Un desahucio es el procedimiento judicial que permite al propietario recuperar su vivienda cuando el inquilino incumple el contrato de alquiler. No es un trámite rápido. No es barato. Y la horquilla real de plazos va de 4 semanas a más de 18 meses, dependiendo de si el inquilino se va voluntariamente, se opone o acredita vulnerabilidad.
El problema real no es solo el proceso en sí: es que la mayoría de propietarios llegan a esta situación sin haber tomado las medidas que podrían haberla evitado. Sin un proceso de selección de inquilino riguroso, sin garantías adicionales, sin seguro de impago. Una gestión profesional del alquiler cubre estos tres flancos. Y cuando el impago llega, descubren que la vía judicial es lenta, costosa y emocionalmente agotadora.
Esta guía cubre todo lo que necesitas saber como propietario sobre el desahucio en España en 2026: los tipos que existen, el procedimiento paso a paso, los plazos reales según cada escenario, los costes directos e indirectos, la enervación, la suspensión por vulnerabilidad, las diferencias entre okupa, inquiokupa e impago civil, y las medidas preventivas que de verdad funcionan. Con datos actualizados, normativa vigente y la experiencia que acumulamos en Vivara gestionando alquileres en toda España.
Hay más capas de las que imaginas. Y cada una tiene consecuencias económicas y legales distintas.
Índice
Qué es un desahucio y cuándo se puede iniciar
Un desahucio es un procedimiento judicial civil mediante el cual el propietario solicita al juez que ordene al inquilino abandonar la vivienda. Se tramita como juicio verbal ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se encuentra el inmueble.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece en su artículo 27.2.a que el propietario puede iniciar la acción de desahucio desde el primer mes de impago. Un solo mes. No hacen falta tres, ni seis, ni ningún período de gracia que mucha gente cree que existe.
Pero el impago no es la única causa. También puedes iniciar un desahucio por daños graves en la vivienda, por subarriendo no autorizado, por actividades molestas o ilícitas, o por necesidad del propietario de recuperar la vivienda para uso propio. Cada causa tiene sus requisitos y su procedimiento específico.
Requisitos para iniciar un desahucio
- Contrato de arrendamiento (escrito o verbal, aunque sin contrato escrito la prueba es más difícil).
- Causa legal acreditada: impago, daños, subarriendo no consentido, necesidad propia.
- Abogado y procurador: obligatorios en todo procedimiento de desahucio.
- Actividad negociadora previa (MASC): desde la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025 de eficiencia del Servicio Público de Justicia, es obligatorio acreditar un intento de solución extrajudicial antes de presentar la demanda. En desahucios por impago, el burofax de requerimiento de pago cumple esta función si identifica las cantidades adeudadas y propone una vía de negociación. En desahucios por expiración del contrato, el MASC es estrictamente obligatorio.
Un solo mes de impago habilita al propietario para presentar la demanda de desahucio. No hacen falta tres meses, ni seis, ni ningún período de gracia.
Tipos de desahucio en España
No todos los desahucios son iguales. El tipo determina la vía procesal, los plazos, los costes y las opciones del inquilino para frenar el proceso. Estos son los cuatro escenarios principales:
| Tipo | Causa | Vía | Enervación | Plazo medio |
|---|---|---|---|---|
| Por impago | Inquilino deja de pagar la renta | Civil | Sí (una vez) | 3-9 meses |
| Por precario | Ocupación sin título legal | Civil | No | 20 días hábiles tras sentencia |
| Express | Inquilino se va voluntariamente en 10 días | Civil | No aplica | 4-6 semanas |
| Por daños | Desperfectos graves en la vivienda | Civil | No | Variable |
Desahucio por impago
El más frecuente. Un mes sin pagar es suficiente para presentar la demanda (art. 27.2.a LAU). El inquilino puede enervar la acción pagando la totalidad de la deuda en los 10 primeros días hábiles tras recibir la notificación, pero solo una vez en la vida del contrato. Profundizamos en detalle en la siguiente sección.
Desahucio por precario
Cuando alguien ocupa la vivienda sin contrato ni título legal: un familiar al que cediste el piso temporalmente y no se va, un conocido sin contrato, un okupa. El ocupante no puede pagar para quedarse. El desalojo debe ejecutarse en 20 días hábiles tras la sentencia (art. 250.1.2 LEC). Tenemos una guía completa sobre desahucio por precario: qué es, plazos y procedimiento.
