nueva renta: 1.434,58 euros/mes
Ejemplo 3: contrato anterior a mayo de 2023
- Renta actual: 750 euros/mes
- IPC aplicable (abril 2026): 3,2%
- Cálculo: 750 x 3,2% = 24,00 euros
- Nueva renta: 774,00 euros/mes
Si tu contrato pacta un índice fijo (por ejemplo, «subida anual del 5%»), hay matices. Para contratos posteriores al 26 de mayo de 2023, el IRAV prevalece siempre: cualquier pacto que lo supere queda sin efecto. Para contratos anteriores, la reforma de la LAU de 2013 ya limitaba la actualización al IPC durante los primeros 5 años de contrato; a partir del sexto año, se aplica lo pactado entre las partes. En cualquier caso, con la normativa actual conviene revisar las cláusulas.
Un contrato sin cláusula de actualización te cuesta dinero cada año
Sin cláusula, sin subida. Así funciona la ley. En Vivara redactamos el contrato sin coste si gestionas con nosotros. Con todas las cláusulas que protegen tu renta.
¿Importa si eres gran tenedor o si tu piso está en zona tensionada?
Para la actualización anual de la renta, no. El IRAV es el techo legal para todos los contratos firmados desde mayo de 2023, y el IPC para los anteriores. Da igual que tengas 1 piso o 50. Da igual si estás en zona tensionada o no. Las reglas de subida anual son las mismas para cualquier propietario en cualquier punto de España.
Donde sí importa la distinción entre gran tenedor y pequeño propietario es al firmar un nuevo contrato en zona tensionada. Ahí entran el SERPAVI, la renta del contrato anterior y reglas distintas según tu perfil. Pero eso es otro tema distinto a la subida anual. Lo cubrimos en detalle en nuestras guías sobre el SERPAVI y zonas tensionadas y sobre qué es un gran tenedor.
Un apunte para Cataluña: la definición de gran tenedor es distinta (5 o más viviendas en una misma zona tensionada, o más de 1.500 m² construidos). Y el régimen sancionador catalán (Decreto Ley 1/2025) prevé multas de hasta 90.000 euros por infracciones graves. Si gestionas alquiler en Cataluña, revisa tu situación con un profesional.
Qué pasó con el tope del 2% (RDL 8/2026)
Entre el 22 de marzo y el 28 de abril de 2026, el Gobierno aplicó un tope del 2% a la actualización de rentas mediante el Real Decreto-ley 8/2026. Formó parte de un paquete de medidas anticrisis impulsado por Sumar que incluía también una prórroga extraordinaria de contratos.
El 28 de abril, el Congreso rechazó la convalidación del decreto. Con el rechazo, ambas medidas dejaron de estar vigentes.
Tres puntos clave sobre la caída del decreto:
- Las actualizaciones al 2% hechas durante esas 5 semanas son válidas. Si tu renta se actualizó al 2% entre el 22 de marzo y el 28 de abril, esa actualización se mantiene. No se recalcula retroactivamente.
- A partir del 29 de abril, los índices ordinarios vuelven a aplicarse. IRAV para contratos desde mayo de 2023. IPC para contratos anteriores. Sin tope adicional.
- La prórroga tácita del artículo 10 de la LAU sigue vigente. La caída del decreto no afecta a la prórroga tácita ordinaria. Si no enviaste preaviso de no renovación con 4 meses de antelación, el contrato se prorroga un año más. Eso es ley ordinaria, no decreto.
Si te tocó actualizar la renta durante esas cinco semanas y aplicaste el 2%, no hay nada que rectificar. Lo hecho, hecho está.
Qué pasa si no hay cláusula de actualización
Sin cláusula de actualización en el contrato, no hay subida. Así de simple.
Es más habitual de lo que parece. Contratos antiguos, plantillas descargadas de internet, propietarios que firmaron sin asesoramiento. Si el contrato no prevé la revisión de la renta, la renta se mantiene idéntica hasta que el contrato termine o se renueve.
