Un familiar al que dejaste el piso «un par de meses» lleva medio año instalado. Un conocido que iba a cuidar la vivienda mientras no estabas ya no tiene intención de marcharse. No hay contrato. No hay renta. Y cada vez que sacas el tema, la respuesta es la misma: «dame un poco más de tiempo». Mientras tanto, tú sigues pagando hipoteca, IBI y comunidad por un inmueble que no puedes ni usar ni alquilar.
Este escenario tiene nombre jurídico: precario. Y tiene una vía legal específica para resolverlo: el desahucio por precario. Un procedimiento civil que permite al propietario recuperar la posesión de su vivienda cuando alguien la ocupa sin título legal, sin contrato y sin pagar. En Vivara nos contactan propietarios en esta situación cada semana. Cada alquiler que gestionamos tiene un contrato de alquiler bien hecho. Pero cuando no hay contrato, el camino es otro.
Esta guía cubre qué es exactamente el precario, en qué se diferencia de una okupación o de un impago, cómo funciona el procedimiento judicial, cuánto cuesta, qué plazos manejar y qué puedes hacer para evitar esta situación desde el principio. Todo con base legal y datos reales. Empezamos por lo básico, con la definición de la figura.
Índice
Qué es el precario y por qué importa
Precario es la situación jurídica en la que una persona ocupa un inmueble sin título legal que lo justifique. No tiene contrato de alquiler, no tiene un derecho de usufructo, no tiene una cesión formalizada. Está ahí porque alguien –normalmente el propietario– le dejó entrar, pero no hay nada por escrito que regule la relación.
La base legal está en el artículo 250.1.2.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), que establece que se decidirán en juicio verbal las demandas que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca. Dicho de forma directa: si eres propietario, usufructuario o tienes cualquier derecho legítimo de posesión, la ley te habilita para reclamar tu inmueble por esta vía.
El precario no es un incumplimiento contractual. Es una ocupación sin título legal. Y eso determina la vía procesal, los plazos y las defensas disponibles para cada parte.
El matiz importante: el precario no requiere que haya habido un contrato previo. No es un incumplimiento contractual. Es, sencillamente, una ocupación sin título. Y eso cambia por completo el procedimiento.
Diferencias entre precario, okupa e inquiokupa
La confusión entre estos tres supuestos es frecuente y tiene consecuencias reales. Los tres implican que alguien ocupa tu vivienda sin pagar, pero la vía legal para resolverlo es distinta en cada caso. Confundir un precario con una okupación, o tratar una inquiokupación como un simple impago civil, puede llevar a elegir un procedimiento equivocado, perder meses y asumir costes innecesarios. Conviene tener claras las diferencias antes de dar cualquier paso.
| Aspecto | Precarista | Okupa | Inquiokupa |
|---|---|---|---|
| Cómo entró | Con permiso del propietario | Sin permiso ni título | Firmó contrato con intención de no pagar |
| Hubo relación previa | Sí (cesión verbal, familiar, etc.) | No | Sí (contrato simulado) |
| Vía legal | Civil: juicio verbal (art. 250.1.2 LEC) | Penal: allanamiento o usurpación | Civil por defecto; penal (estafa, art. 248 y 250.1.1 CP) solo si se acredita dolo coetáneo* |
| Enervación | No aplica | No aplica | No aplica si vía penal |
| Plazo tras sentencia | 20 días hábiles | Variable (penal más rápido con cautelar) | Variable |
*Matiz sobre la vía penal en inquiokupación: la calificación como estafa (art. 250.1.1 CP) exige demostrar el dolo coetáneo: que el inquilino firmó el contrato con la intención premeditada de no pagar desde el momento de la firma. Sin prueba suficiente de esa intención defraudatoria –por ejemplo, si el impago puede explicarse por una causa sobrevenida como pérdida de empleo–, la vía penal no prospera y el propietario debe acudir al procedimiento civil de desahucio por impago. La distinción es relevante porque determina la velocidad del proceso y las medidas cautelares disponibles.
La diferencia clave del precarista es que en algún momento tuvo el consentimiento del propietario para estar ahí. Pero ese consentimiento era informal, temporal o simplemente se ha agotado. Cuando el propietario dice «ya no quiero que estés aquí» y el ocupante no se va, nace el conflicto.
Situaciones típicas de precario
Estas son las cuatro situaciones por las que nos contactan propietarios con más frecuencia:
- Familiar tras cesión temporal. El caso más habitual. Un hijo que vuelve a casa tras una separación, un hermano al que le «dejas el piso un par de meses», unos padres que ceden una vivienda a un hijo que nunca formaliza nada. Lo que empieza como un favor se convierte en una ocupación indefinida. No hay contrato, no hay renta, no hay fecha de salida.
