Cada euro que declaras de más en el IRPF del alquiler es un euro que no tenías por qué pagar. Los rendimientos del capital inmobiliario –así llama Hacienda a lo que cobras por alquilar tu piso– tributan en los tramos generales del impuesto, que pueden llegar al 47%. Pero entre los ingresos brutos y la base que finalmente tributa hay un colchón de gastos deducibles del alquiler que muchos propietarios no aplican o aplican mal. En Vivara nos encargamos de la gestión integral del alquiler en toda España, y la fiscalidad es una de las áreas donde más errores vemos.

El problema no suele ser desconocer que los gastos existen. El problema es clasificarlos mal: confundir una reparación con una mejora, olvidar que los intereses tienen un límite anual, o no guardar el burofax que convierte un impago en un saldo de dudoso cobro deducible. Errores así no solo te cuestan dinero: si Hacienda abre una inspección y encuentra gastos indebidamente deducidos, pierdes el derecho a las reducciones sobre el rendimiento neto.

Esta guía desglosa todos los gastos que puedes deducir al declarar el alquiler en la renta, las dos categorías en las que se dividen (limitados y no limitados), las reglas de proporcionalidad, la diferencia entre reparación y mejora, cómo calcular la amortización y cuándo un impago se convierte en gasto deducible. Además, incluye la tabla actualizada de reducciones del 50% al 90% según fecha y tipo de contrato.

Hay más capas de las que imaginas. Vamos por partes.

Qué se considera ingreso del alquiler (y por qué importa para los gastos)

Antes de restar gastos necesitas saber qué suma Hacienda. El rendimiento íntegro del alquiler incluye todo lo que el inquilino paga al propietario, no solo la mensualidad (art. 22 de la Ley 35/2006 del IRPF).

Qué se computa como ingreso:

• La renta mensual pactada en el contrato de alquiler.
• Cantidades que el inquilino abona al propietario aunque correspondan a gastos del inmueble: comunidad de propietarios, IBI repercutido, tasa de basuras.
• Suministros o servicios incluidos en el contrato si los paga el inquilino al propietario.
• Bienes muebles cedidos con la vivienda (mobiliario, electrodomésticos).

Lo que no computa: el IVA, porque el alquiler de vivienda habitual está exento.

La fianza tampoco es un ingreso. Es una garantía que depositas en el organismo autonómico correspondiente (Incasòl en Cataluña, AVAVI en la Comunidad Valenciana, Cámara de la Propiedad en otras comunidades). Pero si al final del contrato retienes parte de la fianza para cubrir daños, esa cantidad retenida sí es ingreso –y la reparación del daño es gasto–. El efecto neto es cero, pero tienes que declarar ambas magnitudes. Hacienda quiere ver las dos líneas.

Aquí viene el matiz que pocos propietarios conocen: si Hacienda detecta en una inspección que no declaraste alguno de estos ingresos, pierdes el derecho a aplicar las reducciones del rendimiento neto –incluso si los declaras o aceptas durante la tramitación del procedimiento inspector–. No es un riesgo teórico. En Vivara lo vemos cada semana.

Los gastos deducibles del alquiler solo se restan de los ingresos íntegros. Si no declaras todos los ingresos, Hacienda te quita las reducciones y tributas al 100%.

Las dos categorías de gastos deducibles: limitados y no limitados

El artículo 23 de la Ley del IRPF divide los gastos deducibles del alquiler en dos categorías. La distinción no es académica: determina cuánto puedes deducir en un ejercicio y qué pasa con el exceso.

Categoría A — Gastos LIMITADOS por el rendimiento íntegro: Los intereses de hipoteca y los gastos de reparación y conservación tienen un tope: no pueden superar los ingresos del alquiler del año. Si hay exceso, se compensa en los 4 ejercicios siguientes.

Categoría B — Gastos NO LIMITADOS: El IBI, la amortización, los seguros, los saldos de dudoso cobro y el resto de gastos necesarios no tienen ese tope. Pueden generar rendimiento neto negativo.

Categoría	Gastos incluidos	Límite
A – Limitados	Intereses de hipoteca + gastos de financiación; reparación y conservación	No pueden superar el rendimiento íntegro del año. Exceso compensable en 4 años
B – No limitados	IBI y tributos; gestión y administración; amortización; seguros; suministros; saldos de dudoso cobro; servicios personales	Sin tope. Pueden generar rendimiento negativo

Esto significa que un propietario con pocos ingresos de alquiler y una hipoteca alta puede arrastrar el exceso de intereses y reparaciones durante cuatro años. Pero los gastos de la categoría B se aplican íntegramente en el ejercicio.

