La revisión de contratos de alquiler en 2025 marca un momento clave para miles de propietarios en España. Cerca de 300.000 contratos firmados en 2020 están siendo revisados en estos meses, en un contexto de alta demanda, baja oferta y subidas de rentas de mercado acumuladas de hasta el 40 %. Muchos propietarios se enfrentan al reto de actualizar las rentas al precio de mercado sin espantar al inquilino actual ni comprometer la rentabilidad de su inversión

En este artículo te explicamos cómo actuar con seguridad y rentabilidad. Y si quieres profundizar más, puedes apuntarte a nuestro próximo webinar gratuito al final del post.

🏘️¿Qué está pasando con los contratos de alquiler firmados en 2020?

En 2020, tras la pandemia, el mercado del alquiler recuperó fuerza. Muchos propietarios firmaron contratos con una duración de cinco años, tal y como marca la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para personas físicas.

Con la llegada de 2025, esos contratos están llegando a su fin. Según datos de la Agencia Tributaria y el INE, se estima que entre 220.000 y 300.000 contratos están en proceso de revisión. Durante estos cinco años, el precio medio de un piso de 80 m² ha subido de 856 € a 1.144 €, un 33% más.

Aunque algunas fuentes señalan bajadas en barrios concretos de Barcelona tras la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, los datos de oferta publicados por Idealista en febrero de 2025 reflejan una subida interanual del 13,7 %, lo que indica una alta presión de la demanda en determinadas zonas y segmentos del mercado. Este fenómeno no es exclusivo de la capital catalana: en Madrid, el precio medio se sitúa ya en 21,2 €/m², con un aumento del 13,4 % respecto al año anterior, mientras que en Palma ha alcanzado los 17,1 €/m² tras un incremento del 10,2 %. Estas cifras consolidan a estas tres ciudades entre las más caras de España, solo superadas por algunas capitales turísticas o regiones insulares.

Por si fuera poco, una reforma de la LAU introducida ese mismo año incorporó una nueva cláusula: “El propietario puede recuperar la vivienda al finalizar el contrato sin necesidad de justificar la causa, siempre que lo notifique con al menos cuatro meses de antelación”.

📋 ¿Qué dice la ley sobre duración, prórrogas y renovaciones?

• Duración mínima: 5 años para contratos con personas físicas.
• Prórrogas automáticas: si ninguna de las partes comunica su decisión, el contrato se prorroga automáticamente por plazos anuales hasta un máximo de 3 años adicionales.
• No renovación sin causa: el propietario puede optar por no renovar el contrato sin necesidad de alegar causa, pero debe notificarlo con al menos 4 meses de antelación.
• El inquilino también debe notificar su intención de no renovar, con al menos 2 meses de antelación.
• Si el propietario no avisa a tiempo, el contrato se prorroga automáticamente un año más.

⚠️ Esta cláusula (LAU) ha generado inquietud entre los inquilinos por la falta de estabilidad y previsibilidad. En un mercado con poca oferta, no renovar un contrato puede obligar a muchas familias a abandonar su vivienda sin alternativa asequible.

✅ Recomendaciones prácticas

Para propietarios:

• Revisa la fecha exacta de firma del contrato.
• Si no quieres renovarlo, haz la notificación legal por escrito y con al menos 4 meses de antelación.
• Consulta con profesionales como Vivara para no cometer errores que alarguen el contrato sin querer.

Para inquilinos:

• Pregunta al casero si piensa renovar con tiempo.
• Ten siempre claras las fechas de finalización.
• Si recibes una notificación de no renovación, empieza a buscar alternativa cuanto antes.
• Acude a asesoramiento legal si crees que se están vulnerando tus derechos.

📈Subidas de hasta el 40%: ¿legal o abusivo?

Sí, es legal actualizar el precio del alquiler cuando finaliza un contrato de 5 años siempre que no se trate de una vivienda ubicada en una zona declarada como tensionada bajo la nueva Ley de Vivienda. En estos casos, el propietario tiene derecho a fijar libremente una nueva renta si va a firmarse un contrato nuevo.

Ahora bien, que sea legal no significa que sea simple ni exento de consecuencias.