- Excónyuge o expareja tras separación. Tras una ruptura, uno de los dos se queda en la vivienda del otro sin título legal. Si no hay sentencia judicial que atribuya el uso del inmueble, la situación es precario puro. Es una de las más delicadas emocionalmente, pero jurídicamente es clara.
- Conocido o amigo sin contrato. Alguien a quien dejaste las llaves para que «cuidara el piso» mientras no estabas, o a quien le permitiste vivir ahí temporalmente. No hay nada firmado. El tiempo pasa y la persona se instala.
- Herencia con ocupante. Un inmueble heredado que ya estaba ocupado por alguien –un familiar del fallecido, un conocido, una persona que vivía ahí con el consentimiento del anterior propietario–. El nuevo titular quiere recuperar la posesión y el ocupante no tiene título que le ampare.
El precario no es solo un problema de desconocidos. La mayoría de los casos que llegan a los juzgados son entre familiares, exparejas y conocidos.
Cómo tramitar un desahucio por precario paso a paso
El desahucio por precario se tramita como juicio verbal ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se encuentra el inmueble. Es un procedimiento civil, no penal. Te lo explicamos paso a paso.
1. Requerimiento extrajudicial (recomendado) Antes de demandar, envía un burofax con acuse de recibo pidiendo al ocupante que abandone la vivienda en un plazo determinado (10-15 días es lo habitual). Desde la entrada en vigor de la Ley 1/2025 de medidas de eficiencia procesal, los tribunales pueden exigir que se haya intentado una solución extrajudicial antes de admitir la demanda (los llamados MASC, Medios Adecuados de Solución de Controversias). En la práctica, enviar el burofax previo cumple este requisito y refuerza la posición procesal del propietario. Coste: 25-40 euros.
2. Demanda de desahucio por precario Requiere abogado y procurador (obligatorio). La demanda se presenta ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se encuentra el inmueble. El propietario debe acreditar dos cosas: titularidad del inmueble (escritura, nota simple del Registro) y ausencia de título legal del ocupante (no hay contrato, no hay cesión formalizada, no hay derecho real). No hace falta demostrar que hubo un contrato previo ni que existió relación arrendaticia.
3. Contestación del demandado El ocupante tiene 10 días hábiles para contestar a la demanda. Si no contesta o no se opone, el procedimiento se resuelve sin juicio. Si se opone, se celebra vista oral.
4. Vista oral (solo si hay oposición) El juez escucha a ambas partes. El precarista solo puede defenderse demostrando que tiene un título válido para estar ahí: un contrato, un derecho de usufructo, una sentencia que le atribuya el uso. Si no puede acreditarlo, la sentencia será estimatoria.
5. Sentencia y desalojo Si la sentencia es favorable al propietario, el ocupante tiene 20 días hábiles para abandonar la vivienda voluntariamente. Si no lo hace, se ejecuta el lanzamiento con auxilio judicial: Letrado de Administración de Justicia, funcionario, cerrajero y procurador.
Desahucio por precario: el propietario solo debe probar que es suyo y que el ocupante no tiene título. El ocupante no puede pagar para quedarse.
Diferencias clave con el desahucio por impago
Muchos propietarios confunden ambos procedimientos, y la confusión tiene consecuencias prácticas. La diferencia entre precario e impago determina qué puede hacer el ocupante para defenderse, qué debe probar el propietario y si existe o no la posibilidad de que el inquilino pague para quedarse. Elegir la vía equivocada retrasa todo el proceso.
| Aspecto | Desahucio por precario | Desahucio por impago |
|---|---|---|
| Base legal | Art. 250.1.2 LEC | Art. 27.2.a LAU |
| Relación previa | Sin contrato | Con contrato de alquiler |
| Qué debe probar el propietario | Titularidad + ausencia de título del ocupante | Contrato + falta de pago |
| Enervación | No aplica | Sí (pago de deuda completa en 10 días, una vez en la vida del contrato) |
| Plazo desalojo tras sentencia | 20 días hábiles | 30-45 días |
| Suspensión por vulnerabilidad | Posible pero menos frecuente | Habitual (2-4 meses) |
| Reclamación de deuda | No hay deuda de renta | Sí: rentas impagadas + intereses + costas |
| Plazos y costes | Algo más corto si no hay oposición | Variable según oposición y saturación judicial |
La diferencia más relevante: en el desahucio por impago, el inquilino puede enervar la acción pagando toda la deuda antes de la vista. En el precario, eso no existe. No hay deuda que saldar porque nunca hubo obligación de pago. El ocupante no puede pagar para quedarse.
Checklist del contrato de alquiler
Las cláusulas que todo contrato debe incluir para proteger a propietario e inquilino. Un contrato bien hecho evita el precario.