Si tu contrato no tiene cláusula de actualización, la renta se mantiene idéntica hasta el final del contrato. Es dinero que pierdes cada año.
No hay forma legal de forzar una actualización sin cláusula. Ni siquiera invocando la inflación o el IRAV. El artículo 18 de la LAU exige que la actualización esté pactada en el contrato. Sin pacto, no hay mecanismo.
Nos contactan propietarios en esta situación cada semana. Llevan años cobrando la misma renta mientras la inflación acumulada supera el 15%. Y no pueden hacer nada hasta que firmen un contrato nuevo con las cláusulas correctas. Si ese es tu caso, un seguro de alquiler con cobro asegurado puede ayudarte a proteger lo que sí cobras mientras tanto.
Preguntas frecuentes sobre la subida del alquiler en 2026
¿Cuánto puede subir el alquiler en 2026?
Depende del contrato. Si se firmó a partir del 26 de mayo de 2023, el límite es el IRAV, que en mayo de 2026 está en el 2,47%. Si el contrato es anterior, se aplica el IPC (3,2% en abril de 2026). No hay tope extraordinario vigente desde el 29 de abril de 2026.
¿Qué es el IRAV y quién lo publica?
El IRAV es el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda, creado por la Ley 12/2023 y publicado mensualmente por el INE. Sustituye al IPC como referencia legal para actualizar la renta de los contratos de vivienda habitual firmados desde el 26 de mayo de 2023.
¿Puedo subir el alquiler por encima del IRAV si mi contrato dice IPC?
No. Aunque el contrato pacte el IPC, el IRAV actúa como techo legal para contratos firmados desde mayo de 2023. Si el IPC es superior al IRAV, solo puedes aplicar el IRAV. Si el IPC es inferior al IRAV, aplicas el IPC.
¿Qué pasó con el tope del 2% del decreto?
El RDL 8/2026 fijó un tope del 2% entre el 22 de marzo y el 28 de abril de 2026. El Congreso rechazó su convalidación. Las actualizaciones hechas al 2% durante esas semanas son válidas y no se recalculan. Desde el 29 de abril, los índices ordinarios (IRAV o IPC) vuelven a aplicarse sin límite adicional.
¿Cuándo tengo que notificar la subida al inquilino?
Al menos un mes antes de la fecha de aniversario del contrato (artículo 18 LAU). La notificación debe incluir el índice aplicable y el porcentaje concreto. Si no notificas a tiempo, no puedes cobrar los meses sin aviso, pero puedes notificar en cualquier momento y aplicar la subida desde el mes siguiente.
¿Qué pasa si mi contrato no tiene cláusula de actualización?
Sin cláusula, la renta se mantiene igual hasta que el contrato termine. No hay forma legal de forzar una subida sin que el contrato la prevea. Es uno de los errores más habituales en contratos antiguos o redactados con plantillas genéricas.
¿Cambian las reglas si soy gran tenedor?
Para la subida anual de la renta, no hay diferencia: el IRAV es el techo para todos. La distinción importa al firmar un nuevo contrato en zona tensionada, donde los grandes tenedores deben respetar el SERPAVI y la renta anterior. En Cataluña, el umbral es de 5 viviendas en zona tensionada (frente a 10 en la norma estatal).
¿El IRAV puede bajar la renta?
No. El IRAV tiene una protección frente a la deflación: aunque el índice fuera negativo, la renta no puede disminuir. Lo que sí puede pasar es que el IRAV sea muy bajo (por ejemplo, inferior al 1%) y la actualización sea mínima.
Esta guía tiene carácter informativo y no sustituye al asesoramiento jurídico profesional. La normativa de arrendamientos urbanos en España está sujeta a cambios frecuentes y su aplicación varía según la comunidad autónoma. Datos actualizados a mayo de 2026. Consulta siempre con un profesional antes de tomar decisiones sobre la actualización de tu renta. Un buen alquiler protege a propietario e inquilino por igual.
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