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Gastos limitados por el rendimiento íntegro: intereses y reparaciones

Intereses de hipoteca y gastos de financiación

Todo lo que pagas al banco por el préstamo utilizado para adquirir o mejorar el inmueble alquilado es deducible: intereses, comisiones de apertura, gastos de estudio, seguros vinculados a la hipoteca.

Regla clave: si el inmueble solo estuvo alquilado parte del año, los intereses se prorratean por los días de alquiler efectivo. Esta regla de proporcionalidad la fijó el Tribunal Supremo en su sentencia 270/2021, de 25 de febrero.

Gastos de reparación y conservación

Son deducibles las cantidades destinadas a mantener el inmueble en condiciones de uso: pintura, arreglo de humedades, reparación de instalaciones de electricidad o fontanería, pulido de suelos, sustitución de elementos que ya existían (como una caldera averiada o un ascensor antiguo).

Lo que NO entra aquí: las mejoras e inversiones. Esa diferencia tiene su propia sección más abajo.

La regla del tope y la compensación en 4 años

Intereses + reparaciones no pueden superar los ingresos del alquiler del ejercicio. Pero el exceso no se pierde: se arrastra y se compensa en los cuatro años siguientes, con el mismo límite.

Ejemplo: si ingresas 9.600 EUR al año y tienes 4.000 EUR en intereses más 7.000 EUR en reparaciones (total 11.000 EUR), solo puedes deducir 9.600 EUR este año. Los 1.400 EUR restantes pasan al ejercicio siguiente.

Gastos sin límite: del IBI a la amortización

Estos gastos se deducen íntegramente, sin importar si superan los ingresos del alquiler.

Tributos y recargos no sancionadores

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles).
• Tasa de basuras.
• Recargos no sancionadores que recaigan sobre el inmueble.

No son deducibles las sanciones, recargos por declaración extemporánea con requerimiento previo ni intereses de demora.

Gastos de gestión y administración

• Honorarios de gestoría o administrador de fincas.
• Gastos de abogado o procurador derivados de la defensa jurídica del inmueble.
• Comisiones de agencia por encontrar inquilino.

Si trabajas con una gestora como Vivara, los honorarios de gestión integral entran aquí.

Primas de seguros

• Seguro del hogar.
• Seguro de impago de alquiler.
• Seguro de responsabilidad civil vinculado al inmueble.

Suministros y servicios

Si los paga el propietario (no el inquilino):

• Electricidad, agua, gas, teléfono, internet del inmueble.
• Servicios de portería, jardinería, vigilancia.

Los gastos no limitados –IBI, seguros, amortización, gestión– se deducen íntegros aunque superen los ingresos del alquiler. Pueden generar rendimiento neto negativo.

Reparación vs mejora: la diferencia que marca tu factura

Esta es la zona donde más dinero se pierde por desconocimiento. La diferencia entre reparación y mejora (art. 13 del Reglamento del IRPF, RD 439/2007) determina si deduces el gasto entero en un ejercicio o lo amortizas a lo largo de años.

Reparación y conservación (deducible íntegra en el ejercicio)

Intervenciones que mantienen o restituyen el estado original del inmueble:

• Pintura, enyesado, arreglo de humedades.
• Reparación de instalaciones existentes: electricidad, fontanería, calefacción, fachadas.
• Sustitución de elementos que ya existían: cambiar una caldera por otra, reemplazar puertas de seguridad, renovar un ascensor antiguo.

La clave es que el elemento ya existía y se sustituye o repara.

Mejora e inversión (deducible vía amortización)

Intervenciones que aumentan la eficiencia productiva del inmueble o añaden algo que no existía:

• Consolidación estructural del edificio (DGT 3-7-97).
• Rehabilitación de un inmueble en estado de ruina (DGT 17-12-99).
• Instalación de un ascensor nuevo donde no había (DGT 11-9-12).
• Indemnización al arrendatario por obras pactadas (DGT 30-3-04).

Una mejora no se deduce de golpe: se incorpora al valor del inmueble y se amortiza al 3% anual junto con el edificio.

Cuidado con la terminología de tus facturas

Si la factura del fontanero dice «instalación de sistema de calefacción por suelo radiante» en una vivienda que antes no tenía calefacción, Hacienda la tratará como mejora. Si dice «sustitución de caldera de gas por avería», es reparación. La redacción de la factura importa más de lo que crees.

