La pregunta más repetida en los foros de propietarios: cuánto va a durar esto. Un inquilino deja de pagar, el propietario contacta con un abogado y lo primero que quiere saber no es si tiene razón –eso ya lo sabe–, sino cuánto tiempo va a tardar en recuperar su vivienda. Y cuánto le va a costar. La respuesta depende de muchas variables, pero hay rangos reales y documentados que permiten hacerse una idea bastante precisa.
El problema es que la mayoría de la información que circula sobre plazos de desahucio está desactualizada o simplificada. «Entre 6 y 12 meses» es la respuesta más común, pero no dice nada útil. No es lo mismo un inquilino que se va voluntariamente tras la notificación que uno que se opone, alega vulnerabilidad y solicita la suspensión del lanzamiento. La horquilla real va de 4 semanas a más de 18 meses. Y en ciudades con juzgados saturados, hay que sumar meses adicionales.
Esta guía desglosa los plazos reales de un desahucio en España según cada escenario, los costes directos e indirectos que asume el propietario, qué pasa cuando hay menores o cuando el contrato simplemente ha terminado, y qué posibilidades reales hay de recuperar el dinero. Todo con datos de 2026, cruzados con fuentes judiciales y con lo que nos trasladan los propietarios que contactan con Vivara cada semana.
Aquí no hay atajos ni respuestas mágicas. Hay números, plazos y una realidad judicial que conviene conocer antes de que te toque vivirla.
Índice
Cuánto tarda un desahucio en España: tabla de plazos por escenario
Estos son los plazos estimados según el tipo de procedimiento y la actitud del inquilino. Los datos provienen de fuentes judiciales, informes del CGPJ y la experiencia de ASVAL.
| Escenario | Plazo estimado |
|---|---|
| Desahucio express (inquilino se va voluntariamente tras notificación) | 4-6 semanas |
| Sin oposición del inquilino (no contesta a la demanda) | 3-5 meses |
| Con oposición (juicio verbal) | 6-9 meses |
| Con acreditación de vulnerabilidad (suspensión del lanzamiento) | 9-18 meses |
| Ciudades saturadas (Madrid, Barcelona) | +2-4 meses adicionales |
| Tiempo medio en recuperar la vivienda (dato ASVAL) | +20 meses |
Lo que muestra la tabla es que, en casos bien gestionados –con la documentación preparada desde el principio, un abogado especializado y una gestión profesional del alquiler–, el proceso puede resolverse en menos de 12 meses. El dato de ASVAL que sitúa la media en más de 20 meses incluye todo tipo de situaciones: retrasos acumulados, suspensiones por vulnerabilidad, juzgados saturados y procesos mal planteados desde el inicio. Es la media del peor escenario, no la norma para casos controlados. La diferencia entre un desahucio que se alarga indefinidamente y uno que se resuelve en plazos razonables suele estar en cómo se prepara desde el primer día.
Los plazos reales de un desahucio van de 4 semanas (salida voluntaria) a más de 18 meses (vulnerabilidad acreditada en juzgados saturados). En casos bien preparados, los plazos se acortan significativamente.
El plazo entre la sentencia firme y el lanzamiento físico (el momento en que el inquilino efectivamente abandona la vivienda) suele ser de 30 a 45 días adicionales. En ese tiempo intervienen el Letrado de la Administración de Justicia, un funcionario judicial, el procurador y, si es necesario, un cerrajero y fuerzas de orden público.
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Cuánto tarda un desahucio con menores
Es una de las preguntas que más preocupan. Y la respuesta tiene matices que conviene entender bien.
Tener hijos menores no otorga per se una protección legal adicional frente al desahucio. No existe una norma que diga «si hay menores, el lanzamiento se suspende automáticamente». Lo que ocurre en la práctica es que los tribunales valoran la presencia de menores como un indicador de vulnerabilidad cuando se cumplen los requisitos económicos establecidos por la ley.
Para que se conceda la suspensión del lanzamiento, el inquilino debe acreditar una situación de vulnerabilidad económica conforme al artículo 441.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), reformado por la Ley 12/2023: ingresos por debajo de 3 veces el IPREM, reducción de ingresos superior al 40 % o desempleo, y que la carga de vivienda represente al menos el 35 % de los ingresos netos. Si además hay menores en la unidad familiar, los tribunales tienden a dar traslado a los servicios sociales de la comunidad autónoma y a conceder un plazo mayor para buscar una alternativa habitacional. Los plazos de suspensión son:
- Propietario persona física: 2 meses de suspensión.