• La resistencia de los inquilinos a aceptar subidas.
• Riesgo de vacantes largas si el piso queda libre.
• Reputación negativa si se perciben como abusivos.

⚖️ Lo que dice la ley

• Si el contrato finaliza y no se renueva, el propietario puede ofrecer nuevas condiciones económicas, incluida una subida del alquiler.
• En zonas tensionadas, esta subida puede estar limitada por ley, en cualquier caso si el nuevo contrato se hace con el mismo inquilino (art. 17 Ley por el Derecho a la Vivienda).
• En zonas no tensionadas, no hay límite legal, pero eso no garantiza que el mercado pueda asumirlo.

🚩 Riesgos de aplicar subidas bruscas

Muchos propietarios, aunque tienen el derecho legal, se encuentran con dificultades prácticas al intentar subir el precio de forma agresiva:

• Resistencia del inquilino, que puede negarse a continuar o generar tensión en la negociación.
• Vacantes prolongadas si el piso queda libre y no se alquila rápidamente al nuevo precio.
• Impagos si el inquilino acepta la subida pero no puede asumirla a medio plazo.
• Daño reputacional,sobre todo si la subida se percibe como oportunista o desproporcionada. Aunque este impacto es menor para pequeños propietarios, puede tener relevancia en contextos locales o si el conflicto se judicializa o mediatiza.

🧠 La ley permite, el mercado pone límites

En zonas no tensionadas, la falta de regulación permite subidas significativas, pero el mercado funciona con su propia lógica. Si se fija un precio fuera del alcance del perfil de demanda real, lo más probable es que el piso quede vacío o se alquile con más dificultad.

La recomendación: actuar con equilibrio. Una subida del 15–20 % puede ser razonable y sostenible si está justificada por la evolución de mercado, mientras que una subida del 40 % sin análisis puede generar más pérdidas que beneficios.

⚖️Cómo afecta esto a los propietarios: rentabilidad vs. riesgo

La actualización de precios debe equilibrar dos objetivos:

✔️ Rentabilidad:

Actualizar la renta permite adaptarse al mercado y mejorar los ingresos mensuales. Un ajuste del 15-20% puede ser razonable si hay demanda en la zona, pero es recomendable contar con asesoramiento experto para asegurar que se cumplen los límites legales —especialmente en zonas tensionadas— y evitar conflictos o sanciones.

❌ Riesgo:

Una subida excesiva puede provocar:

• Que el inquilino se marche.
• Que no se cubra la vacante a tiempo.
• Impagos por sobreesfuerzo financiero del arrendatario.
• Gastos adicionales: reparaciones, limpieza, gestión de nuevos contratos.

El error más habitual es actuar sin información, sin comparar con el mercado real ni evaluar la solvencia del inquilino.

🛠️Gestión profesional: la clave para una actualización segura y rentable

En Vivara gestionamos integralmente el proceso de renovación, para que los propietarios puedan subir el precio de forma legal, segura y sin perder al inquilino.

Lo que hacemos en estos casos concretos:

• Analizamos el precio de mercado real en cada zona para recomendar la subida adecuada.
• Evaluamos si el inquilino cumple con criterios de solvencia ajustados al nuevo precio.
• Redactamos el nuevo contrato o adenda con garantías legales y protección jurídica.
• Nos ocupamos de la comunicación directa con el inquilino, reduciendo tensiones o conflictos.
• Si el inquilino decide no continuar, activamos el servicio de búsqueda de nuevo inquilino, garantizando ocupación rápida y perfil solvente.

Además, ofrecemos garantía de pago, protección frente a impagos y una gestión integral del alquiler sin complicaciones para el propietario.

📋¿Qué puede hacer un propietario hoy mismo?

1. Revisa tus contratos activos. ¿Firmaste alguno en 2020? Es el momento de evaluarlo.
2. Compara con el mercado. No te guíes solo por portales: revisa contratos reales y demanda en tu zona.
3. Evalúa el perfil del inquilino. ¿Puede asumir una subida? ¿Es solvente?
4. Consulta con un profesional. Con Vivara puedes externalizar todo el proceso sin preocuparte por impagos ni conflictos.

La gestión del alquiler no debería ser una fuente de estrés. En Vivara, la convertimos en una fuente de ingresos segura y previsible.