Desahucio express
No es un tipo legal distinto. Ocurre cuando el inquilino, tras recibir la notificación de la demanda, decide marcharse voluntariamente dentro del plazo de 10 días hábiles. Sin juicio, sin oposición, sin lanzamiento forzoso. El proceso se resuelve en 4-6 semanas. Es el escenario más rápido.
Desahucio por daños
Cuando el inquilino causa desperfectos significativos en la vivienda. Requiere documentación fotográfica y pericial. Algunos seguros de impago de alquiler cubren esta contingencia, incluida la defensa jurídica y una indemnización por vandalismo.
Desahucio por impago de alquiler: el caso más frecuente
De todos los desahucios que se tramitan en España, el impago de la renta es, con diferencia, la causa principal. En Vivara nos contactan propietarios en esta situación cada semana. Y la primera pregunta siempre es la misma: ¿qué hago ahora?
Lo primero que debes saber: desde el primer mes sin cobrar, tienes derecho a presentar la demanda. No necesitas esperar tres meses ni avisar tres veces. Pero sí necesitas un paso previo: desde la Ley 1/2025, debes acreditar un intento de solución extrajudicial antes de demandar. En la práctica, un burofax que identifique la deuda y proponga una negociación directa cumple este requisito y, si lo envías 30 días antes de la demanda, también bloquea la enervación.
Lo segundo: la demanda de desahucio puede acumular en el mismo procedimiento la reclamación de las rentas adeudadas. Eso significa que con un solo proceso puedes pedir que el inquilino se vaya y que te pague lo que debe. La tasa de cobro efectivo es baja, pero al menos queda una sentencia firme a tu favor.
Si el inquilino no se ha ido todavía y quieres saber exactamente qué pasos dar antes de llegar al juzgado, tenemos una guía específica sobre qué hacer cuando un inquilino no paga.
La demanda y sus tres escenarios
Una vez presentada la demanda ante el Juzgado de Primera Instancia, el inquilino tiene 10 días hábiles para hacer una de estas tres cosas:
- Pagar la deuda completa (enervación): principal + intereses + costas. El proceso se archiva. Solo puede hacerlo una vez en la vida del contrato.
- Oponerse a la demanda: se celebra juicio verbal. El inquilino debe demostrar que ha pagado o que la demanda tiene defectos procesales.
- No hacer nada: el juez dicta sentencia estimatoria y fija fecha de lanzamiento.
El tercer escenario es el más común. Y paradójicamente, es el que menos tarda.
Procedimiento de desahucio por impago: paso a paso
1. Requerimiento de pago con propuesta de negociación (burofax) Desde la Ley 1/2025, es obligatorio acreditar un intento de solución extrajudicial (MASC) antes de presentar la demanda. En desahucios por impago, el burofax de requerimiento cumple esta función si identifica las cantidades adeudadas y propone una vía de negociación directa. Envíalo con acuse de recibo y certificación de contenido. Coste: 25-40 EUR. Además, si lo envías con 30 días de antelación a la demanda, bloqueas la enervación. Para grandes tenedores, la Ley 12/2023 exige acreditar adicionalmente un intento de conciliación o mediación.
2. Presentación de la demanda de desahucio Tu abogado presenta la demanda ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde está la vivienda. Puede acumular desahucio + reclamación de deuda. Es obligatorio contar con abogado y procurador. El juzgado notifica al inquilino y le da 10 días hábiles para pagar, oponerse o no hacer nada.
3. Juicio verbal (solo si hay oposición) Si el inquilino se opone, se celebra un juicio verbal. El propietario debe probar la existencia del contrato de alquiler y la falta de pago. Si no se opone (lo más frecuente), el juez dicta sentencia directamente. El juicio verbal es la fase que más alarga el proceso y donde más se notan las diferencias entre juzgados. En partidos judiciales con poca carga, la vista puede celebrarse en 2-3 meses desde la admisión de la demanda. En Madrid o Barcelona, puede superar los 6 meses solo para conseguir fecha de señalamiento.
4. Sentencia y fijación de fecha de lanzamiento El juez emite sentencia estimatoria y fija la fecha del lanzamiento (desalojo físico). Entre la sentencia y el lanzamiento suelen pasar 30-45 días.
5. Lanzamiento (desalojo físico) El día señalado, se personan en la vivienda el Letrado de Administración de Justicia, el procurador y un cerrajero. Si el inquilino no abandona voluntariamente, intervienen las fuerzas de orden público. Coste del cerrajero: 80-150 EUR (reclamable al inquilino). La vivienda se devuelve al propietario ese mismo día.