Tres reglas prácticas para tus facturas: pide siempre factura completa a tu nombre (no ticket simplificado), exige que incluya la dirección del inmueble donde se hizo la obra –incluso la estancia concreta si es posible–, y guarda todo escaneado durante al menos 5 ejercicios fiscales. Hacienda puede abrir una comprobación 3 o 4 años después de la declaración, y si no tienes la factura, pierdes la deducción. Da igual que la obra esté hecha: sin factura conforme, para la Administración ese gasto no existió.

Concepto	Tipo	Deducción
Pintar la vivienda	Reparación	100% en el ejercicio
Arreglar goteras	Reparación	100% en el ejercicio
Cambiar caldera averiada	Reparación	100% en el ejercicio
Instalar ascensor donde no había	Mejora	Vía amortización (3% anual)
Rehabilitación integral de ruina	Mejora	Vía amortización (3% anual)

Reparación es mantener lo que ya existía. Mejora es añadir algo nuevo o ampliar la capacidad del inmueble. La primera se deduce íntegra; la segunda, vía amortización.

Amortización del inmueble y bienes muebles cedidos

La amortización es un gasto fiscal que representa el desgaste del inmueble con el paso del tiempo. No pagas nada ese año, pero Hacienda te permite deducirlo. Es uno de los gastos deducibles del alquiler que más propietarios olvidan.

Amortización del edificio (art. 14 RIRPF)

• Porcentaje: 3% anual.
• Base de cálculo: el mayor de dos valores: coste de adquisición del inmueble sin incluir el suelo, o valor catastral de la construcción sin incluir el suelo.

El suelo nunca se amortiza.

Cómo separar suelo y construcción

Si no conoces la proporción, mira el recibo del IBI. Ahí aparece desglosado el valor catastral del suelo y el de la construcción. Aplica esa proporción al precio de compra para obtener el coste de adquisición sin suelo.

Ejemplo: compraste un piso por 200.000 EUR. El IBI muestra que el suelo es el 40% del valor catastral. El coste de adquisición de la construcción es 200.000 x 60% = 120.000 EUR. La amortización anual es 120.000 x 3% = 3.600 EUR.

Amortización de bienes muebles cedidos

Si alquilas una vivienda amueblada, el mobiliario y los electrodomésticos también se amortizan. Los porcentajes los fija la tabla del Ministerio de Hacienda:

• Mobiliario: 10% anual (vida útil 10-20 años).
• Electrodomésticos: 10-15% anual.
• Equipos informáticos: 25% anual.

Ojo con la distinción entre elementos permanentemente anexionados al inmueble y elementos que se pueden retirar. Un aire acondicionado empotrado en la pared, una calefacción por suelo radiante o una cocina integrada de obra son parte del edificio: se amortizan al 3% junto con la construcción. En cambio, un sofá, un frigorífico, una lavadora o un mueble de salón que puedes sacar sin tocar la estructura se amortizan por separado según la tabla de Hacienda (10-25%). La diferencia en ritmo de amortización es enorme: clasificar bien te permite recuperar antes la inversión en mobiliario.

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Saldos de dudoso cobro: cuando el inquilino no paga

Cuando un inquilino deja de pagar, esas rentas impagadas ya se habían declarado como ingreso exigible. Si se cumplen ciertos requisitos, puedes deducirlas como saldo de dudoso cobro.

Requisitos para la deducción

Solo hay dos vías:

1. El inquilino está en concurso de acreedores.
2. Han pasado más de 6 meses desde la primera gestión de cobro sin que se haya renovado el crédito.

Eso es todo. Pero el segundo requisito exige prueba real: burofax postal o electrónico, demanda judicial, reclamación formal documentada. Un WhatsApp no vale.

Consejo práctico: envía un burofax electrónico en cuanto detectes el primer retraso de pago. El coste es irrisorio (unos pocos euros) y marca el inicio del cómputo de los 6 meses. Si te sientes incómodo, puedes comunicar al inquilino que lo haces por motivos fiscales, sin ánimo de confrontación. Es un trámite. Pero no enviarlo tiene consecuencias graves: equivocarte en un mes de plazo puede significar perder la deducción de todo un ejercicio. El burofax es tu seguro fiscal.

Y si cobras después

Si finalmente cobras las rentas que dedujiste como dudoso cobro, debes declararlas como ingreso en el ejercicio en que las cobres. La deducción no fue una exención: fue un diferimiento temporal.

En Vivara, cuando gestionamos un impago con el seguro de alquiler, el propietario sigue cobrando cada mes. Pero si eres propietario sin seguro y llevas 6 meses sin cobrar con prueba documental, este gasto es tuyo.