- Propietario persona jurídica o gran tenedor: 4 meses de suspensión.
Pero hay un dato que contextualiza la situación: según ASVAL (Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler), el 99 % de los casos derivados a servicios sociales no reciben intervención efectiva. Esto significa que, en la gran mayoría de las situaciones, servicios sociales no emite el informe en plazo, no ofrece una alternativa habitacional real al inquilino y no resuelve la situación que ha motivado la suspensión. El resultado es un limbo: el propietario no puede ejecutar el lanzamiento, el inquilino no recibe la ayuda que supuestamente justifica la espera, y el proceso se alarga sin que ninguna de las dos partes avance. Solo un 3 % de los casos derivados acaba con una solución habitacional estable. Para más detalle sobre cómo funciona este mecanismo, consulta nuestra guía sobre desahucio y personas vulnerables.
Mientras el propietario asume el coste del proceso y las rentas perdidas, la responsabilidad de ofrecer una alternativa habitacional al inquilino en situación de vulnerabilidad recae en la Administración, no en el arrendador. Pero mientras el sistema no responde, el propietario sigue sin cobrar y sin recuperar su vivienda. Durante la suspensión, el propietario puede solicitar una compensación a la comunidad autónoma correspondiente, calculada en función del valor medio de alquiler de la zona, aunque la realidad es que esa compensación suele llegar con retrasos significativos.
Cuánto tarda un desahucio por finalización de contrato
No todo desahucio es por impago. A veces el contrato simplemente termina y el inquilino no se va. Es un escenario distinto, con plazos y procedimientos propios.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que los contratos de vivienda habitual tienen una duración mínima de 5 años (persona física) o 7 años (persona jurídica), más una prórroga tácita de hasta 3 años adicionales. Si el propietario quiere recuperar la vivienda al vencer el plazo obligatorio, debe comunicarlo con al menos 4 meses de antelación. Si no avisa a tiempo, el contrato se prorroga automáticamente un año más.
Cuando el propietario ha cumplido con el preaviso y el contrato ha vencido, el inquilino está obligado a marcharse. Si no lo hace, el propietario puede interponer una demanda de desahucio por expiración del término. Es un procedimiento civil distinto al desahucio por impago: aquí no cabe enervación. La enervación es el derecho que tiene el inquilino demandado por impago a pagar toda la deuda pendiente (rentas, intereses y costas) en un plazo de 10 días hábiles y detener el proceso (art. 22.4 de la LEC). Solo puede ejercerse una vez en la vida del contrato y solo en desahucios por impago. En un desahucio por vencimiento del contrato no aplica, porque el inquilino no debe dinero: simplemente ha perdido el título para seguir ocupando la vivienda.
Los plazos son similares a los de un desahucio sin oposición: 3 a 5 meses si el inquilino no contesta, 6 a 9 meses si se opone. Pero hay una diferencia relevante: en este tipo de procedimiento, el inquilino no puede alegar que ha pagado como defensa, porque la causa de desahucio no es el impago sino el vencimiento del contrato.
Si necesitas recuperar la vivienda para uso propio antes del vencimiento, existe la figura del desahucio por necesidad propia, con sus propios requisitos y plazos.
Desglose de costes de un desahucio
Los costes directos de un procedimiento de desahucio son relativamente predecibles. El problema está en los costes que no se ven.
Costes directos
| Concepto | Rango |
|---|---|
| Abogado | 800-2.000 EUR |
| Procurador | 300-600 EUR |
| Burofax (requerimiento previo) | 25-40 EUR |
| Tasas judiciales | Gratuitas (personas físicas) |
| Cerrajero (lanzamiento) | 80-150 EUR |
| Total directo | 1.200-2.800 EUR |
Costes ocultos: las rentas perdidas
El coste real de un desahucio no son los honorarios del abogado. Son las rentas que dejas de cobrar durante todo el proceso. Si el alquiler es de 900 euros al mes y el procedimiento dura 8 meses, son 7.200 euros en rentas perdidas. Súmale los gastos fijos que sigues pagando (hipoteca, IBI, comunidad, seguros) y el coste real se dispara.
| Concepto | Ejemplo (renta 900 EUR/mes, 8 meses) |
|---|---|
| Rentas perdidas | 7.200 EUR |
| IBI + comunidad + seguros | 800-1.200 EUR |
| Costes directos | 1.200-2.800 EUR |
| Total real estimado | 6.000-8.000+ EUR |
Además, hay que declarar esas rentas impagadas en el IRPF. El criterio del TEAC (24 de junio de 2025) establece que los rendimientos del capital inmobiliario deben declararse cuando sean «exigibles», aunque no se hayan cobrado. Solo puedes deducirlos como saldo de dudoso cobro si han pasado más de 6 meses sin pago o si el inquilino está en concurso de acreedores.