Un impago sin seguro puede costarte más de 8.000 euros
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La enervación: cuando el inquilino paga para quedarse
La enervación es el derecho del inquilino a detener el proceso de desahucio pagando la totalidad de la deuda antes del juicio. Incluye principal, intereses de demora y costas generadas hasta ese momento. Si paga todo dentro de los 10 días hábiles siguientes a la notificación de la demanda, el caso se archiva y el contrato sigue vigente.
Solo puede ejercerse una vez en la vida del contrato. Si el inquilino vuelve a dejar de pagar después, ya no tiene esa opción.
Cómo bloquear la enervación
El propietario puede impedir que el inquilino enerve si le envía un burofax exigiendo el pago al menos 30 días antes de presentar la demanda. Si transcurren esos 30 días sin que el inquilino pague y luego presentas la demanda, la enervación queda bloqueada. Es una herramienta potente y poco conocida.
Tenemos una guía completa sobre este mecanismo en enervación del desahucio: qué es y cómo funciona.
La enervación es un derecho del inquilino, pero solo funciona una vez. Si el propietario envía un burofax 30 días antes de demandar, puede bloquearla.
Plazos reales de un desahucio en 2026
La pregunta que todo propietario hace al abogado: ¿cuánto va a tardar esto? La respuesta depende de si el inquilino se opone, de si acredita vulnerabilidad y del juzgado que te toque. Estos son los plazos reales por escenario:
| Escenario | Plazo estimado |
|---|---|
| Desahucio express (inquilino se va voluntariamente) | 4-6 semanas |
| Sin oposición del inquilino | 3-5 meses |
| Con oposición / juicio verbal | 6-9 meses |
| Con acreditación de vulnerabilidad | 9-18 meses |
| Ciudades saturadas (Madrid, Barcelona) | +2-4 meses adicionales |
El problema es que la mayoría de la información que circula sobre plazos de desahucio está desactualizada o simplificada. «Entre 6 y 12 meses» es la respuesta más común, pero no dice nada útil. No es lo mismo un inquilino que se va voluntariamente tras la notificación que uno que se opone, alega vulnerabilidad y solicita la suspensión del lanzamiento. La horquilla real va de 4 semanas a más de 18 meses. Y en ciudades con juzgados saturados, hay que sumar meses adicionales.
Madrid y Barcelona son las ciudades con los juzgados más saturados, pero el problema no es exclusivo de las grandes capitales. Cualquier partido judicial con carga de trabajo acumulada puede alargar los plazos 2-4 meses adicionales. Toda la información detallada de tiempos y costes la desarrollamos en cuánto tarda un desahucio y cuánto cuesta en 2026.
Costes de un desahucio
El coste directo del procedimiento suele estar entre 1.200 y 2.800 euros. Pero eso es solo la factura del abogado y el procurador. El coste real incluye todos los meses de renta que dejas de cobrar mientras dura el proceso.
| Concepto | Rango |
|---|---|
| Abogado | 800-2.000 EUR |
| Procurador | 300-600 EUR |
| Burofax | 25-40 EUR |
| Tasas judiciales | Gratuitas (personas físicas) |
| Cerrajero (lanzamiento) | 80-150 EUR |
| Total directo | 1.200-2.800 EUR |
| Total real con rentas perdidas | 6.000-8.000 EUR |
La cifra de 6.000-8.000 euros como coste real asume un impago medio de 5-6 meses y un proceso sin complicaciones. Si hay oposición, vulnerabilidad acreditada o juzgado saturado, la cifra puede duplicarse.
El coste real de un desahucio no son los 1.200-2.800 euros del abogado y el procurador. Son los 6.000-8.000 euros que incluyen las rentas que no cobras mientras dura el proceso.
Y hay un dato que duele especialmente: la tasa de cobro efectivo de la deuda al inquilino tras la sentencia es muy baja. Puedes ganar el juicio, recuperar la vivienda y no ver un euro de lo que te deben.
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Desahucio por precario: ocupación sin título
El desahucio por precario se aplica cuando alguien ocupa tu vivienda sin ningún contrato ni título legal que lo ampare. Puede ser un familiar al que le dejaste el piso temporalmente y no se marcha, un conocido que entró con tu permiso informal, o un inquilino cuyo contrato ya expiró y sigue dentro sin renovación.
La diferencia fundamental con el desahucio por impago: aquí no hay enervación posible. El ocupante no puede pagar para quedarse porque no hay contrato que pagar. El procedimiento se tramita por el artículo 250.1.2 de la LEC y el desalojo debe ejecutarse en 20 días hábiles tras la sentencia.