Un impago solo es gasto deducible si han pasado más de 6 meses desde la primera gestión de cobro documentada –burofax, demanda, reclamación formal–. Sin prueba, sin deducción.

Reducciones del 50% al 90%: cómo aplicarlas

Una vez calculado el rendimiento neto (ingresos menos gastos), si el alquiler es de vivienda habitual puedes aplicar una reducción que baja drásticamente la base que tributa en IRPF. La reducción depende de la fecha del contrato y de las condiciones que cumplas.

Tabla de reducciones vigentes

Fecha del contrato	Reducción	Condición
Antes del 26/05/2023	60%	Régimen general (redacción vigente a 31-12-2021)
Desde 26/05/2023	90%	Nuevo contrato en zona de mercado residencial tensionado (ZMRT) + reducción de renta >5% respecto al contrato anterior
Desde 26/05/2023	70%	Arrendar por primera vez a persona física de 18-35 años en ZMRT, o arrendatario es AAPP / entidad sin ánimo de lucro para alquiler social
Desde 26/05/2023	60%	Obras de rehabilitación finalizadas en los 2 años previos a la firma
Desde 26/05/2023	50%	Resto de arrendamientos de vivienda habitual

Estas reducciones se aplican sobre el rendimiento neto positivo. Si tus gastos superan los ingresos y el rendimiento es negativo, no hay base sobre la que aplicar la reducción.

Incumplir el límite de renta en zona tensionada: doble penalización

Si tu contrato está en zona de mercado residencial tensionado y no cumples el límite del artículo 17.6 de la LAU –renta del contrato anterior si no eres gran tenedor, o índice SERPAVI si lo eres–, la penalización es doble. Por un lado, te arriesgas a las sanciones de la comunidad autónoma. Por otro, pierdes el derecho a aplicar la reducción en el IRPF. Es una sanción encubierta que muchos propietarios no ven venir: cobrar 50 EUR de más al mes puede costarte miles de euros en ahorro fiscal perdido. Antes de fijar la renta en una zona tensionada, calcula qué te sale mejor. Casi siempre gana cumplir el límite.

El incentivo ZMRT: cobrar menos pero ganar más

Si tu vivienda está en una zona de mercado residencial tensionado y bajas la renta un 5% respecto al contrato anterior, la reducción salta al 90%. El resultado neto puede ser superior al de subir la renta sin reducción.

Ejemplo numérico:

• Con ZMRT (90% reducción): Alquiler 1.425 EUR/mes. Base tras reducción: 10% del rendimiento neto. Tributación estimada: 684 EUR/año.
• Sin ZMRT (50% reducción): Alquiler 1.650 EUR/mes. Base tras reducción: 50% del rendimiento neto. Tributación estimada: 3.960 EUR/año.

Resultado: cobras menos pero te quedas con más. 576 EUR más al año en el ejemplo.

Regla de proporcionalidad (STS 270/2021)

Solo son deducibles los gastos del periodo en que el inmueble estuvo alquilado. Si el piso estuvo vacío 3 meses, los gastos de esos meses no se deducen (con la excepción de gastos que solo se devengan cuando hay ingresos, como la comisión de agencia).

Un caso particular: la ocupación ilegal. Si tu vivienda está ocupada sin contrato, no hay ingreso que declarar ni imputación de renta, porque no tienes el inmueble a tu disposición. Pero necesitas acreditarlo ante Hacienda con denuncia policial o procedimiento judicial en curso. Con la denuncia es suficiente; no necesitas esperar a la sentencia. Mientras dure la situación, el inmueble está fuera de tu patrimonio disponible a efectos del IRPF.

Cesión a familiares

Si cedes la vivienda a un familiar hasta tercer grado (padres, hijos, hermanos, tíos, sobrinos), Hacienda exige que declares al menos una renta mínima imputada: el 2% del valor catastral si no se ha revisado en 10 años, o el 1,1% si se ha revisado. Da igual lo que cobres realmente: ese es el mínimo fiscal.

Rentas antiguas (contratos anteriores al 09/05/1985)

Los propietarios con contratos de renta antigua tienen un beneficio compensatorio: doble deducción de amortización (ordinaria + adicional). Es una medida excepcional para contratos con rentas congeladas que no se pueden actualizar.

Preguntas frecuentes sobre los gastos deducibles del alquiler

Esta guía tiene carácter informativo y no sustituye al asesoramiento fiscal profesional. La normativa del IRPF y su interpretación por la Administración tributaria están sujetas a cambios. Consulta con un asesor antes de aplicar deducciones sobre las que tengas dudas. Un buen alquiler protege a propietario e inquilino por igual.