Para una renta de 900 euros al mes y un proceso que se alargue 8 meses, el coste total se mueve entre 9.200 y 11.200 euros: entre 1.200 y 2.800 euros en gastos directos (abogado, procurador, burofax, cerrajero) más 7.200 euros en rentas perdidas y entre 800 y 1.200 euros en gastos fijos que sigues pagando (IBI, comunidad, seguros).
El coste real de un impago supera los 6.000 euros
Cobro asegurado con póliza de Occident desde el primer mes. Sin carencia. Si el inquilino deja de pagar, tú sigues cobrando.
Costes que puedes reclamar al inquilino
La demanda de desahucio por impago permite acumular la reclamación de cantidad en el mismo procedimiento. Eso significa que, junto con la solicitud de desahucio, puedes pedir al juez que condene al inquilino a pagarte las rentas impagadas, los intereses de demora, las costas judiciales y los daños causados en la vivienda. En teoría, todo eso se puede reclamar.
Pero hay una diferencia enorme entre tener una sentencia favorable y cobrar efectivamente el dinero. Para entender por qué, vale la pena salir un momento del alquiler.
Imagina que Tizio le presta 5.000 euros a Cayo. Cayo no devuelve el dinero. Tizio le demanda y gana: el juez dicta sentencia condenando a Cayo a pagar los 5.000 euros más intereses y costas. Tizio tiene razón, tiene sentencia firme y tiene todo el derecho del mundo a cobrar. Pero Cayo no tiene nómina, no tiene cuentas con saldo, no tiene bienes a su nombre. La sentencia de Tizio es papel mojado. No porque el sistema haya fallado, sino porque no se puede ejecutar una condena económica contra alguien que no tiene con qué pagarla.
En el alquiler pasa exactamente lo mismo. El propietario puede obtener una sentencia que le reconozca el derecho a cobrar las rentas impagadas, pero si el inquilino no tiene bienes embargables –ni nómina, ni cuentas, ni inmuebles–, esa sentencia queda reconocida judicialmente pero sin posibilidad real de ejecución. No es una cuestión de voluntad ni de culpa. Es una cuestión de solvencia.
Lo razonable es plantear siempre la reclamación de cantidad junto con la demanda de desahucio, porque no cuesta más y deja la puerta abierta. Si la situación económica del inquilino mejora en el futuro (encuentra empleo, adquiere bienes), la sentencia sigue siendo ejecutable. Pero no conviene contar con ese dinero para cuadrar las cuentas del presente.
Prevenir es la única forma de no llegar aquí
Estos plazos y costes son la realidad del sistema judicial español. No hay atajos. No hay trucos legales que aceleren un procedimiento que depende de la saturación de los juzgados y de la situación del inquilino. La única forma de no llegar aquí es prevenir antes de que el problema exista.
En Vivara, la prevención del impago empieza antes de que el inquilino ponga un pie en la vivienda. Nuestro proceso de comercialización y selección de inquilino incluye un scoring de solvencia con verificación de ingresos (el inquilino debe acreditar ingresos netos de al menos 3 veces la renta mensual), consulta de bases de datos de morosidad (ASNEF y CIRBE), verificación de la situación laboral y antigüedad, y referencias de arrendadores anteriores. El objetivo no es desconfiar de nadie. Es que las dos partes –propietario e inquilino– empiecen la relación con datos objetivos sobre la mesa.
Una vez seleccionado el inquilino, redactamos un contrato de alquiler revisado por nuestro equipo legal, con cláusulas de resolución por impago, penalización de demora e intereses, y todas las garantías que permite la ley. Un contrato bien hecho no evita un impago, pero delimita las consecuencias y agiliza el procedimiento si llega el momento.
Y si aun así algo se tuerce, el cobro asegurado con póliza de Occident cubre las rentas impagadas desde el primer mes, sin carencia, durante 12, 18 o 24 meses según el plan contratado. Incluye defensa jurídica y cobertura por actos vandálicos. Mientras el procedimiento judicial sigue su curso, el propietario cobra el día 7 de cada mes. El impacto económico del desahucio lo absorbe la póliza, no el propietario.