Es un procedimiento más directo, pero no necesariamente más rápido: la carga del juzgado sigue siendo el cuello de botella. Todo el detalle en nuestra guía sobre desahucio por precario: qué es, plazos y procedimiento.
Okupa, inquiokupa e impago civil: diferencias y vía legal
Estos tres escenarios se confunden constantemente. Y confundirlos puede llevarte a usar la vía procesal equivocada, que significa meses de retraso.
| Aspecto | Okupa | Inquiokupa | Impago civil |
|---|---|---|---|
| Entrada | Sin permiso ni título | Firma contrato con intención de no pagar | Contrato válido, impago sobrevenido |
| Intención | Ocupación ilegal | Dolo coetáneo (fraude desde el inicio) | Sin dolo inicial |
| Vía legal | Penal directa | Penal (estafa, art. 250.1 CP) | Civil (desahucio) |
| Enervación | No aplica | No aplica si vía penal | Sí, una vez |
| Velocidad | Más rápida con medida cautelar | Más rápida con medida cautelar | Más lenta, susceptible a suspensiones |
La inquiokupación: el fraude disfrazado de contrato
La inquiokupación es el escenario más perverso. Alguien firma un contrato de alquiler sabiendo desde el primer día que no va a pagar. Busca acceder a la vivienda con apariencia de legalidad para luego forzar al propietario a iniciar un desahucio civil, que es la vía más lenta y la más susceptible a suspensiones por vulnerabilidad.
La jurisprudencia reciente del Tribunal Supremo califica estos casos como estafa del artículo 250.1.1 del Código Penal cuando se demuestra dolo coetáneo (intención defraudatoria desde la firma). Eso abre la vía penal, que es más rápida y permite solicitar medidas cautelares de expulsión.
Toda la información sobre cómo actuar y qué vía elegir en nuestra guía sobre qué hacer si tienes un okupa o inquiokupa en tu vivienda.
La ley antiokupa y el juicio rápido
La reforma del artículo 795 de la LECRIM establece un procedimiento de juicio rápido para delitos de allanamiento de morada y usurpación: citación en 72 horas, juicio en 15 días, sentencia en 3 días y desalojo inmediato. Pero hay un matiz importante: las inquiokupaciones quedan fuera de este procedimiento. Al tener un contrato (aunque sea fraudulento), el proceso sigue siendo civil si no se consigue calificar como estafa por vía penal.
Suspensión de desahucios y vulnerabilidad
La Ley 12/2023 de Vivienda incorporó al artículo 441.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) un mecanismo de protección para inquilinos en situación de vulnerabilidad. Cuando el juzgado admite la demanda de desahucio, traslada la situación a los servicios sociales de la comunidad autónoma para que evalúen si el inquilino necesita una alternativa habitacional. Si se acredita vulnerabilidad, el juez puede suspender el lanzamiento.
Plazos de suspensión
- Propietario persona física (menos de 10 viviendas): suspensión de 2 meses.
- Propietario persona jurídica o gran tenedor: suspensión de 4 meses.
Requisitos de vulnerabilidad del inquilino
Para que la suspensión se aplique, el inquilino debe acreditar una situación que cumpla tres condiciones simultáneas:
- Situación laboral: desempleo, ERTE, reducción de jornada por cuidado, o reducción de ingresos superior al 40% (autónomos).
- Ingresos por debajo de 3 veces el IPREM (1.800 EUR/mes en 2026), con ajustes por situación familiar y discapacidad.
- Carga de vivienda superior al 35%: que el alquiler + suministros + gastos supere el 35% de los ingresos netos del hogar.
La realidad de los servicios sociales
Cuando un juzgado suspende un desahucio por vulnerabilidad, deriva el caso a los servicios sociales de la comunidad autónoma. En teoría, estos deben buscar una solución habitacional para el inquilino. En la práctica, según datos de ASVAL, el 99% de los casos derivados no reciben intervención efectiva. Solo un 3% logra una solución habitacional estable.
Eso significa que el propietario soporta la suspensión durante meses mientras la administración no resuelve el problema que legalmente le corresponde resolver a ella, no al propietario.
Compensación al propietario
Existe un mecanismo de compensación: el propietario puede solicitar a la comunidad autónoma el valor medio de alquiler de la zona durante el período de suspensión. Pero el pago suele demorarse hasta la recuperación del inmueble. Es una paradoja que resume bien la situación.
