Tu inquilino ha dejado de pagar. Llevas dos meses sin cobrar y cada día que pasa la situación se complica más. Sabemos que detrás de un impago suele haber una situación difícil para ambas partes. Pero como propietario necesitas saber cuáles son tus opciones legales y cómo actuar. ¿Qué puedes hacer? ¿Cuánto tarda un desahucio? ¿Cuánto te va a costar?
En esta guía te explicamos todo el proceso de desahucio en España, paso a paso, con plazos reales y sin rodeos. Lo que necesitas saber como propietario antes de tomar cualquier decisión.
Índice
Qué es un desahucio
Un desahucio es el procedimiento judicial mediante el cual un propietario recupera su vivienda cuando el inquilino incumple el contrato de alquiler. En la mayoría de los casos, el incumplimiento es el impago de la renta.
En España, no puedes echar a un inquilino por tu cuenta. Da igual que no pague, da igual que te destroce el piso. Necesitas una resolución judicial. Si cambias la cerradura o cortas los suministros, cometes un delito de coacciones.
Esto es lo primero que tienes que tener claro: el desahucio es un procedimiento legal, y es la única vía.
Tipos de desahucio
No todos los desahucios son iguales. El tipo depende de la situación del ocupante y del motivo.
Desahucio por impago de alquiler
Es el más habitual. Se produce cuando el inquilino deja de pagar la renta pactada en el contrato. Basta con un solo mes de impago para poder iniciar la demanda (artículo 27.2.a de la Ley de Arrendamientos Urbanos).
No necesitas esperar varios meses. No necesitas enviar burofax previo (aunque es recomendable). Desde el día siguiente al impago, tienes derecho a interponer demanda.
Lo que sí cambia con la Ley 12/2023 de Vivienda es que, si eres gran tenedor, antes de demandar debes acreditar que has intentado una solución extrajudicial. Si no lo eres, puedes demandar directamente.
Desahucio por precario
Se utiliza cuando alguien ocupa tu vivienda sin ningún tipo de título legal: ni contrato, ni derecho de uso, ni nada. Puede ser un familiar al que dejaste vivir «de momento», un conocido que se quedó tras una cesión temporal, un okupa o un inquiokupa. La diferencia es relevante, porque no todo impago es lo mismo.
El procedimiento está regulado en el artículo 250.1.2.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). Se tramita como juicio verbal y tiene una ventaja: no necesitas demostrar que existe un contrato previo, porque precisamente no lo hay.
En cambio, si tu inquilino firmó el contrato sabiendo que no iba a pagar y eres capaz de acreditar dolo inicial puede tratarse de un posible delito de estafa que se tramita por vía penal (no civil) y permite solicitar medidas cautelares de expulsión en 72 horas. En nuestro webinar con el magistrado del Tribunal Supremo Vicente Magro lo explicamos al detalle.
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Desahucio express
No es un tipo legal diferente, sino una forma de llamar al desahucio cuando el inquilino acepta marcharse voluntariamente dentro del plazo que le da el juzgado. Funciona así:
- Presentas la demanda de desahucio por impago.
- El juzgado notifica al inquilino y le da un plazo de 10 días hábiles para pagar o irse.
- Si paga la deuda completa (enervación), se archiva el caso. Solo puede hacerlo una vez.
- Si no paga pero se va, el proceso termina sin juicio.
- Si no paga ni se va, continúa el procedimiento ordinario.
El «express» se da cuando el inquilino se marcha en ese plazo de 10 días. Cuando eso ocurre, todo el proceso puede resolverse en 4-6 semanas.
Procedimiento de desahucio paso a paso
Aquí no hay atajos. El proceso tiene fases claras, con plazos que debes conocer.
Paso 1: Requerimiento de pago (opcional pero recomendable)
Antes de ir al juzgado, envía un burofax al inquilino con acuse de recibo y certificación de contenido. En el burofax:
¿Es obligatorio? No, salvo que seas gran tenedor. Pero te da dos ventajas: fuerza al inquilino a reaccionar (muchos pagan) y demuestra buena fe procesal ante el juez.
Coste del burofax: entre 25 y 40 euros.
Paso 2: Demanda de desahucio
Si el inquilino no paga tras el requerimiento, toca demandar. Necesitas un abogado y un procurador (es obligatorio en este tipo de juicios).
La demanda se presenta ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde esté la vivienda. En ella puedes pedir dos cosas a la vez:
- El desahucio (que echen al inquilino).
- La reclamación de deuda (que le condenen a pagar lo que debe).