Costes y plazos reales
Antes de iniciar un desahucio por precario, conviene saber cuánto cuesta y cuánto tarda. Los costes directos son similares a los de cualquier desahucio civil y relativamente predecibles. Los plazos, en cambio, dependen de si el ocupante se opone y de la saturación del juzgado que te toque.
| Concepto | Rango |
|---|---|
| Abogado | 800-2.000 EUR |
| Procurador | 300-600 EUR |
| Burofax previo | 25-40 EUR |
| Tasas judiciales | Gratuitas (personas físicas) |
| Cerrajero (si hay lanzamiento) | 80-150 EUR |
| Total directo | 1.200-2.800 EUR |
Plazos estimados
Los plazos varían según la actitud del ocupante y la carga del juzgado. Estos son los rangos habituales para un desahucio por precario en España:
| Escenario | Duración |
|---|---|
| Sin oposición | 2-4 meses |
| Con oposición y vista oral | 4-7 meses |
| Ciudades con juzgados saturados (Madrid, Barcelona) | +2-3 meses adicionales |
| Desalojo tras sentencia | 20 días hábiles |
El precario tiende a resolverse algo más rápido que el desahucio por impago porque no hay enervación posible y la defensa del ocupante es limitada: o tiene título o no lo tiene. No hay zona gris.
Aun así, la saturación judicial sigue siendo el factor que más alarga los plazos, especialmente en Madrid y Barcelona. El precario no es inmune a las demoras del sistema, pero su estructura procesal más directa –sin enervación y con una defensa limitada– hace que, en la práctica, se resuelva antes que un desahucio por impago.
Prevención: cómo evitar el precario
La mayoría de los casos de precario se podrían haber evitado con un documento. No hace falta un contrato de alquiler completo. Basta con formalizar la cesión.
Contrato de comodato
Si cedes una vivienda de forma gratuita a un familiar o conocido, la herramienta jurídica correcta es el contrato de comodato. Está regulado en los artículos 1740 a 1752 del Código Civil y es, en esencia, un préstamo de uso gratuito: el propietario cede el uso de un bien (en este caso, la vivienda) sin cobrar renta, con la obligación del beneficiario de devolver el inmueble cuando se cumpla el plazo o la finalidad pactada.
Los tres elementos que definen el comodato son la gratuidad (no hay contraprestación económica; si la hubiera, sería un arrendamiento), la temporalidad (tiene una duración pactada o un uso concreto que delimita el fin de la cesión) y la obligación de devolver (el comodatario debe restituir la cosa al término del plazo o cuando el comodante la reclame, según los términos del acuerdo).
El comodato es la herramienta adecuada para las cesiones a familiares porque formaliza lo que de otro modo sería una situación de precario puro. Si no se documenta la cesión, el propietario queda en un limbo jurídico: no tiene un contrato de alquiler que genere derechos arrendaticios, pero tampoco tiene un título de cesión que le permita reclamar la devolución de forma directa. Sin documento, la única vía para recuperar la vivienda es el juicio verbal de precario, con sus costes y plazos.
Un comodato documentado incluye como mínimo:
- Identificación de las partes.
- Descripción del inmueble.
- Duración de la cesión (fecha de inicio y fecha de fin).
- Obligación de devolver el inmueble al término.
- Estado del inmueble en el momento de la entrega.
Con un comodato firmado, si el beneficiario no devuelve la vivienda, la reclamación es contractual y más directa que un procedimiento de precario.
Siempre por escrito
La regla es simple: si alguien va a vivir en tu propiedad, aunque sea gratis, aunque sea tu hermano, aunque sea «solo un mes», firmad algo. Un documento de dos páginas con fecha, nombres, inmueble, plazo y condiciones de devolución. Eso es todo lo que necesitas para evitar el limbo jurídico del precario.
Siempre por escrito. Si alguien va a vivir en tu propiedad –aunque sea gratis, aunque sea tu hermano–, firma un documento con fecha, plazo y condiciones de devolución.
Hay un aforismo jurídico que lo resume: «Un contrato verbal vale exactamente lo que pesa el papel en el que está escrito.» El contrato verbal es perfectamente válido en derecho –el Código Civil lo reconoce–, pero a la hora de probarlo ante un juez, su valor probatorio es prácticamente nulo. Sin documento, es tu palabra contra la del ocupante.
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Preguntas frecuentes sobre el desahucio por precario
¿Qué es un desahucio por precario?
Es el procedimiento judicial civil para recuperar la posesión de un inmueble que alguien ocupa sin título legal: sin contrato de alquiler, sin cesión formalizada, sin derecho de usufructo ni cualquier otro derecho real. Se tramita por juicio verbal ante el Juzgado de Primera Instancia, con base en el artículo 250.1.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
¿Cuánto tarda un desahucio por precario?