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Recuperar la vivienda por necesidad propia
La LAU permite al propietario recuperar la vivienda antes de que termine el contrato si la necesita para uso propio, de familiares de primer grado o de su cónyuge tras sentencia de divorcio. Pero tiene condiciones estrictas: debe comunicarse con al menos 2 meses de antelación, y la necesidad debe ser real y acreditable.
Si el propietario recupera la vivienda alegando necesidad y no la ocupa en los 3 meses siguientes, el inquilino puede exigir volver al piso o una indemnización. No es un mecanismo para saltarse el contrato: es un derecho legítimo con consecuencias si se usa de forma fraudulenta.
Todo el detalle en recuperar tu vivienda por necesidad propia: cuándo puedes y cómo.
Lo que NO puedes hacer como propietario
Da igual lo frustrado que estés. Da igual cuántos meses lleves sin cobrar. Hay acciones que están prohibidas por ley y que pueden convertirte de demandante en demandado.
- Cambiar la cerradura: delito de coacciones (art. 172 del Código Penal).
- Cortar suministros (agua, luz, gas): también coacciones. El propietario no puede cortar servicios para forzar la salida.
- Intimidar o amenazar al inquilino: delito de amenazas.
- Entrar en la vivienda sin permiso: allanamiento de morada (sí, el inquilino tiene derecho a la inviolabilidad del domicilio mientras dure el contrato).
Cambiar la cerradura, cortar suministros o intimidar al inquilino son delitos. Por mucho que lleves meses sin cobrar, la única vía legal es la judicial.
La vía es siempre judicial. Lenta, cara y frustrante, pero la única legal. Cualquier atajo te expone a sanciones penales y a perder la razón procesal que tenías.
Prevención: la mejor forma de no llegar aquí
Todo lo que has leído hasta ahora tiene un denominador común: una vez que estás dentro del proceso, has perdido tiempo y dinero. La prevención no es un consejo genérico. Es la única estrategia que funciona de verdad.
Verificación de solvencia
Ingresos netos del inquilino iguales o superiores a 3 veces la renta mensual. Esa es la regla básica. En Vivara aplicamos un scoring de inquilinos que cruza ingresos, historial crediticio, estabilidad laboral y ratio de endeudamiento. No es infalible, pero reduce drásticamente el riesgo.
Garantías adicionales
La LAU permite exigir hasta 2 mensualidades extra de garantía además de la fianza legal (art. 36.5). Eso significa que puedes pedir fianza (1 mes) + garantía adicional (hasta 2 meses) = 3 meses de colchón. La LAU limita las garantías adicionales a un máximo de 2 mensualidades para vivienda habitual (art. 36.5), independientemente de si el contrato está en zona tensionada o no. Otras opciones incluyen el aval bancario o un fiador solidario, aunque son menos habituales en la gestión profesional del alquiler.
Seguro de impago de alquiler
La medida más efectiva para un propietario que quiere protección real. Un seguro de impago de alquiler cubre entre 12 y 24 meses de renta impagada, más los costes de defensa jurídica y, en algunos casos, vandalismo. En Vivara trabajamos con cobro asegurado respaldado por póliza de Occident, aseguradora del Grupo Catalana Occidente.
Un buen alquiler empieza antes de firmar el contrato. Selección rigurosa, garantías reales y seguro de impago: esa es la prevención que funciona.
Cláusula anti-inquiokupación
Una cláusula específica en el contrato de alquiler que advierte al inquilino de que el propietario se reserva el ejercicio de acciones penales si el impago se produce en los primeros meses del contrato y se aprecia intención defraudatoria. No impide la inquiokupación, pero actúa como disuasión y refuerza la posición del propietario si tiene que acudir a la vía penal.
Control de accesos y seguridad
Cerraduras electrónicas, sistemas de alarma y cámaras en zonas comunes del edificio (con acuerdo de 3/5 de la comunidad de propietarios, según STS 1399/2024). Son medidas complementarias que disuaden tanto la ocupación ilegal como la inquiokupación.
Un apunte fiscal que no puedes ignorar
Las rentas impagadas deben declararse en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario cuando son exigibles, aunque no las hayas cobrado. Esa es la doctrina del TEAC (24 de junio de 2025). Puedes deducirlas como saldo de dudoso cobro una vez transcurridos 6 meses sin pago. Si quieres conocer todos los gastos deducibles del alquiler en el IRPF, tenemos una guía completa. Otro motivo más para resolver la situación cuanto antes.
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Preguntas frecuentes sobre el desahucio
¿Cuántos meses de impago hacen falta para iniciar un desahucio?