El juzgado admite la demanda y cita al inquilino. A partir de aquí, el inquilino tiene 10 días hábiles para:
- Pagar la deuda (enervación). Si lo hace, se queda. Pero solo puede hacerlo una vez en la vida del contrato.
- Oponerse a la demanda (contestar).
- No hacer nada (lo más frecuente). Si no contesta ni paga, el juez dicta sentencia sin juicio.
Paso 3: Juicio verbal
Si el inquilino se opone, se celebra un juicio verbal. En este juicio:
- El propietario debe probar que hay un contrato y que no se ha pagado la renta.
- El inquilino debe justificar por qué no ha pagado o por qué considera que no debe hacerlo.
En la práctica, cuando hay impago claro, la mayoría de los inquilinos no se oponen. Simplemente dejan pasar el plazo.
Paso 4: Sentencia y plazo de desalojo
El juez dicta sentencia. Si es favorable al propietario (la gran mayoría lo son cuando hay impago demostrado), se fija una fecha de lanzamiento: el día en que, si el inquilino no se ha ido, un equipo judicial acudirá al piso para desalojarlo.
El plazo entre la sentencia y el lanzamiento suele ser de 30-45 días, aunque depende del juzgado.
Paso 5: Lanzamiento
Si el inquilino sigue dentro del piso el día señalado, se ejecuta el lanzamiento. Acuden al inmueble:
- Un letrado de la Administración de Justicia.
- Un funcionario del juzgado.
- Un cerrajero (el coste lo adelanta el propietario, entre 80 y 150 euros, y es reclamable al inquilino).
- El procurador del propietario.
Si el inquilino está dentro, se le invita a marcharse. Si se niega, interviene la policía. Si hay menores, el juzgado puede conceder un aplazamiento de 1-2 semanas adicionales mientras servicios sociales busca una solución.
Tras el lanzamiento, se levanta un acta y el propietario recupera las llaves.
Cuánto tarda un desahucio en España
La pregunta del millón. Y la respuesta depende de dónde esté tu vivienda.
| Escenario | Plazo aproximado |
|---|---|
| Desahucio «express» (inquilino se va voluntariamente) | 4-6 semanas |
| Sin oposición del inquilino | 3-5 meses |
| Con oposición (juicio verbal) | 6-9 meses |
| Con vulnerabilidad del inquilino (suspensión) | 9-18 meses |
| Ciudades con juzgados saturados (Madrid, Barcelona) | Sumar 2-4 meses extra |
La Ley de Vivienda de 2023 permite la suspensión del lanzamiento cuando el inquilino acredita vulnerabilidad económica. El plazo de suspensión es de 2 meses si el propietario es persona física y de 4 meses si es persona jurídica (gran tenedor). Esta moratoria se ha prorrogado hasta el 31 de diciembre de 2026.
Es decir: si tu inquilino acredita vulnerabilidad, el desahucio puede alargarse varios meses más. Es un factor que no puedes controlar.
Sobre la suspensión por vulnerabilidad, conviene recordar lo que dice la doctrina: la vulnerabilidad del ocupante es una realidad que los tribunales protegen, y es razonable que lo hagan. Pero la doctrina también reconoce que esa protección no puede recaer indefinidamente sobre el propietario. El Estado es quien debe garantizar una alternativa habitacional. Si estás en esta situación, documenta bien tus propios costes (hipoteca, IBI, comunidad, seguros) porque los tribunales empiezan a valorarlo.
Cuánto cuesta un desahucio
Otro dato que necesitas antes de decidir. Los costes de un desahucio incluyen:
| Concepto | Coste aproximado |
|---|---|
| Abogado | 800 – 2.000 euros |
| Procurador | 300 – 600 euros |
| Burofax | 25 – 40 euros |
| Tasas judiciales | Gratuitas para personas físicas |
| Cerrajero (lanzamiento) | 80 – 150 euros |
| Total estimado | 1.200 – 2.800 euros |
A esto súmale los meses de renta que dejas de cobrar. Si el alquiler es de 800 euros/mes y el proceso dura 6 meses, pierdes 4.800 euros en rentas. Más los 1.200-2.800 del proceso. El coste real de un desahucio ronda los 6.000-8.000 euros contando todo.
Puedes reclamar la deuda al inquilino en la misma demanda. Pero seamos realistas: si no tiene para pagar el alquiler, difícilmente va a pagar una deuda judicial. La tasa de cobro efectivo es muy baja.