📉 ¿Qué estrategias de renovación tengo?

Existen varias vías legales al finalizar un contrato de arrendamiento:

1. Prórroga tácita (art. 10 LAU): extensión anual si ninguna parte notifica lo contrario.
   • Pros: simple, continua la relación.
   • Contras: limita cambios en renta, menos control del plazo.
2. Tácita reconducción (art. 1566 CC): se aplica si se sigue cobrando la renta sin nuevo contrato.
   • Pros: continuidad de hecho.
   • Contras: inseguridad jurídica y fiscal.
3. Nuevo contrato: renegociar condiciones desde cero.
   • Pros: control total sobre renta y duración.
   • Contras: riesgo de que el inquilino no acepte.
4. Recuperar la vivienda: notificando con al menos 4 meses.
   • Pros: libertad para vender, usar o relanzar al mercado.
   • Contras: vacante, costes asociados.

Cada opción tiene implicaciones jurídicas y fiscales. Para decidir bien, conviene analizar cada caso con asesoramiento experto.

📅 [Apúntate al webinar para saber cuál es la estrategia más adecuada según tu situación.]

🔚Conclusión

La revisión masiva de contratos en 2025 representa un punto de inflexión para miles de propietarios en España. No se trata solo de actualizar una renta, sino de tomar decisiones bien fundamentadas en un contexto marcado por la inflación, la escasez de oferta y los cambios legales.

Gestionar este momento con información, previsión y claridad jurídica puede convertirse en una oportunidad real para mejorar la rentabilidad, ajustar precios al mercado, recuperar la vivienda o renegociar condiciones más sostenibles.

Pero afrontar la renovación sin estrategia —sin respetar los plazos de notificación, sin evaluar la solvencia del inquilino o sin conocer el precio real de mercado— puede derivar en prórrogas automáticas no deseadas, vacantes prolongadas, impagos o incluso conflictos legales evitables.

El éxito de esta transición no depende solo del precio, sino de cómo se gestiona cada paso: con datos, con calma y con respaldo profesional.

👉 En Vivara estamos preparados para ayudarte a tomar la mejor decisión y ejecutarla sin errores.

❓ Preguntas frecuentes sobre la revisión de contratos de alquiler en 2025

¿Puedo subir el precio del alquiler cuando finaliza el contrato?

Sí, si el contrato llega a su fin y no estás en una zona declarada tensionada, puedes fijar una nueva renta libremente.

¿Cuánto debería subir el precio para que sea razonable?

Una subida del 15–20 % suele ser sostenible si se basa en el precio de mercado y la solvencia del inquilino. Subidas mayores pueden provocar vacantes o impagos.

¿Cuándo tengo que avisar si no quiero renovar el contrato?

Debes notificarlo por escrito al inquilino con al menos 4 meses de antelación. Si no lo haces, el contrato se prorroga un año más.

¿Qué pasa si no notifico a tiempo?

El contrato se prorroga automáticamente un año, en las mismas condiciones. Es importante revisar las fechas y actuar con previsión.

¿Qué riesgo corro si subo mucho el alquiler?

Puedes perder al inquilino, tardar en encontrar uno nuevo, o tener impagos si no puede asumir la nueva renta. Además, puede afectar a tu reputación como arrendador.

¿Cómo sé si mi zona está considerada “tensionada”?

Puedes consultar los listados oficiales de zonas tensionadas publicados por las comunidades autónomas o asesorarte con profesionales como Vivara.

¿Qué ventajas tiene contratar a una empresa como Vivara para la renovación?

Te ahorras errores legales, conflictos con el inquilino y tiempo de gestión. Además, te ayudamos a fijar el precio adecuado, garantizamos el cobro y evitamos vacantes.

¿Qué pasa si el inquilino acepta la subida pero luego no paga?

Este es un riesgo común. Por eso es importante hacer un análisis de solvencia antes de renovar. En Vivara ofrecemos garantía de cobro incluso si el inquilino falla.

¿Qué alternativas tengo si el inquilino no acepta la subida?

Puedes buscar un nuevo inquilino con apoyo profesional. Lo importante es calcular bien cuánto tiempo puedes asumir la vacante sin perder rentabilidad.