Además, nuestra gestión integral del alquiler incluye atención 24 horas los 365 días del año, con detección temprana de problemas. Si un inquilino empieza a retrasarse en el pago, lo detectamos en el momento y activamos el protocolo de mediación antes de que la situación escale. La mayoría de los impagos que se convierten en desahucios podrían haberse resuelto en las primeras semanas con una gestión profesional.
No se trata de blindarse contra el inquilino. Se trata de que, si algo sale mal, no seas tú quien absorba un impacto de 9.000 a 12.000 euros porque no tenías un sistema de selección riguroso, un contrato bien redactado o un seguro de impago activo.
Para entender el proceso completo paso a paso, revisa nuestra guía completa de desahucio. Y si ya estás en una situación de impago, empieza por aquí: qué hacer si tu inquilino no paga.
Preguntas frecuentes sobre cuánto tarda y cuesta un desahucio
¿Cuánto tarda un desahucio express en España?
Entre 4 y 6 semanas. Ocurre cuando el inquilino recibe la notificación de la demanda y decide marcharse voluntariamente dentro del plazo de 10 días hábiles. Es el escenario más rápido, pero no el más frecuente.
¿Cuánto cuesta un desahucio por impago de alquiler?
Los costes directos (abogado, procurador, burofax, cerrajero) oscilan entre 1.200 y 2.800 euros. Pero el coste real, incluyendo rentas perdidas durante el proceso, supera fácilmente los 6.000 euros para un alquiler medio de 900 euros al mes.
¿Se puede acelerar un desahucio?
El procedimiento judicial tiene plazos legales que no se pueden saltarse. Lo que sí se puede hacer es presentar la demanda cuanto antes, acumular la reclamación de cantidad para no duplicar procedimientos y elegir un abogado especializado en arrendamientos que conozca los juzgados de la zona. Los desahucios se alargan especialmente cuando la documentación no está bien preparada desde el inicio, lo que provoca retrasos evitables. Contar con una gestión profesional del alquiler ayuda a tener todo en orden desde el primer día y a agilizar el proceso si llega el momento.
¿Cuánto tarda un desahucio si hay menores en la vivienda?
No hay un plazo legal específico por tener menores. Lo que ocurre es que los tribunales valoran la presencia de menores como indicador de vulnerabilidad. Si se concede la suspensión del lanzamiento, el proceso puede alargarse entre 2 y 4 meses adicionales respecto al escenario sin vulnerabilidad.
¿El propietario puede recuperar las rentas impagadas?
Jurídicamente sí: la demanda de desahucio permite reclamar las rentas pendientes en el mismo procedimiento. En la práctica, la tasa de cobro efectivo es muy baja porque la mayoría de inquilinos morosos carecen de bienes embargables suficientes.
¿Qué pasa si el inquilino no se va al terminar el contrato?
Si el contrato ha vencido y el propietario comunicó el preaviso con al menos 4 meses de antelación, puede interponer una demanda de desahucio por expiración del término. Los plazos habituales son de 3-9 meses según oposición y saturación del juzgado. No cabe enervación porque no hay impago: la causa es el vencimiento del contrato.
¿Qué es la enervación y cómo afecta al plazo del desahucio?
La enervación permite al inquilino detener el proceso de desahucio pagando la deuda completa (rentas, intereses y costas) dentro de los 10 días hábiles desde que recibe la demanda. Solo puede ejercerse una vez en vida del contrato. Si el inquilino enerva, el procedimiento se archiva.
¿Cuánto tarda un desahucio en Madrid o Barcelona?
Los juzgados de Madrid y Barcelona están entre los más saturados de España. A los plazos generales hay que sumarles entre 2 y 4 meses adicionales por la carga de trabajo judicial. Un desahucio con oposición en Madrid puede superar fácilmente los 12 meses.
¿Qué es la recuperación posesoria?
Es el proceso completo por el que un propietario recupera la posesión física de su vivienda tras un procedimiento judicial. Incluye todas las fases: desde el primer impago o causa de desahucio, pasando por el burofax, la demanda, el juicio, la sentencia y el lanzamiento. Según ASVAL, el tiempo medio de recuperación posesoria en España supera los 20 meses.
Esta guía tiene carácter informativo y no sustituye al asesoramiento jurídico profesional. Los plazos y costes indicados son estimaciones basadas en datos de 2026 y pueden variar según la comunidad autónoma, el juzgado y las circunstancias del caso. Consulta siempre con un abogado especializado en arrendamientos antes de iniciar cualquier procedimiento. Un buen alquiler protege a propietario e inquilino por igual.
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