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Qué hacer cuando tu inquilino deja de pagar: qué SÍ funciona y qué NO funciona
Hay mucha información circulando sobre trucos para echar a un inquilino que no paga. Vamos a separar lo que funciona de lo que no.
Lo que SÍ funciona
1. Actuar rápido. No esperes al tercer mes impagado «a ver si paga». Cada mes que esperas es un mes más de proceso. El primer impago ya te habilita para demandar.
2. Enviar burofax inmediato. El burofax tiene un efecto psicológico fuerte. Muchos inquilinos morosos pagan cuando reciben uno. Coste: 30 euros. Retorno potencial: evitar un proceso de 6 meses.
3. Negociar una salida. Antes de demandar, ofrece al inquilino un acuerdo: «Te condono la deuda si me entregas las llaves en 15 días.» Puede parecer injusto, pero a veces es más barato perdonar 2 meses de renta que pagar un proceso de 8 meses. Además, un acuerdo amistoso suele ser mejor para ambas partes. El inquilino evita un proceso judicial y una sentencia en su historial, y tú recuperas la vivienda sin meses de espera.
4. Demandar con reclamación de deuda acumulada. En la demanda, pide el desahucio Y la deuda. Así, aunque no la cobres, tienes una sentencia que puedes ejecutar si el inquilino tiene bienes en el futuro.
5. Contratar un abogado especializado en desahucios. No cualquier abogado. Uno que tramite desahucios habitualmente y conozca los juzgados de tu zona. La diferencia en plazos puede ser de meses.
6. Incluir en la demanda el daño económico y moral del propietario. No solo las rentas impagadas: también la hipoteca que sigues pagando, los impuestos, la comunidad y el impacto emocional. Como señala el magistrado Vicente Magro del Tribunal Supremo: «Te pueden quitar la cartera o el coche, pero quitarte la posesión de tu casa te destroza.» Los jueces cada vez tienen más en cuenta la vulnerabilidad del propietario, no solo la del inquilino.
Lo que NO funciona (y lo que es ilegal)
Cambiar la cerradura. Es delito de coacciones (artículo 172 del Código Penal). Podrían denunciarte a ti.
Cortar luz, agua o gas. Mismo delito. Da igual que el piso sea tuyo. Mientras haya un ocupante con título (aunque sea impagador), no puedes cortar suministros.
Intimidar o amenazar. Delito de amenazas. No vayas por ahí.
Esperar a que se vaya solo. No suele funcionar. En la mayoría de los casos, cuanto más tiempo pasa, más se enquista la situación. El marco legal actual no incentiva la salida voluntaria, y esperar solo alarga el problema para las dos partes.
Aceptar pagos parciales una vez iniciada la demanda. Si aceptas un pago parcial después de demandar, podrían argumentar que has renunciado a la acción. Consulta con tu abogado antes de aceptar cualquier pago.
Desahucio por precario: cuando no hay contrato
El desahucio por precario merece sección aparte porque las reglas cambian. Aquí no hay contrato de alquiler. Alguien está en tu propiedad sin título legal.
Cuándo se usa
- Un familiar que se quedó después de una cesión temporal.
- Un conocido que entró «por un tiempo» y no se va.
- Cualquier persona que ocupe tu vivienda sin contrato ni derecho.
Qué necesitas probar
- Que eres el propietario (escritura o nota simple).
- Que el ocupante no tiene ningún título que justifique su posesión.
No necesitas demostrar desde cuándo ocupa la vivienda ni por qué entró.
Plazo
Tras la sentencia favorable, el ocupante tiene 20 días hábiles para marcharse. Si no lo hace, se procede al lanzamiento.
Diferencia con el desahucio por impago
En el desahucio por precario no hay enervación (el ocupante no puede «pagar para quedarse», porque no hay deuda de alquiler). Esto hace que el proceso sea más directo, aunque los plazos judiciales son similares.
Cómo protegerte antes de que pase
Todo lo anterior tiene un problema: es reactivo. Actúas cuando el daño ya está hecho. La pregunta real es: ¿se puede evitar llegar a un desahucio?
Sí. Y hay tres formas de hacerlo.
1. Selecciona bien al inquilino
Verifica solvencia antes de firmar. Pide nóminas, contrato de trabajo, declaración de la renta. Un inquilino con ingresos estables 3 veces superiores a la renta es un buen indicador.
Pero ojo: un inquilino solvente hoy puede dejar de serlo mañana. La verificación reduce el riesgo, no lo elimina.