Entre 2 y 7 meses, dependiendo de si el ocupante se opone y de la saturación del juzgado. Sin oposición, el procedimiento puede resolverse en 2-4 meses. Con oposición y vista oral, el plazo se alarga a 4-7 meses. En ciudades como Madrid o Barcelona, hay que sumar 2-3 meses adicionales por la carga de trabajo judicial. Tras sentencia firme, el plazo de desalojo es de 20 días hábiles.
¿Puede el precarista pagar para quedarse en la vivienda?
No. A diferencia del desahucio por impago, en el precario no existe la enervación. El ocupante no puede evitar el desahucio ofreciendo una cantidad de dinero. La única defensa posible es acreditar que tiene un título legal válido (contrato, usufructo, sentencia) para ocupar el inmueble. Si no lo tiene, la sentencia será estimatoria.
¿Qué tiene que demostrar el propietario en un desahucio por precario?
El propietario debe acreditar dos cosas ante el juez: que es titular del inmueble (mediante escritura pública o nota simple del Registro de la Propiedad) y que el ocupante carece de título legal para estar ahí. No hace falta demostrar que hubo un contrato previo ni que existió relación arrendaticia alguna.
¿Necesito abogado y procurador para un desahucio por precario?
Sí, ambos son obligatorios. Al tratarse de un juicio verbal que se tramita ante el Juzgado de Primera Instancia, la intervención de abogado y procurador es preceptiva por ley. El coste total directo del procedimiento (abogado, procurador, burofax y cerrajero si hay lanzamiento) suele estar entre 1.200 y 2.800 euros.
¿Se puede suspender un desahucio por precario por vulnerabilidad del ocupante?
Es posible pero menos frecuente que en el desahucio por impago. La suspensión por vulnerabilidad aplica principalmente a contratos de alquiler de vivienda habitual, no a ocupaciones sin título. Cada juzgado valora las circunstancias del caso concreto, pero la ausencia de relación contractual limita las opciones de suspensión del lanzamiento.
¿Qué diferencia hay entre precario y okupación?
La diferencia principal está en cómo entró el ocupante. El precarista entró en la vivienda con el consentimiento del propietario (cesión verbal, acuerdo familiar, préstamo temporal), pero no tiene título legal que formalice esa ocupación. El okupa entró sin permiso ni título de ningún tipo. La vía procesal también difiere: el precario se resuelve por vía civil (juicio verbal); la okupación puede perseguirse por vía penal (allanamiento de morada o usurpación).
¿Cómo puedo evitar una situación de precario?
Formalizando siempre por escrito cualquier cesión de vivienda, incluso si es gratuita y a un familiar. La herramienta jurídica adecuada es el contrato de comodato: un préstamo de uso gratuito regulado en los artículos 1740 a 1752 del Código Civil. Un documento con fecha de inicio, fecha de fin, identificación del inmueble y obligación de devolución es suficiente para evitar el limbo jurídico del precario.
¿Qué es un contrato de comodato?
Es un contrato de préstamo de uso gratuito regulado en los artículos 1740 a 1752 del Código Civil. El propietario cede el uso de un bien (por ejemplo, una vivienda) sin cobrar renta, y el beneficiario se compromete a devolverlo cuando se cumpla el plazo o la finalidad pactada. Sus tres elementos esenciales son la gratuidad, la temporalidad y la obligación de restitución.
¿Un familiar puede alegar derecho a quedarse sin contrato?
No. El vínculo familiar no genera por sí mismo ningún derecho de posesión sobre un inmueble. Para que un familiar tenga un título legal válido necesita un contrato de alquiler, un contrato de comodato, un derecho de usufructo inscrito o una sentencia judicial que le atribuya el uso de la vivienda. Sin ninguno de esos títulos, la situación es de precario y el propietario puede instar el desahucio por la vía del artículo 250.1.2 de la LEC.
¿Cuánto cuesta un desahucio por precario?
Los costes directos oscilan entre 1.200 y 2.800 euros, desglosados en: abogado (800-2.000 EUR), procurador (300-600 EUR), burofax previo (25-40 EUR) y cerrajero si se ejecuta el lanzamiento (80-150 EUR). Las tasas judiciales son gratuitas para personas físicas. A diferencia del desahucio por impago, aquí no hay rentas perdidas que sumar porque no existía obligación de pago.
Esta guía tiene carácter informativo y no sustituye al asesoramiento jurídico profesional. La normativa procesal puede variar según la comunidad autónoma y está sujeta a cambios. Consulta siempre con un abogado antes de iniciar cualquier procedimiento de desahucio. Un buen alquiler protege a propietario e inquilino por igual.
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