Un solo mes. El artículo 27.2.a de la LAU permite al propietario presentar la demanda de desahucio desde el primer mes de impago. No existe ningún período de gracia legal de tres o seis meses.
¿Cuánto tarda un desahucio en España en 2026?
Depende del escenario. Un desahucio express (inquilino se va voluntariamente) tarda 4-6 semanas. Sin oposición, 3-5 meses. Con oposición, 6-9 meses. Con vulnerabilidad acreditada, 9-18 meses. La horquilla real va de 4 semanas a más de 18 meses según el escenario. Más detalle en cuánto tarda un desahucio y cuánto cuesta.
¿Cuánto cuesta un desahucio?
El coste directo del procedimiento oscila entre 1.200 y 2.800 EUR (abogado + procurador + burofax + cerrajero). El coste real, incluyendo las rentas perdidas durante el proceso, se sitúa entre 6.000 y 8.000 EUR.
¿Qué es la enervación del desahucio?
Es el derecho del inquilino a detener el proceso pagando la totalidad de la deuda (principal + intereses + costas) dentro de los 10 días hábiles siguientes a la notificación de la demanda. Solo puede ejercerse una vez en la vida del contrato. El propietario puede bloquearla enviando un burofax 30 días antes de demandar. Toda la información en enervación del desahucio: qué es y cómo funciona.
¿Qué diferencia hay entre okupa, inquiokupa e impago civil?
El okupa entra sin permiso (vía penal directa). El inquiokupa firma un contrato con intención de no pagar desde el inicio, lo que puede calificarse como estafa del art. 250.1 CP (vía penal). El impago civil es un incumplimiento sobrevenido de un contrato válido (vía civil, con posibilidad de enervación).
¿Puedo cambiar la cerradura si el inquilino no paga?
No. Cambiar la cerradura es delito de coacciones (art. 172 del Código Penal). También está prohibido cortar suministros o intimidar al inquilino. La única vía legal es la judicial.
¿Qué es un desahucio por precario?
Es el procedimiento para recuperar una vivienda ocupada por alguien sin contrato ni título legal (art. 250.1.2 LEC). No cabe enervación y el desalojo debe ejecutarse en 20 días hábiles tras sentencia. Más información en desahucio por precario: qué es, plazos y procedimiento.
¿Cuándo se puede suspender un desahucio por vulnerabilidad?
Cuando el inquilino acredita situación de vulnerabilidad económica conforme al art. 441.5 de la LEC (reformado por la Ley 12/2023 de Vivienda): desempleo o reducción de ingresos, renta inferior a 3 veces el IPREM y carga de vivienda superior al 35% de sus ingresos. La suspensión es de 2 meses si el propietario es persona física y de 4 meses si es persona jurídica o gran tenedor.
¿Necesito abogado y procurador para un desahucio?
Sí, ambos son obligatorios. El abogado prepara y presenta la demanda; el procurador te representa procesalmente ante el juzgado. El coste conjunto suele oscilar entre 1.100 y 2.600 EUR.
¿Es obligatorio enviar un burofax antes de demandar?
Desde la Ley 1/2025, es obligatorio acreditar un intento de solución extrajudicial (MASC) antes de demandar. En desahucios por impago, el burofax cumple esta función si identifica la deuda y propone una negociación directa. Además, si lo envías 30 días antes, bloqueas la enervación. Para grandes tenedores, la Ley 12/2023 exige adicionalmente un intento de conciliación o mediación.
¿Qué pasa con las rentas impagadas en el IRPF?
Deben declararse como rendimientos del capital inmobiliario cuando son exigibles, aunque no las hayas cobrado (criterio TEAC, junio 2025). Puedes deducirlas como saldo de dudoso cobro una vez transcurridos 6 meses sin pago.
¿Cómo puedo prevenir un desahucio?
Con una combinación de medidas: scoring de solvencia del inquilino (ingresos ≥ 3x renta), garantías adicionales (hasta 2 meses extra según art. 36.5 LAU), seguro de impago de alquiler que cubra 12-24 meses, cláusula anti-inquiokupación y aval bancario o fiador solidario.
Esta guía tiene carácter informativo y no sustituye al asesoramiento jurídico profesional. La normativa sobre desahucios en España está sujeta a cambios frecuentes y su aplicación varía según la comunidad autónoma y el juzgado. Consulta siempre con un abogado antes de iniciar cualquier procedimiento. Un buen alquiler protege a propietario e inquilino por igual.
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