2. Exige garantías adicionales
Además de la fianza legal (un mes), puedes pedir hasta dos mensualidades extra como garantía adicional (artículo 36.5 LAU). También puedes pedir un aval bancario o un fiador solidario.
3. Contrata un seguro de impago de alquiler
Un seguro de impago del alquiler cubre las rentas que el inquilino deja de pagar. Dependiendo de la póliza, puede cubrir 12, 18 o hasta 24 meses de renta impagada, más los costes legales del desahucio.
En Vivara trabajamos con póliza de Occident. No es una «promesa de pago» ni un fondo de garantía: es un seguro real, de una aseguradora regulada. Cubre hasta 24 meses de renta, defensa jurídica completa y daños por vandalismo.
Si yo alquilara, contrataría un seguro de impago.
Vicente Magro, magistrado del Tribunal Supremo
La diferencia entre tener seguro y no tenerlo es la diferencia entre que un impago sea un trámite administrativo o una pesadilla de 8 meses y 7.000 euros.
Preguntas frecuentes sobre el desahucio
¿Cuántos meses de impago se necesitan para pedir un desahucio?
Uno solo. Desde el primer impago puedes interponer demanda de desahucio (artículo 27.2.a LAU). No es necesario esperar tres meses ni ningún otro plazo.
¿Cuánto tarda un desahucio en 2026?
Entre 3 y 9 meses de media, dependiendo de si el inquilino se opone y de la carga del juzgado. En Madrid y Barcelona, los plazos suelen ser más largos por saturación judicial. Si el inquilino acredita vulnerabilidad, puede alargarse hasta 18 meses.
¿Puede el inquilino parar el desahucio pagando la deuda?
Sí, mediante la enervación. Puede pagar toda la deuda (principal + intereses + costas) antes del juicio y el proceso se archiva. Pero solo puede hacerlo una vez. Si vuelve a impagar, ya no tiene esa opción.
¿Qué pasa si hay menores en la vivienda?
El juez puede aplazar el lanzamiento entre 1 y 2 semanas para dar tiempo a servicios sociales a intervenir. Pero no impide el desahucio.
¿Necesito abogado para un desahucio?
Sí, obligatoriamente. En los procedimientos de desahucio es preceptiva la intervención de abogado y procurador.
¿Puedo reclamar las rentas impagadas en la misma demanda?
Sí. Lo más eficiente es acumular ambas pretensiones (desahucio + reclamación de cantidad) en una sola demanda. Así obtienes sentencia para ambas cosas.
¿Qué es un gran tenedor y cómo me afecta?
Gran tenedor es quien posee más de 10 viviendas (o 5 en zonas tensionadas, según normativa autonómica). Si lo eres, antes de demandar debes acreditar que has intentado una solución extrajudicial (conciliación o mediación). Los plazos de suspensión por vulnerabilidad también son mayores (4 meses frente a 2).
¿Puedo cambiar la cerradura si el inquilino no paga?
No. Es delito de coacciones, aunque la vivienda sea tuya. El único camino legal es el procedimiento judicial de desahucio.
¿Es lo mismo un okupa que un inquiokupa?
No. Un okupa entra en tu vivienda sin permiso. Un inquiokupa firma un contrato de alquiler con intención de no pagar desde el principio (posible estafa). La diferencia importa porque la vía legal cambia: el okupa se tramita por vía penal directa, el inquiokupa puede tramitarse también por vía penal si se demuestra dolo, y el inquilino moroso «normal» va por vía civil (desahucio).
Resumen: lo que tienes que recordar
- Un solo mes de impago ya te permite demandar.
- Actúa rápido. Cada mes que esperas es un mes más de proceso.
- El desahucio tarda entre 3 y 9 meses (hasta 18 con suspensión por vulnerabilidad).
- Te costará entre 1.200 y 2.800 euros en gastos legales, más las rentas perdidas.
- No hay atajos legales. Ni cerraduras, ni cortes de suministro, ni intimidación.
- La mejor estrategia es la prevención: seleccionar bien al inquilino y tener un seguro de impago.
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Artículo actualizado en marzo de 2026. Esta guía tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico. Para casos concretos, consulta con un abogado especializado.
En Vivara creemos que el alquiler funciona cuando funciona para todos: propietarios que cobran con tranquilidad e inquilinos que viven con estabilidad. Esta guía está escrita desde la perspectiva del propietario porque es a quien podemos ayudar, pero sabemos que un mercado de alquiler más seguro y profesional también beneficia a quien busca una vivienda.
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